Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04/11/2025

N° RG 25/00154 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C23M N° MINUTE : 25/00213

DEMANDEUR(S) :

S.C. FLOCONARCS [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Stéphanie BAUDOT de la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat plaidant au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. LODGE & SPA MOUNTAIN [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Nathalie HAMET du cabinet HAMET & LORGEOUX AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 02 Septembre 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 04 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 04/11/2025 à Mes BAUDOT et CAPDEVILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 21 octobre 2015, Monsieur [H] et Madame [M] ont consenti à la société GROUPE CHALET DES NEIGES, un bail commercial pour une durée de dix années entières et consécutives, à compter du lendemain de la date de livraison de la résidence, pour se terminer le 30 avril 2025, portant sur les lots n°7151 (appartement), n°7133 (cave) et n°7115 (casier à ski) leur appartenant, situé dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » sur le territoire de la commune de [Localité 3].

Par acte de vente du 05 juillet 2024, la société FLOCONARCS est venue aux droits de Monsieur [H] et Madame [M].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2024, la société LODGE & SPA MOUNTAIN, venant aux droits de la société GROUPE CHALET DES NEIGES, a sollicité le renouvellement du bail commercial conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce.

Par acte du 05 février 2025, la société FLOCONARCS a fait signifier à la société LODGE & SPA MOUNTAIN son refus de renouvellement dudit bail, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société FLOCONARCS a fait assigner la société LODGE & SPA MOUNTAIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2025, la société FLOCONARCS demande au juge de : - désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission notamment de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, - réserver les dépens, - débouter la société LODGE & SPA MOUNTAIN de sa demande en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose qu’en l’absence de réponse par le preneur suite à ses propositions pour que ce dernier lui soumette une demande chiffrée de l’indemnité d’éviction, elle est bien fondée à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la société LODGE & SPA MOUNTAIN demande au juge des référés de : - désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission notamment de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, - condamner la société FLOCONARCS à verser à la société LODGE & SPA MOUNTAIN la somme de 3.000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront, le cas échéant, les frais et honoraires d’expertise judiciaire, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sans s’opposer à la demande de désignation par le tribunal d’un expert judiciaire, elle demande à ce que les méthodes d’évaluation de l’indemnité d’éviction soient adaptées au cas particulier d’une résidence de tourisme, à savoir la prise en considération du nombre de bailleurs sortants, de la rareté du lot et de la rentabilité de la résidence au regard des comptes d’exploitation des trois dernières années.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue le 02 septembre 2025 et mise en délibéré au 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, la société FLOCONARCS a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement du bail commercial à la société LODGE & SPA MOUNTAIN, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 05 février 2025, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°5 de la demanderesse).

Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation, les propositions de la société FLOCONARCS à la société LODGE & SPA MOUNTAIN afin que cette dernière lui soumette une demande chiffrée concernant lesdits indemnités étant restées sans réponse (pièces n°6 et 7 de la demanderesse).

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que la société FLOCONARCS justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à la société LODGE & SPA MOUNTAIN. Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef, à ses frais avancés.

II. Les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, aucune équité ne conduit à condamner la société FLOCONARCS à verser à la société LODGE & SPA MOUNTAIN une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée.

L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société FLOCONARCS.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la société FLOCONARCS et de la société LODGE & SPA MOUNTAIN,

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [J] [G] [Adresse 4] [Localité 4] Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 1]

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1° se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, ; recueillir leurs observations ; visiter les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

5° rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

6° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er mai 2025 jusqu’à leur libération effective,

7° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : - en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport, - adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu'il actualisera s'il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires, - adresser aux parties un document de synthèse, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du document de synthèse, - rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe,

DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise ; la date de chacune des réunions tenues ; les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ; le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport),

DISONS que l'original du rapport définitif et une copie, seront déposés au greffe du tribunal judiciaire d'Albertville - service du contrôle des expertises -, tandis que l'expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 4 novembre 2026 sauf prorogation expresse de ce terme,

FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par la société FLOCONARCS avant le 04 décembre 2025, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,

DISONS que le juge du service du contrôle des mesures d'instruction du tribunal judiciaire d'Albertville sera spécialement compétent pour suivre l'exécution de cette mesure, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, par simple ordonnance sur requête sur l'initiative de la plus diligente des parties, au remplacement de l'expert indisponible ou empêché,

DISONS que l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d'instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du Code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de la société FLOCONARCS,

DÉBOUTONS la société Lodge & Spa Mountain de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,