Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

N° RG 25/00333 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EY5E

MINUTE N° 25/00518

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE ANONYME A LOYER MODERE [Etablissement 1], sise [Adresse 1] Comparante en la personne de Madame [D] [V], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [U] [H], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l'audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : SA [Etablissement 1]

Copie à : DDETS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la S.A. [Etablissement 1] a fait assigner M. [K] [H] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé, en application des dispositions de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, de : – constater que M. [K] [H] est déchu de tout droit et titre d'occupation du logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], ainsi que de la place de stationnement n°10, – ordonner l'expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, – condamner M. [K] [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance dite "fraction A" (article 14 de l'acte notarié), soit la somme mensuelle de 350 euros, jusqu'à libération effective des lieux, – condamner M. [K] [H] à lui régler 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, – condamner M. [K] [H] aux entiers dépens.

A l'audience du 19 juin 2025, la S.A. [Etablissement 1] a comparu, régulièrement représentée par Mme [V] munie d'un pouvoir. M. [H], régulièrement assigné par remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice, ne s'est pas présenté ni fait représenter ou excuser. Le juge a ordonné le renvoi de l'affaire pour comparution du défendeur.

À l'audience du 18 septembre 2025, seule la demanderesse a comparu, régulièrement représentée par Mme [V] munie d'un pouvoir. La S.A. [Etablissement 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, maintenant l'intégralité de ses demandes.

M. [K] [H], avisé de la date de renvoi par les soins du greffe, ne s'est pas présenté.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes des articles L213-4-3 et L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît : - des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, - des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. Dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière prévoit qu'est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier. Lorsque le contrat est signé avant l'achèvement de l'immeuble il doit comporter la garantie d'achèvement de celui-ci.

Il ressort des pièces versées au dossier que par acte notarié en date du 18 février 2022, la S.A. [Etablissement 1] a conclu avec M. [H] un contrat de location accession portant sur la propriété et la jouissance d'un bien immobilier situé à [Adresse 3] dans un immeuble en cours de construction, se décomposant comme suit : - lot n°6 : un logement situé au premier étage du bâtiment portant le numéro 1102 du plan, comportant une entrée avec placard donnant sur une pièce commune séjour-cuisine, desservant une chambre et une salle d'eau comprenant un wc et la jouissance exclusive d'un balcon, ainsi que les 622/10000èmes des parties communes générales, - lot n°21 : un emplacement de stationnement situé à l'extérieur, portant le numéro 10 du plan de masse, ainsi que les 27/10000èmes des parties communes générales.

Aux termes de cet acte, il apparaît que le 19 décembre 2019, une réservation d'agrément a été délivrée par la Direction Départementale des territoires, avec confirmation prévue dans l'année suivant l'achèvement des travaux.

Le contrat a été signé avant l'achèvement de l'immeuble. Il comportait la garantie d'achèvement de celui-ci.

Le contrat de location-accession, aux termes duquel le vendeur a transféré à titre onéreux à M. [H] la jouissance de l'immeuble désigné, pendant une période de deux ans débutant à la date de l'établissement de l'état des lieux d'entrée, a été consenti et accepté moyennant le prix de 110 775 euros (TVA incluse), payable : - à concurrence de 1 560 euros par an (130 euros par mois) pendant deux ans, soit une somme totale de 3 120 euros par imputation d'une partie de la redevance, appelée "fraction B", - et le solde de 105 441 euros, en cas de levée d'option, le jour de la constatation par acte authentique du transfert de propriété.

Le contrat a été également consenti et accepté moyennant une redevance annuelle de 5 760 euros, soit 480 euros par mois, exigible à compter du jour de l'entrée en jouissance et se décomposant en deux fractions : - la fraction A qui est la contrepartie du droit de jouissance transféré à l'accédant, laquelle s'élève à la somme de 350 euros par mois, révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers, - la fraction B qui constitue l'épargne de l'accédant et viendra s'imputer sur le prix, à la levée de l'option, et qui s'élève à la somme de 130 euros par mois, non révisable.

Selon les pièces versées aux débats, M. [H] s'est vu remettre les clés du logement n°1102 situé dans la Résidence "[Etablissement 2]", [Adresse 2] le 16 décembre 2022 (remise des clés et procès-verbal de livraison, pièces 2 et 2 bis).

