Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03480 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MP64

Copie exécutoire délivrée le : 06 Novembre 2025

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme délivrée le :06 Novembre 2025

à : Monsieur [N] [K] Madame [O] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [N] [K] né le 21 Juillet 1996 à [Localité 1] (38) et Madame [O] [K] née le 19 Mai 1998 à [Localité 2] (69) demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 06 Novembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat de bail en date du 18 mai 2023 à effet du même jour, la SCI LOICHRIS a consenti à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 675 euros. Suivant contrat de cautionnement " VISALE " en date du 14 avril 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution des locataires, pour la durée du bail dans la limite de 36 mois d'impayés. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la SCI LOICHRIS la somme de 3180 euros en sa qualité de caution de Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K]. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer le 24 octobre 2024 visant la clause résolutoire à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K].

Compte tenu de l'absence de paiement, par acte d'huissier en date du 9 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : - Dire et juger recevable et bien-fondée en son action, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire, - Ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, - Condamner les locataires à payer la somme de 3180 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2024 sur la somme de 1990 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, - Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - Condamner les locataires à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES jusqu'à libération effective des lieux, - Condamner les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - Dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit, - Condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 8 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil, ès qualité de caution agissant pour le compte d'un bailleur particulier. Elle a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la somme réclamée à 3747 euros au 5 août 2025.

Lors de cette même audience, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] bien que régulièrement convoqués par acte remis à étude n'ont pas comparu et ne se sont pas présentés à l'enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie VISALE rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Etant par ailleurs précisé qu'elle produit la quittance subrogative attestant de l'exigibilité de sa créance, il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l'assignation en date du 9 mai 2025 a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 9 mai 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de ce même texte, dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. "

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la commission de coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 24 octobre 2024 pour la somme de 1990 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 30 septembre 2024. Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les causes du commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 24 décembre 2024.

Il y a lieu de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'arriéré locatif :

Aux termes des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l'espèce, le décompte actualisé et contradictoire, des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 août 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 3747 euros, au paiement de laquelle seront condamnés Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K], partie perdante, devront supporter les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation et du commandement de payer.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser la somme de 300 euros à la requérante au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, excutoire par provision,

DÉCLARE l'action de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] et la SCI LOICHRIS à la date du 24 décembre 2024;

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 3 747 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 5 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C. ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 06 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST