Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9]

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N° RG 25/53201 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PMU

N° : 3

Assignation du : 05 Mai 2025

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Oralia Meillant & Bordeleau C/O la société Oralia Meillant & Bordeleau [Adresse 4] [Localité 5]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS - #B0237

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V], représenté par l’UDAF 75, [P] [Y] es qualités de mandataire à la protection des majeurs [Adresse 1] [Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

M. [N] [V] est propriétaire d’un logement situé au 5ème étage de la résidence [Adresse 7], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par décision en date du 9 février 2024, la mesure de tutelle de M. [V] a été renouvelée pour une durée de 60 mois, et confiée à l’UDAF 75.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a constaté des infiltrations d’eau dans les parties communes du 4ème étage, se propageant aux étages inférieurs.

Exposant que la fuite provient du logement de M. [N] [V], et que ce dernier refuse tout accès à son logement malgré l’envoi d’une mise en demeure à son mandataire judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné M. [N] [V] par exploit délivré le 5 mai 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, aux fins de : Condamner M. [N] [V] à laisser l’accès à son logement [Adresse 2] et autoriser le demandeur, représenté par son syndic et en présence d’un plombier et de l’architecte de l’immeuble, à pénétrer dans les lots de copropriété du défendeur au 5ème étage pour effectuer une recherche de fuitesréaliser les travaux nécessaires de réfection sur les parties communes et les installations privatives pour éradiquer les fuitesPassé un délai de 48 heures, sans respect par M. [V] de l’injonction, autoriser le demandeur à pénétrer dans le logement de M. [V], assisté d’un plombier et de l’architecte de l’immeuble, autant de fois que nécessaire avec un serrurier et la force publique, et le cas échéant un commissaire de justice, aux fins de procéder à la recherche de fuites et réaliser les travaux nécessaires de réfection sur les parties communes et les installations privatives pour éradiquer les fuitesÀ titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaireEn tout état de cause, condamner le défendeur au paiement de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles. A l'audience du 26 juin 2025, le requérant a sollicité un renvoi en raison de discussions en cours avec l’UDAF 75.

À l’audience du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Le défendeur, bien que régulièrement cité à étude auprès de son tuteur, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 date de la présente décision.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de plusieurs mails de la gardienne de l’immeuble, du rapport de recherche de fuites de l’entreprise JEAN [Localité 8] du 11 mars 2025 ou encore d’un constat de commissaire de justice du 9 avril 2025, qu’un dégât des eaux affecte depuis octobre 2024 les parties communes au 4ème étage de l’immeuble et que ce dégât des eaux s’est manifestement étendu aux parties communes des étages inférieurs, et à certaines parties privatives. Les éléments produits permettent de situer l’origine du sinistre, avec une forte probabilité, sur une gaine technique collective verticale au niveau de l’appartement de M. [V]. Le constat du 9 avril 2025 démontre que le sinistre touche désormais tous les étages inférieurs au 5ème, et un logement du RDC, avec des désordres très importants (cloisons détrempées, peinture qui cloque, eaux stagnantes, moisissures et champignons).

Par ailleurs il est avéré que M. [V] n’a pas autorisé l’accès à son logement, et qu’en tout état de cause la communication avec lui est difficile, y-compris pour son tuteur, le défendeur pouvant se montrer menaçant ou agressif, probablement en lien avec une pathologie psychiatrique. Il sera donc fait droit à la demande principale d’accès au logement pour recherche de fuites et le cas échéant réalisation des travaux nécessaires pour stopper la fuite, en prévoyant le concours d’un serrurier et de la force publique si cet accès ne peut se faire amiablement avec le concours du tuteur du défendeur.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [V] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [N] [V] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Condamnons M. [N] [V] à laisser accès à son logement situé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] au syndic de la copropriété requérante, assisté de l'entreprise de son choix et de l’architecte de l’immeuble, afin de procéder à une recherche de fuite et à la mise en œuvre de toute mesure conservatoire sur les parties privatives ou les parties communes, pour mettre un terme aux désordres ;

Autorisons, à défaut de pouvoir accéder au local de façon amiable dans un délai de sept jours après la signification de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, assisté de toute entreprise mandatée par lui, de l’architecte de l’immeuble et d'un commissaire de justice de son choix, à pénétrer dans le logement du défendeur situé au 5ème étage, si besoin est avec le concours d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs, afin d'y procéder à une recherche de fuite et à la mise en œuvre de toute mesure conservatoire sur les parties privatives ou les parties communes, pour mettre un terme aux désordres ;

Condamnons M. [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [N] [V] aux dépens ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