Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRET N°30

N° RG 25/00040 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIUU5

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [S] [Z]

GS/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

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Le VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocate au barreau de Lyon et par Me Frédérique AVELINE de la SCP AVELINE MANDON BARDAUD-CAUSSADE, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTE d'une décision rendue le 28 novembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

Monsieur [S] [Z]

né le 24 Septembre 2002 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

non représenté.

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 19 Novembre 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 28 janvier 2026.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Faits et procédure

Le 27 août 2022, les consorts [F] ont donné à bail à monsieur [S] [Z] un logement situé n°[Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 420 euros, les obligations du locataire étant garanties par l'engagement de caution simple consenti par la société Action logement services (la caution) dans la limite de 36 mensualités impayées.

Le locataire ayant manqué à son obligation de paiement des loyers, la caution a exécuté son obligation de garantie et les bailleurs lui ont remis des quittances subrogatives.

Le 3 janvier 2024, la caution a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Ce commandement étant resté infructueux, la caution a assigné, le 29 avril 2024, le locataire devant le tribunal judiciaire de Limoges pour voir :

- constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire,

- condamner le locataire à lui payer l'arriéré de loyers et charges et une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.

Par jugement du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire a débouté la caution de son action après avoir retenu que celle-ci ne produisait aucun décompte précis de la dette locative.

La caution a relevé appel de ce jugement.

Moyens et prétentions

La caution demande de constater subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire qui a manqué à son obligation de paiement des loyers et d'ordonner l'expulsion de celui-ci. Elle conclut également à la condamnation de ce dernier à lui payer 4 304 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation.

Le locataire n'a pas constitué avocat.

Motifs

La caution produit notamment :

- le contrat le bail du 27 août 2022,

- son engagement de caution souscrit au profit des bailleurs le 23 août 2022 en garantie de l'exécution des obligations du locataire,

- les quittances subrogatives qui lui ont été délivrées par les bailleurs les 5 décembre 2023, 5 avril 2024 et 4 avril 2025,

- le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail qu'elle a fait délivrer au locataire le 3 janvier 2024 pour obtenir paiement d'un arriéré locatif qui s'élevait alors à 541 euros,

- un décompte des sommes restant dues aux bailleurs à la date du 17 avril 2025, soit un arriéré locatif de 4 304 euros.

Il résulte de ces documents que, confrontés à la défaillance de leur locataire, les bailleurs ont recherché la caution, laquelle a satisfait à son obligation de garantie, des quittances subrogatives lui étant remises à ce titre.

Subrogée dans les droits des bailleurs, la caution a qualité pour exercer l'action en résiliation du bail, ne serait-ce que pour éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Le locataire ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 3 janvier 2024 dans les deux mois de la signification de cet acte, lequel visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail. Il convient, dès lors, de constater la résiliation du bail à compter du 4 mars 2024 et d'ordonner l'expulsion du locataire.

En exécution de son engagement de garantie, la caution a réglé l'arriéré locatif dû par le locataire pour un montant total de 4 304 euros, les bailleurs lui délivrant à ce titre une quittance récapitulative du 4 avril 2025 pour ce montant.

La caution qui a payé la dette du locataire est fondée à exercer son recours subrogatoire à l'encontre de ce dernier pour le montant précité de 4 304 euros qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 541 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation du 29 avril 2024.

La caution n'est pas fondée à exercer son recours au titre d'indemnités d'occupation dues par le locataire qu'elle ne justifie pas avoir pris en charge en exécution de son obligation de garantie. Ce chef de demande sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

INFIRME le jugement rendu le 28 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges.

Statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation à compter du 4 mars 2024 du bail conclu le 27 août 2022 entre les consorts [F] et monsieur [S] [Z] portant sur un logement situé n° [Adresse 3] (87).

ORDONNE l'expulsion de monsieur [S] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

CONDAMNE monsieur [S] [Z] à payer à la société Action logement services la somme de 4 304 euros qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 541 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation du 29 avril 2024.

REJETTE le surplus des demandes de la société Action logement services;

Vu l'équité,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [S] [Z] aux dépens de première instance et d'appel.

En empêchement légitime de Corinne BALIAN, Présidente cet arrêt a été signé par monsieur Gérard SOURY, conseiller magistrat qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.

LA GREFFIÈRE, P/LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Gérard SOURY.