Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 1] Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00146 - N° Portalis DB22-W-B7J-S4UW

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 13 Novembre 2025

contradictoire et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[D] [J]

expédition exécutoire délivrée le à

copies délivrées le à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ et le TREIZE NOVEMBRE

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 09 Septembre 2025 ; Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL, Société anonyme d’HLM au capital de 281 119 536 euros,immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siége social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siége. représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée à l’audience par Me DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [D] [J] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 décembre 2019, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 479,08 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 21 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 9 septembre 2025, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement la prononcer ; d'ordonner l’expulsion de Mme [D] [J] sous astreinte ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner Mme [D] [J] au paiement de la somme actualisée de 4405,94 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation notamment ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL précise toutefois ne pas s'opposer à des délais de paiement et au maintien du locataire dans les lieux, bien que le loyer courant ne soit pas réglé.

Mme [D] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique être en arrêt de travail depuis mai 2025, sans prcevoir d'indemnité au jour de l'audience. Elle doit en outre revoir l'assistante social pour l'éventuel dépôt de dossier de surendettement et une demande de FSL précise-t-elle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que les revenus de Madame sont de l'ordre de 1085 € pour des charges de 1089€, loyer plein inclus, outre une dette d'énergie de 750 €.

Le juge a soulevé d'office toute les causes d'irrecevabilité des demandes liées à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par courrier recommandé réceptionné le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 2 décembre 2019 contient une clause résolutoire en son article 3 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 3506,05 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [D] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4047,22 € à la date du 6 septembre 2025.

Mme [D] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4047,22 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du demandeur, Mme [D] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, l'astreinte et au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [D] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, Mme [D] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2019 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL et Mme [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [J] à verser à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4047,22 € (décompte arrêté au 6 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [D] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil : - les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ; - les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [D] [J] soit condamnée à verser à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [D] [J] à verser à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX