Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00396 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWNA

MINUTE N° : 25/01928

[J] [F], [M] [F] c/ [C] [G], [X] [T]

Copie certifiée conforme le :

à :Madame [C] [G]

et

au Préfet

Copie exécutoire délivrée le :

à :Me Jacky ATTIAS COUR D’APPEL DE [Localité 9] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE [Adresse 1] [Localité 6]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 24 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de PONTOISE chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Zakia SARTI, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LES DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] [Adresse 4] [Localité 5]

représenté par Me Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

Madame [M] [F] [Adresse 4] [Localité 5]

non comparante

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [C] [G] [Adresse 2] [Localité 5]

comparante

Monsieur [X] [T]

[Adresse 2] [Localité 5]

non comparant

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Le tribunal a été saisi le 01 Septembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 01 Septembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 06 Octobre 2025, et jugée le 24 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi à [Localité 8] en date du 20 novembre 2018, Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] ont consenti bail et donné à loyer à Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] un logement à usage d’habitation, sis [Adresse 3].

Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] ainsi que le syndic de copropriété ont mis en demeure Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] de cesser tout trouble dans la résidence, ladite société ayant été destinataire de plusieurs plaintes de voisins faisant état de bruit excessif le jour comme la nuit, de comportements agressifs et/ou insultants ainsi que des nuisances olfactives occasionnant des troubles pour les voisins des locataires.

Par acte d’huissier en date du 22 août 2025, Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] ont assigné Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T], aux fins de :

- la constatation de la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de respect des obligations du contrat de bail à titre principal et obtenir, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement par les locataires à leurs obligations ; A titre infiniment subsidiaire, il est demandé de déclarer valable le congé délivré le 19 novembre 2024 ;

- Ordonner l’expulsion de [C] [G] et Monsieur [X] [T] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin ;

- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira au juge des contentieux de la protection, les frais, risques et périls;

- Fixer une indemnité d’occupation égale au loyer et charges prévus contractuellement que devront payer [C] [G] et Monsieur [X] [T]  au bailleur jusque libération des locaux, et au besoin les y condamner solidairement ;

- Condamner Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 octobre 2025, Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F], représentée par son conseil, ont maintenu ses demandes. Interrogé par le tribunal, ils ont néanmoins précisé ne pas solliciter l’acquisition de la clause résolutoire mais la résolution judiciaire du contrat du contrat pour non respect des obligations du contrat de location.

A cette même audience, Madame [C] [G] explique qu’elle paie son loyer et reconnaît du bruit ponctuellement. Elle explique qu’elle est actuellement à la recherche d’un logement. Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [X] [T] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 25 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail des époux [P]

En vertu de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

En application de l'article 7 (b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “d'user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

Le bailleur est fondé en application combinée des dispositions précitées à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants, tels leurs enfants vivant avec eux qu'ils soient mineurs ou majeurs.

En l’espèce, pour preuve du manquement de la locataire à son obligation de jouir paisiblement du logement donné à bail du fait du comportement de son fils, Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] verse aux débats :

des courriers adressés aux locataires du 30 mai 2023, 15 juin 2023 ? 7 février 2024 ? 1er mars 2024 faisant état des multiples nuisances relatés par les voisins et sollicitant la cessation des troubles causés , des courriers du syndic en date du 15 juin 2023, 7 février 2024 et 3 octobre 2024 dans les mêmes termes un commandement d’avoir à cesser les troubles immédiatement et sans délai en date du 29 mai 2024, un procès-verbal de constat d’huissier du 17 septembre 2024. de dépôt de plainte en date du 21 janvier 2021 pour des faits de dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui, en l’espèce des caves.Une pétition des voisins ;un commandement de quitter les lieux en date du 22 novembre 2024. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la réalité des manquements reprochés par Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] à leurs locataires sont suffisamment établis.

Madame [C] [G], comparante en personne, ne conteste pas l’existence de ces troubles.

Il n’en reste pas moins que le manquement des locataires à leur obligation d’user paisiblement de la chose louée est caractérisé, et est de nature, compte-tenu de la gravité et de la récurrence des troubles provoqués par ces derniers, à entraîner la résiliation judiciaire du contrat de location du 18 novembre 2018, à compter du prononcé du présent jugement.

En conséquence, l’expulsion de Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T], sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le demandeur, qui ne démontre pas à suffisance de droit la mauvaise foi de la défenderesse et ne saurait se prévaloir d’une introduction de cette dernière au sein des lieux par voie de fait, doit être débouté de sa demande d’expulsion sans délai tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution.

Il s’ensuit que Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande en paiement d’indemnités mensuelle d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 18 novembre 2024, date du prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] sera condamnée au paiement de cette à compter du 24 novembre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les demandeurs se contentent de solliciter des dommages et intérêts sans étayer leur demande. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [P], parties perdantes, seront in solidum condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

adame [C] [G] et Monsieur [X] [T], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du CPC étant précisé que rien ne justifie au regard des dispositions de l’article 514-1 du CPC qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE, statuant par décision réputé contradictoire rendue en premier ressort, par mis en disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail de Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] formée par Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 20 novembre 2018, liant Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] à Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T], pour le logement à usage d’habitation, sis [Adresse 3] ;

ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

REJETTE la demande de Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] tendant à ce que l’expulsion soit immédiate ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au prix du loyer mensuel majoré des charges récupérables jusqu’à la date de leur départ effectif ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [M] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [X] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait à [Localité 7], le 24 novembre 2025

LE GREFFIER, LA JUGE