Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/08131 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/08131 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YI

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Florence APPRILL-THOMPSON M. [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT, société d’économie mixte venant aux droits de la SNI - Société Nationale Immobilière [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [O] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK, Greffier lors des débats Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 03 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2026.

JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/08131 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YI

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [E] [F] est décédée le 3 octobre 2024.

Elle était locataire de CDC HABITAT, suivant contrat signé par voie électronique le 25 janvier 2024, à effet au 2 février 2024, d'un logement situé au [Adresse 2] et d'un garage « S3 », moyennant un loyer initial de 881,62 euros par mois, outre une provision sur charges de 43,23 euros, soit un total mensuel de 924,85 euros, payable d'avance le 1er de chaque mois.

Faisant valoir qu'elle avait appris que M. [O] [P] occupait le bien et qu'il était l'époux de Mme [F] depuis le 20 août 2010, de sorte qu'en sa qualité de cotitulaire du bail, celui-ci lui avait été transféré suite au décès, la société CDC HABITAT l'a assigné par acte du 18 juillet 2025, notifié le même jour à la préfecture du Bas-Rhin, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir : - CONSTATER, au besoin, PRONONCER la résiliation du bail à ses torts exclusifs, - ORDONNER en conséquence son évacuation, de corps et de biens, et de tous occupants de son chef, du logement et du garage, - FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à 1 000 euros par mois, révisable au 1er janvier de chaque année, outre les charges, et CONDAMNER le défendeur à payer cette indemnité jusqu’à sa sortie effective des lieux et la restitution des clés ; - le CONDAMNER à lui payer en outre : la somme de 3 825,54 euros, « sauf à parfaire », au titre de l’arriéré de loyers augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La société CDC HABITAT fait valoir que le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges est d'une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du bail.

À l’audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, se réfère à son assignation sauf à actualiser la dette locative à 6 317,70 euros ; elle produit un décompte actualisé et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Le défendeur, cité à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation du bail

La demande principale de constatation de la résiliation du bail, figurant au dispositif de l’assignation, n'est pas motivée dans la discussion et ne peut donc qu’être rejetée, étant relevé qu'il n'est produit qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Mme [F] le 18 février 2025, soit postérieurement à son décès, alors ignoré du bailleur.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave. Par ailleurs, aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est produit un décompte au 21 octobre 2025 selon lequel la dette locative après déduction des frais de contentieux (162,05 +101,28 +182,39 = 445,72) s'élève à 5 871,98 euros (6 317,70 – 445,72) jusqu'au mois d'octobre 2025 inclus. Aucun loyer n'a été payé depuis octobre 2024 sauf la partie compensée par l'allocation logement, seule payée depuis cette date.

Il en résulte un manquement suffisamment grave du défendeur à ses obligations contractuelles, depuis le décès de son épouse, justifiant la résiliation du bail.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail à compter de ce jour et d'ordonner l'expulsion du défendeur à l'encontre duquel doit être fixée - à compter du présent jugement et jusqu’à parfaite évacuation des lieux - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, y compris en ses modalités de révision, étant précisé qu'il s’élevait en octobre à 953,59 euros, soit un montant inférieur à la somme réclamée.

Sur la demande en paiement

Il résulte de ce qui précède que le défendeur - cotitulaire du bail solidairement tenu avec son épouse en vertu du contrat qu'elle a signée - doit être condamné au paiement de : - la somme de 5 871,98 euros au titre des loyers et charges dues au 21 octobre 2025 jusqu'au mois d'octobre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 825,54 euros à compter du 18 juillet 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement, - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, y compris en ses modalités de révision, à compter du jour du présent jugement et jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le défendeur qui succombe doit être condamné aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles.

Il sera en outre rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en toutes ses dispositions en vertu de l’article 514 modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SAEM CDC HABITAT de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail dont M. [O] [P] était cotitulaire, conclu le 25 janvier 2024 par feu son épouse, à effet au 2 février 2024, d'un logement situé au [Adresse 2] et d'un garage S3 ; ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [O] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5 871,98 euros au titre des loyers et charges dues au 21 octobre 2025, mois d'octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 825,54 euros à compter du 18 juillet 2025 et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, y compris en ses modalités de révision, à compter du jour du présent jugement et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SAEM CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Mme GARCZYNSKI, présidant l'audience, assisté de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI