Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12015 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y474

N° de Minute : L 25/00602

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

[O] [M]

C/

[W] [S] [V] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [M], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Aide juridictionnelle totale

représentée par Me Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

Mme [V] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 12015/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 27 juillet 2002, M. et Mme [S] représentés par leur mandataire SQT Nord de France ont donné à bail à Mme [O] [M] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer de 525 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Mme [O] [M] a fait assigner Mme [V] [S] et M. [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 20 janvier 2002, de l’article 1231-1 du code civil, 1719 du code civil et de l’article 145 du code de procédure civile,

Constater l’indécence du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ; Condamner Mme [V] [S] et M. [W] [S] à effectuer les travaux afin de remédier aux désordres décrits dans les différents rapports du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 2] ; Condamner Mme [V] [S] et M. [W] [S] au paiement de la somme de 7 875 euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir ; Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à reprise de l’intégralité des désordres ; Condamner Mme [V] [S] et M. [W] [S] à payer la somme de 1 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025 et renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 15 septembre 2025, la demanderesse a indiqué avoir quitté les lieux le 7 juillet 2025, de sorte qu’elle se désiste de ses demandes tendant à l’exécution des travaux et la suspension du paiement du loyer. En revanche, elle maintient sa demande au titre du préjudice de jouissance à actualiser à la date du 7 juillet 2025.

Elle expose que malgré ses réclamations, puis les rapports du service d’hygiène de la mairie de [Localité 2], ses propriétaires n’ont pas effectué les travaux de remise en état du logement dont l’indécence avait été constatée. Elle estime que son préjudice mensuel peut être évalué au montant du loyer au regard de l’importance des désordres constatés dans le logement.

Mme [V] [S] et M. [W] [S] sollicitent le rejet des prétentions de Mme [M] affirmant avoir exécuté tous les travaux requis.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Compte tenu du départ de la locataire le 7 juillet 2025, il sera donné acte à la demanderesse de l’abandon des demandes au titre des travaux et de la suspension du paiement des loyers.

Sur le préjudice de jouissance :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [M] a pris possession de l’appartement le 29 juillet 2022. L’état des lieux met en évidence un appartement globalement dans un état moyen d’entretien.

Dans un mail du 5 avril 2023, la locataire déplore auprès du mandataire des propriétaires plusieurs désordres dont le dysfonctionnement des plaques de cuisson, les moisissures des huisseries des fenêtres de la chambre, les odeurs d’humidité en cas de fortes pluies, un trou dans la porte d’entrée entraînant une déperdition de chaleur, une anomalie à l’arrivée d’eau pour la machine à laver, la dégradation du joint de la baignoire entraînant du froid entre le mur et la baignoire dans une pièce dépourvue de chauffage, le dysfonctionnement de la porte fenêtre donnant sur la cour, la disparition d’une poubelle et de légères fuites dans le salon provenant des vélux.

Par mails des 27 juin et 5 juillet 2023, Mme [M] déplorait n’avoir aucune réponse à ses précédentes réclamations et saisissait le service d’hygiène de la mairie de [Localité 2] lequel se déplaçait les 25 juillet et 8 novembre 2023.

Le rapport qualifiait le logement d’indécent notamment en raison des infiltrations par les vélux, de l’absence d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée et de la trappe de la cave, de l’absence de détecteur de fumée, du mauvais état des parties communes, d’une installation électrique non sécurisée avec des coupures récurrentes de l’électricité, de la présence d’humidité avec auréoles par des traces d’infiltration en provenance des deux vélux, des dégradations intérieures des plafonds et des menuiseries par infiltration au plafond de la cuisine.

Dans un courriel du 21 décembre 2023, Mme [M] alertait à nouveau la mairie de la persistance de fuite et de la dangerosité de la toiture.

Par courrier du 22 décembre 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] signalait à Mme [M] que le contrôle du 8 novembre 2023 n’avait pas permis de constater d’évolution de la situation, certains désordres perdurant, notamment les manifestations d’humidité dans la cuisine (traces d’infiltration, peinture détériorée, prises électriques descellées), fuite en provenance de la baignoire, manifestation d’humidité dans la chambre avec développement des moisissures autour de la fenêtres et sur les menuiseries, présence de grilles sur toute la surface des ouvrants à l’extérieur ne permettant pas l’évacuation en cas d’incendie, défaut d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée et risque de chute dans la cour par le disjointement des briques des murs de la cour.

