Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître SOVRAN-CIBIN

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître GAILLARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/10186 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJK

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDEURS Monsieur [P] [N], Madame [E] [F] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître GAILLARD, avocat au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDERESSE S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] SCI MILLY, intervenante volontaire à l’instance dont le siège social est sis [Adresse 3] représentées par Maître SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de Versailles

COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/10186 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, Monsieur et Madame [N] ont pris à bail un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un montant de loyer mensuel de 1.429,56 euros, 221 euros au titre de la provision sur charges et 50,48 euros au titre du loyer du parking.

Le 3 juillet 2023, Monsieur et Madame [N] ont sollicité du bailleur le décompte des charges locatives par nature et leur répartition pour les années 2020 à 2022.

Le 4 juillet 2023, Monsieur et Madame [N] ont saisi la Commission de conciliation de [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, Monsieur et Madame [N] ont assigné CDC Habitat à l’audience du 15 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris sollicitant de voir : CONDAMNER CDC HABITAT à payer à Monsieur et Madame [N] les sommes suivantes : - 1.338,48 euros au titre de l'augmentation injustifiée des charges, - 2.032,65 euros au titre de l'augmentation injustifiée du loyer ; FIXER le loyer hors charges applicable pour 2024 à la somme de 1.557,85 euros, CONDAMNER CDC HABITAT à fournir la régularisation des charges pour l'année 2021, 2022 et 2023. CONDAMNER CDC HABITAT à fournir les justificatifs des charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. CONDAMNER CDC HABITAT à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER CDC HABITAT aux entiers dépens.

Le 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 octobre 2025 à laquelle les parties sont représentées par leur conseil. Dans leurs conclusions déposées à l’audience, Monsieur et Madame [N] sollicitent de voir : CONDAMNER CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à payer à Monsieur et Madame [N] les sommes suivantes : - 1.811,40 euros au titre de l'augmentation injustifiée des charges - 2.477,88 euros au titre de l'augmentation injustifiée du loyer FIXER le loyer hors charges applicable pour 2024 à la somme de 1.557,85 euros, CONDAMNER CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à fournir la régularisation des charges pour l'année 2021, 2022, 2023. CONDAMNER CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à fournir les justificatifs des charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. CONDAMNER CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum aux entiers dépens.

A l’audience, ils indiquent, s’agissant des charges locatives, limiter leurs prétentions à la régularisation des charges 2023, précisant que les charges 2021 et 2022 ont été régularisées et l’erreur portant sur l’inversion de compteurs d’eau rectifiée par le bailleur.

En réplique, la SCI MILLY demande au juge de : DECLARER la SCI MILLY tant recevable que bien fondée en son intervention volontaire, DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de l'ensemble de leurs prétentions, ACCORDER à la SCI MILLY un délai de 6 mois à compter du jugement pour régulariser les charges locatives de l'année 2023, CONDAMNER in solidum les demandeurs à payer à la société CDC HABITAT et à la SC MILLY, la somme de 1000 € à chacune d'elles sur le fondement de l'article 700 du CPC, Les CONDAMNER encore in solidum aux entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’intervention volontaire de la SCI MILLY Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant En l’espèce, le bail, objet du présent litige, a été conclu le 2 juillet 2028 par la SCI MACDONALD LOGEMENTS LOCATIFS. Par acte notarié du 27 novembre 2020, il a été constaté la fusion absorption de la SCI MACDONALD LOGEMENTS LOCATIFS par la société CDC HABITAT. Par acte notarié du 07 mars 2022, il a été constaté l'apport par la société CDC HABITAT à la SCI MILLY de l'immeuble dont dépend l'appartement litigieux, la gestion locative de ce dernier continuant d'être assurée par la société CDC HABITAT en tant que mandataire du propriétaire. En sa qualité de propriétaire du bien donné à bail aux demandeurs, la SCI MILLY est par conséquent recevable et bien fondé à intervenir volontairement à l'instance aux côtés de CDC HABITAT. Il convient en conséquence de déclarer la SCI MILLY recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande en remboursement des sommes versées au titre de l’augmentation des loyers Aux termes de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, le loyer peut faire l'objet d'une révision annuelle, sous réserve que le bail contienne une clause d'indexation. La révision intervient à la date convenue par les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation du loyer susceptible de résulter de la mise en œuvre d'une clause d'indexation est toutefois plafonnée par la loi. L' augmentation ne peut excéder la variation d'un indice de référence qui est, depuis une loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 , l' indice de référence des loyers (IRL). La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a mis fin à l’automaticité de la clause de révision . L’article17-1 prévoit qu’à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Le texte précise également que si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’information préalable des locataires avant augmentation du loyer. Il ne peut en aucun cas faire valoir que le règlement des loyers vaut acceptation de son augmentation et ce d’autant plus que les locataires ont à plusieurs reprises sollicité des explications sur le montant du loyer. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux [N] pour les années 2021 2022 et 2023, soit : Sur 2021 : 8,06 eurosSur 2022 : 239,98 eurosSur 2023 : 785,76 eurosSur 2024 du 1er janvier au 2 juillet : 722,04 euros

et de condamner in solidum la SCI MILLY et la CDC Habitat à régler aux demandeurs la somme de 1755,84 euros au titre de l'augmentation injustifiée du loyer sur les années 2021 à 2023 et sur le premier semestre 2024 à défaut d’information préalable des locataires.

S’agissant du second semestre de l’année 2024, il sera fait application de l’augmentation de 3,5 % , annoncée par le bailleur aux preneurs le 19 décembre 2023 pour l’année 2024. Cette augmentation sera applicable à compter du 2 juillet 2024 au dernier loyer 2021 d’un montant de 1505, 17 euros. Il convient ainsi de fixer le loyer hors charges applicable à compter du 2 juillet 2024 à la somme de 1.557,85 euros.

Sur la demande en paiement au titre des charges dues pour l’exercice 2023

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification de contrepartie: 1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, 2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve d'apporter la justification du montant et du caractère récupérable des charges réclamées pèse sur le bailleur. Il lui appartient alors notamment de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de la régularisation réclamées ainsi que de communiquer à chacun des locataires le mode de répartition des charges.

En l’espèce, il est constant que le bailleur n’a pas communiqué le justificatif des charges 2023 et leur répartition. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux [N] et de le condamner à rembourser le montant de l’augmentation des charges non justifiée pour la période de février à décembre 2023, soit 408,98 euros.

Sur les demandes accessoires

La CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum, partie perdantes, seront condamnées aux entiers dépens et à régler la somme de 1000 euros aux demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d'appel,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société SCI MILLY ;

CONSTATE que Monsieur [P] [N] et Madame [E] [Z] [B] épouse [N] se désistent de l’ensemble des demandes formées au titre des charges 2021 et 2022 ;

CONDAMNE la CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à payer à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] la somme de 1755,84 euros au titre de l'augmentation du loyer sur les années 2021 à 2023 et sur le premier semestre 2024 ;

FIXE le loyer hors charges applicable pour 2024 à la somme de 1.557,85 euros ;

CONDAMNE la CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à payer à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] la somme de 408,98 euros au titre de l’augmentation des charges non justifiée pour la période de février à décembre 2023 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum à payer à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la CDC HABITAT et SCI MILLY in solidum aux entiers dépens.

Ainsi fait et jugé au tribunal d’instance de Paris, le 12 janvier 2026.

Le greffier Le président