Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 18 NOVEMBRE 2025

Chambre 7/Section 2

Affaire : N° RG 24/04231 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBHY N° de Minute : 25/00674

S.C.I. PIERRE CURIE, Immatriculée au RCS de Paris sous le N°340 147 172 [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Judith SCHOR de la SCP RAPPAPORT HOCQUET SCHOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0329

DEMANDEUR

C/

S.A.S. BURHAN TEXTILES Immatriculée au RCS de Bobigny sous le N°823 359 799 [Adresse 2] [Localité 2] / FRANCE représentée par Me Bertrand NÉRAUDAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0369

S.A. AXA FRANCE IARD Immatriculée au RCS de Nanterre sous le N°722 057 460 [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Bertrand NÉRAUDAU de la SELARL NERAUDAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0369

DEFENDEUR

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 02 Septembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025, puis prorogée au 18 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance Contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er juillet 2016, la société par actions simplifiées BURHAN TEXTILES, ci-après dénommée la société BURHAN TEXTILES, a pris à bail des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] auprès de la société civile immobilière PIERRE CURIE, ci-après dénommée la société PIERRE CURIE.

Le 29 avril 2018, un incendie s’est déclaré dans les locaux.

Le 30 avril 2018, la société PIERRE CURIE a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société THELEM, qui a mandaté un expert.

Un rapport d’expertise n°1 a été rendu le 7 mai 2018, puis un rapport d’expertise n°2 (rapport définitif) a été rendu le 22 février 2021.

Le rapport fixe le montant total de l’indemnité due par l’assureur à la somme de 921.111,98 euros, dont une indemnité immédiate de 573 743,82 euros.

Le 11 janvier 2021, la SCI PIERRE CURIE a accepté l’offre d’indemnisation de son assureur arrêtée suivant les conclusions de l’expertise.

Le 12 avril 2021, après avoir reçu le versement de la somme de 573 743,82 euros au titre de l’indemnité immédiate, la SCI PIERRE CURIE a signé une quittance subrogative au profit de la société THELEM.

Par courrier du 16 avril 2021, la société THELEM a exercé un recours subrogatoire à l’encontre de l’assureur de la société BURHAN TEXTILES, la société anonyme AXA FRANCE IARD, ci-après dénommée la société AXA.

Par courrier du 2 juin 2021 envoyé en recommandé le 8 juin 2021, la société PIERRE CURIE a formé un recours direct à l’encontre de la société AXA, aux fins d’obtenir le recouvrement du découvert de garantie restant à sa charge d’un montant de 168.563 euros.

Par courrier du 26 février 2024, à l’issue des travaux de remise en état, le conseil de la société PIERRE CURIE a adressé officiellement à la société AXA les pièces justificatives afin de permettre l’indemnisation du découvert de garantie.

Par courrier du 14 mars 2024, la société AXA a refusé toute prise en charge du découvert de garantie, estimant l’action de la société PIERRE CURIE tardive.

Par actes de commissaire de justice respectivement délivrés les 25 mars et 29 mars 2024, la société PIERRE CURIE a fait assigner la société AXA et la société BURHAN TEXTILES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions en date du 05 novembre 2024, les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES ont formé un incident de procédure.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES demandent au juge de la mise en état de : - Déclarer irrecevable comme prescrite l’action de la société PIERRE CURIE ; - Débouter la société PIERRE CURIE de l’ensemble de ses demandes ; - Condamner la société PIERRE CURIE aux dépens ; - Condamner la société PIERRE CURIE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES font valoir qu’en vertu des articles 1733 et 2224 du code civil, l’action de la société PIERRE CURIE se prescrit par cinq ans à compter du jour où elle a eu connaissance de son droit d’action. Or, en s’appuyant sur la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie, elles soutiennent que la société PIERRE CURIE pouvait agir à compter du 29 avril 2018, date à laquelle elle a eu connaissance de l’incendie. A défaut, elles considèrent que le premier rendez-vous d’expertise en date du 02 mai 2018 constitue le point de départ du délai d’action, dans la mesure où ce rendez-vous a permis d’établir la responsabilité du locataire. Au plus tard, les demanderesses à l’incident font valoir que le dépôt du premier rapport d’expertise, le 07 mai 2018, permettait d’identifier le locataire comme étant responsable du sinistre. En réponse à la société PIERRE CURIE, elles s’opposent à ce que le point de départ du délai d’action soit fixé à la date du dépôt du second rapport d’expertise dans la mesure où celui-ci ne porte que sur le chiffrage des dommages et pas sur la responsabilité de l’incendie, établie en amont. Les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES concluent que l’action de la société PIERRE CURIE était prescrite au plus tard le 07 mai 2023.

Les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES s’opposent à toute interruption du délai de prescription, sur le fondement des articles L.124-3 et L.212-12 du code des assurances et 1346-4 du code civil. D’une part, elles font valoir que la demande de paiement formulée par la société THELEM, assureur de la société PIERRE CURIE, constitue l’exercice d’un recours subrogatoire qui ne peut conduire à l’interruption du délai de prescription de l’action directe exercée par la société bailleresse. En effet, elles estiment que ces deux actions sont distinctes, autonomes et n’ont pas le même objet en ce que le recours de la société THELEM visait à obtenir le paiement de l’indemnité versée par elle à la société PIERRE CURIE, tandis que l’action directe de cette dernière vise à obtenir l’indemnisation du découvert de garantie. Elles en concluent que la société PIERRE CURIE est mal fondée à se prévaloir de l’interruption de la prescription du fait de l’action exercée par son propre assureur. D’autre part, les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES contestent toute reconnaissance par l’assureur de sa garantie et arguent que la société PIERRE CURIE ne rapporte pas la preuve d’un quelconque versement par la société AXA à la société THELEM suite à son recours subrogatoire. Elles ajoutent qu’en tout état de cause, le recours de la société THELEM ne portait que sur le recouvrement de la somme versée par cette dernière à la société PIERRE CURIE et que la reconnaissance de cette créance n’emporterait pas celle du découvert de garantie, dont la société PIERRE CURIE sollicite l’indemnisation dans le cadre de son action directe.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la société PIERRE CURIE sollicite du juge de la mise en état de : - Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES ; - Enjoindre aux sociétés AXA et BURHAN TEXTILES de conclure au fond ; - Condamner les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES aux dépens ; - Condamner les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la prescription de son action, sur le fondement des articles 1733, 2224 et 2240 du code civil, la société PIERRE CURIE conteste le point de départ de la prescription et affirme que le délai de prescription a fait l’objet d’une interruption.

Concernant le point de départ de la prescription, elle affirme n’avoir été informée de la responsabilité de son locataire qu’à compter du dépôt du second rapport d’expertise le 22 février 2021. Elle explique que c’est justement pour cette raison que la société THELEM n’a engagé son recours à l’encontre de la société AXA que postérieurement à ce second rapport. Elle ajoute à ce titre que ce rapport ne consistait pas uniquement à chiffrer les dommages liés à l’incendie mais également à établir les responsabilités. En réponse aux parties adverses, elle affirme ne pas détenir le premier rapport établi le 07 mai 2018 et que c’est au contraire à ces dernières qu’il appartient de le transmettre si celui-ci permet d’établir que la responsabilité du locataire est en cause. De l’ensemble de ces éléments, la société PIERRE CURIE déduit que le point de départ de la prescription est fixé au 22 février 2021.

Concernant l’interruption du délai de prescription, la société PIERRE CURIE affirme que la société AXA a répondu favorablement au recours exercé le 16 avril 2021 par son assureur, la société THELEM. Or, elle considère que cette indemnisation de son assureur dans le cadre du recours subrogatoire constitue une reconnaissance du principe de la garantie de la société AXA pour l’ensemble des dommages matériels et immatériels consécutifs aux désordres. Elle ajoute qu’il appartient aux sociétés AXA et BURHAN TEXTILES, qui entendent se prévaloir de la prescription, de démontrer qu’aucun versement n’est intervenu en faveur de la société THELEM. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état renvoie aux conclusions des parties pour l'exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire a été examinée à l’audience de plaidoiries sur incident du 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’action

L’article 789 du code de procédure civile dispose que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Afin de statuer sur la prescription de l’action engagée par la société PIERRE CURIE, il convient de s’interroger d’une part, sur le point de départ du délai de prescription et d’autre part, sur une éventuelle interruption de ce délai.

1.1 Sur le point de départ du délai de prescription

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 1733 du code civil prévoit une présomption de responsabilité des locataires en cas d’incendie dont ils ne peuvent s’exonérer qu’en rapportant la preuve directe et positive que l’incendie provient d’un cas fortuit, de la force majeure, d’un vice de construction ou d’une maison voisine. Ainsi, dès lors que le bailleur a connaissance de l’existence d’un incendie, de l’endroit présumé de son point de départ et de l’identité du locataire concerné, il peut agir contre son locataire et la prescription commence à courir.

Conformément au droit commun, c’est à celui qui invoque la prescription d’apporter la preuve de son point de départ.

En l’espèce, il est constant que la société PIERRE CURIE a été informée de la survenue de l’incendie dans les locaux dont elle est propriétaire le 29 avril 2018.

Il ressort du rapport d’expertise établi à l’initiative de la société THELEM en date du 22 février 2021, et du contrat de bail commercial conclu entre la société PIERRE CURIE et la société BURHAN TEXTILES le 1er juillet 2016, que l’immeuble n’était donné à bail qu’à un seul locataire, la société BURHAN TEXTILES.

Selon les termes de ce rapport, un premier rendez-vous de reconnaissance a eu lieu le 02 mai 2018 et a donné lieu à un premier rapport en date du 07 mai 2018, non transmis par les parties mais dont l’existence n’est pas contestée. Le second rapport établi le 22 février 2021 ne statue pas uniquement sur le chiffrage du dommage mais également sur les responsabilités en page 20. Il indique que les « opérations menées au contradictoire le 25 juillet 2018 n’ont pas permis de déterminer l’origine précise du sinistre dont la cause reste indéterminée » mais que la responsabilité du locataire peut être « recherchée [..]au titre de l’entier immeuble, [..] sur le fondement de l’article 1733 du code civil ». Toutefois, il ne saurait se déduire du fait que ce rapport définitif se prononce sur la responsabilité présumée du locataire, que ce point n’aurait pas été examiné dans le rapport provisoire du 7 mai 2018.

Au contraire, le rapport d’expertise du 22 février 2021 précise qu’à l’issue du rendez-vous de reconnaissance du 02 mai 2018, l’expert a considéré qu’il était « assez probable que le foyer de l’incendie se situe sur cette partie arrière de plain-pied de l’immeuble ». Il convient de souligner que la présence du représentant de la société PIERRE CURIE au rendez-vous de reconnaissance est actée par l’expert.

Il en résulte que c’est à compter du dépôt du premier rapport d’expertise le 7 mai 2018 que la société PIERRE CURIE, informée de l’incendie et du fait que le foyer de l’incendie était situé à l’intérieur du bâtiment loué à la seule société BURHAN TEXTILES, a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action à l’encontre de son locataire sur le fondement de l’article 1733 du code civil.

Le point de départ de la prescription doit donc être fixé au 07 mai 2018, nonobstant le fait que le rapport du 7 mai 2018 n’est pas versé aux débats. La société PIERRE CURIE disposait ainsi d’un délai de cinq ans à compter de cette date pour agir contre la société BURHAN TEXTILES et son assureur, soit jusqu’au 07 mai 2023, sauf à ce que ce délai ait été interrompu ou suspendu.

1.2 Sur l’interruption du délai de prescription

L’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Cette interruption s’applique également lorsqu’il ne s’agit que d’une reconnaissance partielle ou constituée par un règlement au profit d’un tiers, partiellement subrogé dans les droits de la victime, étant relevé que la reconnaissance par l’assureur du principe de sa garantie interrompt la prescription pour l’ensemble des dommages consécutifs aux désordres.

Conformément au droit commun de la preuve, c’est à celui qui se prévaut de l’interruption du délai de prescription de la démontrer.

En l’espèce, il ressort de la lettre d’acceptation adressée par la SCI PIERRE CURIE à son assureur, la société THELEM, en date du 11 janvier 2021 et d’une quittance d’indemnité immédiate en date du 12 avril 2021, que la société THELEM a indemnisé son assurée, la SCI PIERRE CURIE, à hauteur de 573 743,82 euros.

La société THELEM s’est ensuite tournée le 16 avril 2021 vers la société AXA dans le cadre d’un recours subrogatoire amiable, ayant pour objet le paiement de la garantie due par la société AXA en qualité d’assureur du responsable du sinistre, à savoir la société BURHAN TEXTILES. L’action de la société PIERRE CURIE dans le cadre de la présente instance a quant à elle pour objet l’indemnisation du préjudice non pris en charge par son propre assureur, dans le cadre de l’action directe qui lui est ouverte par l’article L 124-3 du code des assurances à l’encontre de l’assureur de la personne responsable, la société BURHAN TEXTILES. Néanmoins, si les actions directes et subrogatoires sont autonomes, elles sont relatives au même fait générateur, à savoir l’incendie, et visent la même personne responsable, à savoir la société BURHAN TEXTILES, garantie par son assureur, la société AXA. Dès lors, si les actions n’ont pas exactement le même objet, il demeure que le paiement de la créance invoquée par la société THELEM auprès de la société AXA constituerait une reconnaissance de garantie de nature à interrompre la prescription non seulement au profit de la société THELEM mais également de la société PIERRE CURIE.

Toutefois, la société PIERRE CURIE n’apporte pas la preuve de l’indemnisation par la société AXA de la société THELEM suite à sa demande en date du 16 avril 2021, indemnisation contestée par la société AXA. Or, si les sociétés AXA et BURHAN TEXTILES sont demanderesses à l’incident en soulevant la prescription de l’action, c’est bien à la société PIERRE CURIE qui entend se prévaloir de l’interruption de l’instance, d’en prouver la cause. En conséquence, faute pour la société PIERRE CURIE de démontrer l’existence de la cause interruptive d’instance, son action sera déclarée prescrite et par conséquent, irrecevable.

2. Sur les frais du procès

La présente décision mettant fin à l’instance, il y a lieu de statuer sur les frais du procès.

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société PIERRE CURIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société PIERRE CURIE, condamnée aux dépens, devra verser aux sociétés AXA et BURHAN TEXTILES ensemble une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

La société PIERRE CURIE, partie perdante et condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état,

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action de la société civile immobilière PIERRE CURIE ;

CONDAMNE la société civile immobilière PIERRE CURIE aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière PIERRE CURIE à verser ensemble à la société anonyme AXA FRANCE IARD et à la société par actions simplifiées BURHAN TEXTILES la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière PIERRE CURIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La présente ordonnance ayant été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

Le Greffier Le Juge de la mise en état Camille FLAMANT Christelle HILPERT