Le logement est soumis à des coupures récurrentes d’électricité notamment en cas d’utilisation des plaques de cuissons, des odeurs nauséabonds en provenance de la cave en cas de pluie, un défaut d’isolation de la cave et à l’absence de détecteurs de fumée. Les parties communes présentent des risques de contact direct notamment des fils électriques à nu dans le local à vélo, et un défaut de fixation des mains courantes.

Le service estime que ces désordres constituent des infractions à l’arrêté préfectoral et le propriétaire a été mis en demeure d’exécuter les travaux.

La CAF signifiait à la locataire, le 2 février 2024, la non-conformité du logement qui entraînait la suspension du paiement des allocations logement.

Mme [M] mentionnait dans un courrier du 7 février 2024 que malgré des travaux de rénovation sur le toit et à l’intérieur, les fuites perduraient.

L’assureur intervenu au domicile de Mme [M] confirmait des désordres consécutifs à des infiltrations d’eau suite à la vétusté de la toiture.

Un rapport établi le 9 août 2024 par le service d’hygiène de la mairie de [Localité 2] attestait que la réfection de la toiture avait supprimé les infiltrations dans le coin cuisine malgré l’absence de finition et de mise en peinture. La locataire ne constatait plus de coupures intempestives de l’électricité. Les autres désordres mentionnés dans le précédent rapport subsistaient dans l’ensemble du logement. Le propriétaire était sommé de prendre les mesures dans un délai de 2 mois.

En défense, M. et Mme [S] affirmaient avoir exécuté tous les travaux et déploraient l’attitude peu coopérative de sa locataire souvent indisponible pour permettre l’accès au logement des artisans. Ils joignaient de nombreux mails échangés par l’agence en charge de la location à chaque réclamation de Mme [M] mais attestant du retard dans l’exécution de certains travaux en raison des absences de la locataire. Ils joignaient une commande adressée à la SARL KTR pour la commande de fenêtres pour un montant de 2 203,23 euros et des factures datées de 2019 concernant des travaux d’étanchéité, des copies de devis et factures peu exploitables datées des 10 octobre 2023 pour des travaux de toiture pour un montant de 8 000 euros, du 30 avril 2024 pour la rénovation de l’étanchéité de la toiture principale pour un montant de 3 000 euros, du 31 janvier 2024 pour un montant de 8 800 euros, des copies de factures ou devis décrivant des travaux de réfection intérieur pour un montant de 4 165 euros, 216 et 1 100 euros.

Il en résulte que les rapports du service communal d’hygiène de la ville de [Localité 2] décrivent avec précision les désordres du logement loué par Mme [M] lesquels ont subsisté jusqu’au 9 août 2024, date du dernier rapport. Mme [M] n’établit toutefois pas que les désordres aient perduré au-delà du mois de septembre 2024, date de ses dernières réclamations par courriels.

Mme [M] calcule son préjudice comme suit : montant du loyer x nombre de mois d’occupation d’avril 2023 à juillet 2024 soit 525 euros x 15 mois, somme à actualiser au 7 juillet 2025, date de son départ.

Par ailleurs, malgré l’ampleur des travaux dénoncées, Mme [M] n’établit pas que le logement fut inhabitable de sorte que lui allouer une indemnisation mensuelle équivalente au montant du loyer apparaît disproportionné.

Compte tenu des pièces versées aux débats et des désordres relevés dans la plupart des pièces, le préjudice subi par Mme [M] du mois avril 2023 au mois de septembre 2024 inclus sera justement évalué au 1/3 du loyer soit la somme de 2 975 euros (525/3 x 17 mois).

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [S], partie perdante seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, CONSTATE le désistement de la demande tendant à la condamnation à l’exécution des travaux et à la suspension de paiement des loyers ; CONDAMNE Mme [V] [S] et M. [W] [S] à payer à Mme [O] [M] la somme de 2975 euros au titre de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE Mme [V] [S] et M. [W] [S] à payer à Mme [O] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [S] et M. [W] [S] aux dépens.

La Greffière Le Juge