Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00867 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MN53

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS - ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE) C/ [S]

Le : 20 Novembre 2025

Copie exécutoire à : la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

Copie certifiée conforme à : Me Hélène MOREIRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 20 NOVEMBRE 2025

Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ACTIS - ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE) dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [B] [S] demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Hélène MOREIRA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 25 août 2021 consenti par l'établissement public ACTIS, Monsieur [H] [S] a pris en location un logement situé à [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 25 avril 2025 l'établissement public ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [S] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel : la somme de 4008,12 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 15 avril 2025,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [H] [S] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 230 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 16 septembre 2025, l'établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 septembre 2025 à la somme de 6089,48 euros. Le bailleur indique être opposé à l’octroi de délais car les versements ne correspondent pas au montant du loyer.

Monsieur [H] [S] représenté par son conseil sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de se dire incompétent et à titre subsidiaire d’accorder des délais de paiement au locataire dont la situation financière est particulièrement fragile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Et selon l’article 837 du code de procédure civile : « A la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. »

Au termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il ressort de ces articles une compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, même saisi en référé, s’agissant des actions tendant à l’expulsion des personnes du lieu leur servant d’habitation et la présente action est recevable à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 25 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 5 mai 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 4 février 2025 pour la somme de 2867,06 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 4 avril 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 10 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 6 089,46 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [H] [S] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, le locataire n’a par repris le règlement du loyer courant car si il règle des sommes à titre ponctuel ce n’est jamais à hauteur du loyer. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [H] [S] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 4 avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [H] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 février 2025.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 230 Euros sera allouée de ce chef à l'établissement public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 avril 2025,

DEBOUTONS Monsieur [H] [S] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS que Monsieur [H] [S] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [H] [S] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 3],

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 4 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [S] à payer à l'établissement public ACTIS l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [S] à payer à l'établissement public ACTIS, la somme de 6 089,46 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 septembre 2025 (mois d’août 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] à payer à l'établissement public ACTIS la somme de 230 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 février 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST