Demande relative à un droit de passage

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/01433 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VO27 CODE NAC : 74D - 5B AFFAIRE : SCCV SAINT MAUR DES FOSSES - 72 BOULEVARD DE CHAMPIGNY C/ [R] [D] [F], [N] [H] épouse [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. C. V. SAINT MAUR DES FOSSES - 72 BOULEVARD DE CHAMPIGNY immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 899 824 502 dont le siège social est sis 17 quai du Président Paul Doumer - 92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : P0154

DEFENDEURS

Monsieur [R] [D] [F] né le 13 Mai 1955 à PORT MATHURIN (ILE MAURICE) demeurant 70, Bd de Champigny - 94210 SAINT- MAUR-DES-FOSSES

Madame [N] [H] épouse [F] née le 08 Juin 1951 à LE CAIRE (EGYPTE), demeurant 70 boulevard de Champigny -94210 SAINT- MAUR-DES-FOSSES

tous deux représentés par Maître Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : E0462

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Débats tenus à l’audience du : 07 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : le 04 Novembre 2025 prorogé au 18 Novembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

******* EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation aux fins de comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL que, par acte en date du 30 septembre 2024, la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY (la SCCV) a fait délivrer à M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F] par laquelle il est demandé au juge des référés d'ordonner à M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F], sous astreinte, de laisser pénétrer des ouvriers mandatés par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY dans leur propriété pour procéder aux travaux de ravalement du mur pignon édifié en limite de propriété, de traitement de la mitoyenneté et de dévoiement des cheminées dans les conditions précisées dans le dispositif de l’assignation, outrer ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

L’injonction délivrée aux parties par ordonnance du 26 novembre 2024 de rencontrer un médiateur n’a pas abouti à un accord.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 octobre 2025.

Vu les conclusions soutenues à l'audience pour la SCCV, qui maintient ses demandes, en précisant que la méthodologie à suivre a été validée par l’expert et transmise aux défendeurs le 10 mars 2025 et ajoute une demande de dommages et intérêts provisionnels de 2 000 euros pour résistance abusive, outre ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; 

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour M. et Mme [F], qui tendent principalement à la fin de non recevoir de la SCCV motif pris de son défaut de qualité à agir, subsidiairement au rejet des demandes et très subsidiairement à ce que les modalités retenues pour l’exercice de la servitude de tour d’échelle soient celles qui sont définies dans leurs écritures, comprenant une indemnisation provisionnelle à hauteur de 5 000 euros, outre leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR CE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 1er, du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le second alinéa de ce texte prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Lorsque des travaux indispensables sur un ouvrage existant ne peuvent être effectués que depuis un fonds voisin, les propriétaires de cet ouvrage peuvent obtenir le passage sur le fonds voisin, dès lors que ce passage ne cause pas aux occupants du dit fonds une sujétion intolérable et excessive.

Au cas présent, il y a lieu, d’abord, de déclarer l’action de la SCCV recevable, au regard de l’article 1601-3 du code civil, repris par l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Les travaux de finition et de ravalement de l’immeuble situé en limite de propriété n’ayant pu être achevés, la SCCV reste tenue par les engagements de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, qui comprennent son obligation de délivrance et de conformité.

Ensuite, il ressort des débats  que la façade sud-ouest de l’immeuble A de l’opération immobilière est bâtie à l’extrême limite du terrain d’assiette, à la limite séparative du fonds dont sont propriétaires M. et Mme [F] ; qu’à raison de la disposition des lieux, il est matériellement impossible de procéder aux travaux de ravalement et d’étanchéité sans passer sur une partie du terrain voisin et occuper celui-ci avec les échafaudages nécessaires ; que ces travaux sont urgents et nécessaires pour la viabilité de la structure édifiée et la pérennité des ouvrages dans leur ensemble.

Les travaux envisagés, ainsi que les modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle, ont été soumis à M. [O] [M], expert judiciaire désigné à la requête de la SCCV à titre préventif dans le cadre du projet immobilier (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 septembre 2022, RG n° 22/01085). Dans sa note aux parties n° 20 du 20 mars 2025, celui-ci a confirmé que la méthodologie proposée n’appelait aucune réserve de sa part.

Il sera donc fait droit à la demande d'échelage dans les conditions prévues au dispositif.

Il apparaît justifié, compte tenu de l’urgence à voir exécuter la décision rendue, de l’assortir d’une astreinte de nature à en assurer l’effectivité.

En revanche, la demande de dommages-intérêts formée par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY sera rejetée, la caractérisation d’une résistance ayant dégénéré en abus n’étant pas établie.

Le trouble de jouissance qui sera nécessairement subi par M. et Mme [F] sera justement réparé par le versement d’une indemnité provisionnelle de 5 000 euros.

L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser la charge des dépens de la présente instance à la SCCV.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel, assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉCLARONS la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY recevable en son action ;

ENJOIGNONS à M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F] d'autoriser à faire pénétrer sur leur fonds, correspondant à la parcelle cadastrée section AR n° 87, située 70 boulevard de Champigny à Saint-Maur-des-Fossés (94 210), les entreprises mandatées par la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY pour la réalisation des travaux de ravalement du mur pignon édifié en limite de propriété, de traitement de la mitoyenneté et de dévoiement des cheminées suivant la méthodologie transmise le 10 mars 2025 et validée par M. [O] [M], expert judiciaire désigné à titre préventif dans le cadre du projet immobilier à la requête de la SCCV (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 septembre 2022, RG n° 22/01085), dans sa note aux parties n° 20 du 20 mars 2025, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous réserve d’avoir :

- sécurisé le chantier, - prévenu M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F] du jour de la date de début des travaux et de leur durée par lettre recommande avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance, - d'avoir préalablement fait procédé par huissier de justice, à ses frais, à un constat des lieux contradictoire et de faire effectuer, toujours à ses frais, un constat à l'issue des travaux ;

DISONS qu’à défaut d’autoriser l’accès à leur propriété dans les conditions susvisées M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F] encourront une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date à laquelle les travaux auraient dû commencer, sous réserve du respect de l’information prévue précédemment ;

CONDAMNONS la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY à payer à M. [Y] [F] et Mme [N] [H] épouse [F] la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,