Les articles 34 et suivants de la convention, conformément aux dispositions de la loi du 12 juillet 1984 (article 26 et suivants), prévoient que : - trois mois avant la fin de la période de jouissance, le vendeur mettra l'accédant en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'acquérir l'immeuble, avec rappel du montant du prix restant dû et indication, à peine de nullité, de l'état des créances garanties par des inscriptions prises sur l'immeuble, - l'accédant devra lever l'option, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les deux mois de la réception de la mise en demeure précédente.

Aux termes du Titre V de la convention, il est prévu qu'en "cas de résiliation, le réservataire devra informer le réservant par courrier recommandé avec avis de réception qui entraînera un délai de préavis de trois mois à compter de la réception du courrier".

L'article 9 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 précise que "Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13. Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. L'occupant dispose d'un délai d'un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d'acceptation des offres de relogement, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d'occupation du logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l'article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l'occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l'article 28 ou du deuxième alinéa de l'article 32".

Ainsi, par courrier daté du 30 août 2024, la S.A. [Etablissement 1] a mis en demeure M. [H] de lever l'option pour transfert de propriété avant le 16 décembre 2024 et l'a informé du prix restant à régler et de l'absence de créances prises sur l'immeuble. Il lui a rappelé qu'à défaut de lever l'option, son droit au maintien dans les lieux prendrait fin le 15 décembre 2024. Le courrier est revenu porteur des mentions "pli refusé par le destinataire" et "pli avisé et non réclamé".

Indiquant que M. [H] ne s'était pas manifesté, la S.A. [Etablissement 1] l'a avisé, par courrier recommandé reçu le 18 décembre 2024, du constat de non-réalisation de levée d'option dans le délai contractuel et l'a invité à libérer le logement. Aux fins de lui proposer trois offres de relogement, [Etablissement 1] a sollicité la production de ses avis d'imposition 2024 sur les revenus 2023, ainsi que des informations sur la composition de son foyer et son budget mensuel maximum pour une location.

Le 21 janvier 2025, la S.A. [Etablissement 1] a fait signifier au défendeur une sommation de quitter les lieux dans le délai d'un mois. Cet acte a fait l'objet d'une remise en l'étude du commissaire de justice, en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Il ressort ainsi des éléments du dossier, non contredits dans la cadre de la présente instance, que M. [H] a pris possession du logement le 16 décembre 2022. Il devait donc lever l'option pour transfert de propriété avant le 16 décembre 2024.

Nonobstant la lettre recommandée transmise conformément aux dispositions contractuelles, il apparaît que M. [H] ne s'est pas manifesté pour voir réaliser le transfert de propriété. L'intéressé n'a pas comparu à l'audience, y compris après renvoi de l'affaire, pour faire valoir le contraire.

À défaut de stipulation conventionnelle contraire, "lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux".

Si la loi du 12 juillet 1984 impose au vendeur d'un logement ayant bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département de proposer à l'occupant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, cette obligation n'est prévue que "dès lors que les revenus de l'intéressé n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation".

En l'absence de réponse au courrier recommandé qui sollicitait les justificatifs de la situation de M. [H], il n'est pas établi que les revenus de l'intéressé étaient inférieurs au niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation.

En conséquence, M. [H] est dépourvu de titre et de droit d'occupation des lieux depuis le 16 décembre 2024.

A défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [H] et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

L'article 9 alinéa 2 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, "A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble".

Selon la convention signée entre les parties, la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble s'entend de la "fraction A" de la redevance. L'indemnité d'occupation sera donc fixée, dans les termes de la demande, à la somme mensuelle de 350 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 16 décembre 2024, en deniers ou quittance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Partie perdante M. [K] [H] sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.A. [Etablissement 1] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [K] [H] est occupant sans droit ni titre du logement situé à logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] et de la place de stationnement n°10 ;

A défaut d'avoir quitté le logement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, ORDONNE l'expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à la S.A. [Etablissement 1], en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 350 euros, à compter du 16 décembre 2024 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux ;

CONDAMNE M. [K] [H] à verser à la S.A. [Etablissement 1] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [H] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE