Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6]

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N° RG 25/55065 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAM25

N° : 1-CH

Assignation du : 23 Juillet 2025 24 Juillet 2025 [1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 décembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SOFIDY PIERRE EUROPE, SCPI [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815

DEFENDERESSE

La société [U] [T], SAS [Adresse 1] (siège social) [Adresse 3] (lieux loués)

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 28 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffière,

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 24 juillet 2025, la société SOFIDY PIERRE EUROPE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société [U] [T] afin notamment de la condamner au paiement de diverses sommes et d’ordonner son expulsion des locaux commerciaux qu’elle a pris à bail et qui se situent au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à PARIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la société SOFIDY PIERRE EUROPE soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

- ordonner l’expulsion de sa locataire par l’effet de la clause résolutoire insérée dans le bail,

- condamner sa locataire à lui payer la somme provisionnelle de 38.637,47 au titre de l’arriéré locatif augmenté d’un intérêt de retard sur le taux de base légal (sic),

- condamner sa locataire à lui payer une indemnité égale à 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée soit la somme de 7.727,50 euros et ce en application des clauses contractuelles,

- fixer et condamner sa locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50%, outre les charges et taxes, et ce jusqu’à la remise des clés,

- condamner la partie défenderesse aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, outre la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur au titre du bail commercial

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société locataire le 28 mars 2025 à hauteur de la somme de 18.077,47 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû au mois de janvier 2025.

Il résulte du relevé de compte général de la société locataire ouvert dans les livres comptables de la société bailleresse, édité le 18 juillet 2025 et versé aux débats que la société locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 avril 2025 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance.

Quant à l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En effet, toute demande de majoration de l’indemnité d’occupation due en application des clauses du bail commercial ne saurait prospérer au stade des référés, dès lors que toute indemnité contractuellement prévue en cas de manquements aux obligations du preneur à bail s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif en date du 18 juillet 2025 fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 38.637,47 euros à la date du 18 juillet 2025 (échéance échue au mois de juillet 2025 incluse).

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance.

Concernant, cette fois, l'application de la clause contractuelle fixant le montant de l'indemnité contractuelle forfaitaire à 20% du total des sommes, et ce, en cas de résiliation fautive, elle est par nature et en, application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, à modération par le juge du fond. Par suite, cette prérogative échappant au juge des référés, la demande formée en ce senssera rejetée.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens étant définis aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes en faisant ou non partie.

Il s'ensuit que toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société [U] [T] sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société SOFIDY PIERRE EUROPE au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 28 avril 2025 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], la société [U] [T] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [U] [T] à payer à la société SOFIDY PIERRE EUROPE une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [U] [T] à payer à la société SOFIDY PIERRE EUROPE à payer la somme provisionnelle de 38.637,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance au titre de l'arriéré locatif, des charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à la date du 18 juillet 2025 (échéance due au mois de juillet 2025 incluse) ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SOFIDY PIERRE EUROPE ;

Condamnons la société [U] [T] aux dépens ;

Condamnons la société [U] [T] à payer à la société SOFIDY PIERRE EUROPE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 décembre 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI