Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00810 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2LJQ

[R] [H]

C/

[I] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [H] né le 15 Juillet 1942 à [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Me Gérard DANGLADE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [W] né le 10 Juin 1975 à MAROC (14300) [Adresse 3] [Localité 3]

Représenté par Me Eric BOURDET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025 Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Faits constants, procédure et moyens des parties

Par acte délivré le 22 avril 2025 M. [R] [H] a fait assigner en référé M. [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 13 juin 2025 pour : - faire constater qu’il est occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] et faire cesser le trouble manifestement illicite lié à son intrusion dans ce logement - faire ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, dans les huit jours pour tout délai de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin est le concours de la Force Publique - le faire condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens - faire rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit, nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été examinée à l’audience du 12 septembre 2025 après un premier report.

M. [R] [H], représenté par avocat demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de le déclarer recevable en ses demandes, qu’il maintient en leur globalité et conclut au rejet des prétentions de M. [I] [W]. Il indique tenir ses droit sur l’immeuble dans le cadre de la liquidation partage de la succession de Mme [O] veuve [D], et que M. [I] [W] occupe ce bien sans bail, ni verser aucune somme depuis plusieurs années, et refuse de quitter les lieux ce qui l’a contraint à saisir le juge des référés. Il soutient que M. [I] [W] ne peut revendiquer l’existence d’un bail, en l’absence de volonté commune et de toute contrepartie onéreuse. Il conclut en conséquence à l’absence de contestation sérieuse et à la compétence du juge des référés pour statuer. Il soutient que l’occupation illégale et la mauvaise foi sont caractérisées et que les lieux doivent donc être libérés sans délais. Pour s’opposer à la demande de provision, il observe que M. [I] [W] ne démontre pas l’existence des travaux d’embellissements qu’il allègue, qu’il convient d’écarter ses pièces 2 et 3 comme ne respectant les conditions édictées par l’article 202 du code procédure civile et que M. [I] [W] a bénéficié abusivement d’un logement gratuit pendant plus d’une dizaine d’années.

M. [I] [W], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - se transporter sur les lieux - enjoindre à M. [R] [H] d’établir un contrat de bail de manière à ce qu’il puisse rester dans les lieux - dire n’y avoir lieu à prononcer une expulsion en référé, du fait de la compétence du juge du fond pour apprécier le bail tacite, et dans le cas contraire lui accorder les plus larges pour partir - condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l’enrichissement injustifié du propriétaire qui sera appréciée par le juge du fond - débouter M. [R] [H] de ses demandes. Il explique avoir investi les lieux en juin 2014, les avoir sécurisés, rendus habitables et embellis. Il explique n’avoir eu de cesse de régulariser la situation, auprès de Mme [O], puis auprès de M. [R] [H] dès qu’il a eu connaissance de son existence. Il fait valoir que la situation de fait et le silence du propriétaire laisse la place à un bail tacite en sa faveur, qui s’oppose à la mesure d’expulsion. Il ajoute que l’appréciation de ce bail tacite relève de la compétence du juge du fond. Il invoque en outre l’enrichissement injustifié de M. [R] [H] et se fondant sur les articles1303 et suivants du code civil, demande l’allocation d’une provision.

SUR QUOI

Sur l’expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

De plus l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection statuant en référé l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce M. [R] [H] justifie que selon acte de partage dressé le 16 janvier 2025 par Maître [T], notaire, il est devenu seul propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Il produit en outre un procès-verbal de constat établi le 10 avril 2025 par Maître [S], huissier de justice, qui a constaté que M. [I] [W] occupait les lieux, celui-ci lui déclarant ne pas avoir de bail, ne régler aucun loyer et qu’il attend d’être expulsé par les forces de l’ordre. Il est établi que M. [I] [W] n’a pas déféré à la sommation de déguerpir délivrée le même jour.

Pour s’opposer à son expulsion, M. [I] [W] fait valoir l’existence d’un bail tacite. Toutefois il admet avoir investi les lieux sans autorisation du propriétaire, et par conséquent sans droit, ni titre. L’existence du bail tacite ne peut résulter de la seule manifestation de sa volonté de louer auprès Mme [O] veuve [D], qui d’évidence n’a pu être destinataire des courriers qu’il a adressés par lettre simple, puis par lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”, puisque selon l’acte de liquidation-partage produit celle-ci est décédée le 24 décembre 1997. Il n’est pas plus établi que ces courrier aient été reçus par l’un ou l’autre des héritiers, qui ne peuvent avoir consenti à un bail.

De plus l’existence d’un bail aurait supposé le versement d’un loyer et un accord sur son montant qui n’a pu se concrétiser.

Enfin l’occupation paisible des lieux depuis 2014 si l’on en croit ses affirmations et les écrits de deux voisines, qui ne sont toutefois pas confortés par des pièces d’identité permettant de s’assurer de l’identité des auteurs de ces écrits qui ne remplissent pas les autres conditions prévues par l’article 202 du code procédure civile, ne sont pas de nature à constituer un titre d’occupation opposable au légitime propriétaire.

Il ne peut donc être enjoint à M. [R] [H] d’établir un bail et à l’inverse l’occupation sans droit ni titre est caractérisée et non sérieusement contestée.

Par suite, M. [R] [H] est fondé à faire ordonner l’expulsion de M. [I] [W] et de tous occupants de son chef.

Toutefois cette expulsion ne saurait être d’effet immédiat, dans la mesure où l’occupation est ancienne et non dissimulée. De ce fait M. [I] [W] doit bénéficier des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que de la trêve hivernale fixée par l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur le sursis à l’expulsion L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”..

En l’espèce M. [I] [W] est bénéficiaire de l’AAH. Cependant, bien qu’informé depuis avril 2025 de la demande déguerpir, il ne justifie d’aucune démarche en vue d’assurer son relogement.

De son côté M. [R] [H] justifie d’une longue procédure pour parvenir au règlement de la succession de Mme [O] veuve [D].

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais pour quitter les lieux, autres que ceux précités dont M. [I] [W] va bénéficier.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité pour enrichissement sans cause En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, la demande ne doit se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause, du droit applicable, et l’évidence de la solution qu’appelle la contestation soulevée.

En l’espèce, M. [R] [H] demande la condamnation à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l’enrichissement injustifié du propriétaire en raison des travaux qu’il a effectués dans l’immeuble.

L’article 1303 du code civil prévoit que, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement et l’article 1303-2 du même code précise que il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel.

Au soutien de sa prétention, M. [I] [W] produit deux écrits qui émaneraient de voisines, sans pièce d’identité permettant de s’assurer de l’identité des témoins dont l’attestation ne remplit pas les autres dispositions formelles de l’article 202 du code procédure civile, ce qui ne permet pas d’en retenir le caractère probant. Au demeurant ces écrits ne permettraient pas d’établir l’importance de l’enrichissement allégué puisqu’ils ne fournissent aucune information sur l’état intérieur du logement et la valeur des travaux réalisés. Le procès-verbal de constat du 10 avril 2025 ne fournit pas davantage d’éléments permettant d’établir la nature et de quantifier les travaux réalisés par M. [I] [W], qui au demeurant en a tiré un profit personnel puisqu’il occupe les lieux depuis plus de 10 ans sans avoir réglé ni loyer, ni indemnité au propriétaire. De plus il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve en se rendant sur les lieux.

La demande de provision se heurte donc à des contestations sérieuses.

Elle sera donc rejetée, M. [I] [W] étant invité à se pourvoir devant le juge du fond s’il l’estime justifié.

Sur les demandes accessoires Les dépens seront mis à la charge du défendeur, occupant sans droit, ni titre.

M. [I] [W] sera condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement d’une indemnité que l’équité, en considération de la situation respective des parties, conduit à fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

DÉCLARONS M. [R] [H] recevable en son action ;

CONSTATONS que M. [I] [W] ne justifie d’aucun titre pour occuper les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

REJETONS la demande de M. [I] [W] tendant à faire enjoindre à M. [R] [H] d’établir un bail d’habitation ;

CONSTATONS que M. [I] [W] est occupant sans droit ni titre ;

DISONS que M. [I] [W] doit libérer l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

REJETONS la demande d’expulsion immédiate ;

REJETONS la demande de sursis à expulsion ;

DISONS qu'à défaut pour M. [I] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de provision formée par M. [I] [W] ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [I] [W] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [I] [W] à payer à M. [R] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS la demande de M. [I] [W] sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection