Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° RG N° RG 25/00136 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GYBL Nature de l'affaire : 5AA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [L] [R]-[P]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge du tribunal judiciaire de POITIERS délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [L] [R]-[P] née le 29 Septembre 1977 à [Localité 2], [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 novembre 2023, la SAS ALBERT JOLY a consenti à Mme [L] [R] ([R]-[P]) un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour initialement un loyer mensuel de 530 euros ainsi que 20 euros d'avance sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est partiellement subrogée dans les droits de la SAS ALBERT JOLY suivant une convention et des quittances subrogatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [L] [R] ([R]-[P]) le 20 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.547 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [L] [R] ([R]-[P]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d'obtenir principalement que le bail soit résilié, que l'expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été retenue à l'audience du 11 septembre 2025.

En demande, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se faisant représenter par son conseil, lequel se réfère à l'audience à son acte introductif d'instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment : Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer au fond la résolution aux torts de la locataire ;Condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) à quitter le logement ;Ordonner à défaut l'expulsion de Mme [L] [R] ([R]-[P]) ;Condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2.547 euros au 30 juin 2025, outre intérêts légaux à compter du 20 février 2025 date du commandement de payer ;Condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges, sur justification du paiement par la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES ;Condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Maintenir l'exécution provisoire ;Condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) aux dépens. Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la dette ne s'est pas accrue en ce que le loyer courant demeure payé, mais qu'aucun apurement n'a été entamé.

En défense, Mme [L] [R] ([R]-[P]) n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [L] [R] ([R]-[P]) le 20 février 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 01 juillet 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Page 2 de 6 Par conséquent, la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII), laquelle mentionne encore un délai de deux mois et non six semaines, le délai de deux mois devant être retenu en ce qu'il s'agit d'une stipulation favorable à la locataire. Par ailleurs le commandement de payer signifié le 20 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.547 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 avril 2025 à minuit, privant Mme [L] [R] ([R]-[P]) de titre sur le logement à compter du lendemain.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de Mme [L] [R] ([R]-[P]) s'élève à la somme de 2.547 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2025. Il est constaté que cet arriéré locatif est stable depuis le commandement de payer du 20 février 2025, en ce qu'il n'augmente pas mais qu'il ne diminue pas non plus, de sorte que seul le terme courant est payé chaque mois.

A défaut de comparution à l'audience de Mme [L] [R] ([R]-[P]), il n'est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d'office.

En conséquence, il sera prononcé contre Mme [L] [R] ([R]-[P]) une condamnation à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.547 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d'expulsion et l'éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion ne peut être poursuivie notamment qu'en vertu d'une décision de justice.

Page 3 de 6 La situation de Mme [L] [R] ([R]-[P]) telle qu'elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d'accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail. En effet, si l'arriéré locatif ne s'aggrave pas, pour autant sur les derniers mois aucun paiement supplémentaire n'est effectué pour participer à apurer la dette. Par ailleurs la locataire s'est abstenue de se présenter à l'audience pour faire connaître sa situation et ses éventuelles difficultés passagères. En outre elle ne s'est pas non plus présentée à l'entretien fixé par le Département de la Vienne au 20 août 2025 pour établir un diagnostic social et financier.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [L] [R] ([R]-[P]) sera ordonnée.

Il n'y a pas lieu de réduire le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d'accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [L] [R] ([R]-[P]) est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de son expulsion, il y a lieu de condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]) au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui a mis fin au titre pour occuper le logement, soit le 20 avril 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu'ils auraient été dus si le bail se poursuivait, soit 550 euros outre indexation.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 2.547 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, les indemnités d'occupation ne donneront lieu à condamnation qu'à compter du 1er octobre 2025.

Les indemnités ne seront dues à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que sur production pour chaque terme mensuel d'une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]), ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 février 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 21 février 2025, de l'assignation du 30 juin 2025 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 01 juillet 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [L] [R] ([R]-[P]), supportant la condamnation aux dépens, à payer

Page 4 de 6 à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire.

Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 17 novembre 2023 entre la SAS ALBERT JOLY (dans les droits de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est partiellement subrogée) et Mme [L] [R] ([R]-[P]) concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [R] ([R]-[P]) à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.547 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du 20 février 2025 ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [L] [R] ([R]-[P]), ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 2] et de ses éventuels locaux annexes ;

ORDONNE à Mme [L] [R] ([R]-[P]) de libérer le logement et d'en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu'à défaut pour Mme [L] [R] ([R]-[P]) d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [R] ([R]-[P]) ainsi qu'à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à réduire le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n'y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [R] ([R]-[P]) à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d'une quittance subrogative pour chaque terme mensuel, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 550 euros, ce à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [L] [R] ([R]-[P]) aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 février 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 21 février

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2025, de l'assignation du 30 juin 2025 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [R] ([R]-[P]) à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

MAINTIENT l'exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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