Demande de désignation d'un mandataire ad hoc

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

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N° RG 25/52949

N° : 1RLC/LB

Assignations du : 18 avril 2025

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[1] 3 copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 décembre 2025

par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier DEMANDERESSE

S.C.I. LIVINGSTON [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Marie Jeanmonod-Pelon de l’Association Jeanmonod-Pelon Avocats, avocats au barreau de Paris - #E0639

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Sas ABeGe Patrimoine [Adresse 6] [Localité 5]

représenté par Maître Alexandre Rosenczveig, avocat au barreau de Paris - #G263

S.A.S.U. ABeGe PATRIMOINE [Adresse 6] [Localité 5]

représentée par Maître Axel Maldonado, avocat au barreau de Paris - #E0668

DÉBATS

A l’audience du 13 novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

La SCI Livingston est propriétaire des lots n° 64, 65, 93, 73, 74, 75, 76, 77, 78 et 79 au sein de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 10].

Invoquant une carence du syndic de la copropriété dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale, la SCI Livingston a, par actes du 18 avril 2025, assigné en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 9] et la société Abege patrimoine aux fins de voir, au visa de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, désigner un administrateur ad hoc ayant pour mission d’exécuter les résolutions n° 26.1 et 26.4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 juin 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 13 novembre 2025, la SCI Livingston demande de : - désigner un administrateur ad hoc avec pour mission de signer les actes modificatifs de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble situé à [Adresse 9] établi par Maître [T], notaire, en exécution des résolutions n° 26.1 et 26.4 de l’assemblée générale annuelle du 27 juin 2024 ; - fixer la rémunération du mandataire ad hoc et dire qu’elle sera supportée par le syndicat des copropriétaires ; - condamner in solidum la société Abege patrimoine et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 9], à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la société Abege patrimoine et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 9], aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] demande de : - débouter la SCI Livingston de l’ensemble de ses demandes ; A titre principal, - dire et juger que l’assemblée générale des copropriétaires a formellement et en globalité rejeté la demande de protocole d’accord formée par la SCI Livingston ; - dire et juger que les résolutions soumises par la SCI Livingston lors de l’assemblée générale du 27 juin 2024 étaient liées et indissociables, s’opposant à la mise en œuvre d’une quelconque d’entre elles compte tenu du rejet global formulé ; - dire et juger qu’aucune carence ne saurait être caractérisée à l’encontre de la société Abege patrimoine, syndic de l’immeuble, susceptible de justifier la désignation d’un mandataire ad hoc ; En conséquence, - débouter la SCI Livingston de sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc ; A titre principal, - dire et juger qu’aux termes des résolutions n° 26.1 et 26.4 invoquées par la SCI Livingston, il n’était en tout état de cause donné aucun pouvoir, aucune faculté au syndic en exercice, le cabinet Abege patrimoine, aux fins de signer un quelconque acte au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, et a fortiori de signer tout modificatif de l’état descriptif de division ou du règlement de copropriété ; En conséquence, - dire et juger que les demandes et la mise en demeure du conseil de la SCI Livingston étaient inopérantes et de nul effet en l’absence de toute faculté pour le syndic de signer ; - dire et juger qu’aucune carence ne saurait être caractérisée à l’encontre de la société Abege patrimoine, susceptible de justifier la désignation d’un mandataire ad hoc ; - débouter la SCI Livingston de sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc ; En tout état de cause, - dire et juger que la demande de signature de l’acte modificatif visé aux termes de la mise en demeure du 30 janvier 2025 aurait pour objet et effet de procéder à l’attribution à la SCI Livingston des lots créés, sans aucune cession ou donation du syndicat des copropriétaires et en contradiction : * avec les termes des résolutions de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ; * et avec la décision du 24 mai 2023 de la cour d’appel de [Localité 7] ; En conséquence, - débouter la SCI Livingston de sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc ; A titre subsidiaire, - dire et juger que la demande de la SCI Livingston visant aux termes de son acte introductif d’instance une mission de « signer l’acte modificatif [...] de Maître [T] » est indéterminée ; En conséquence, - débouter la SCI Livingston de sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc avec pour mission de « signer l’acte modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble situé à [Adresse 9] établi par Maître [T], notaire » ; A titre très subsidiaire, compte tenu de la teneur de la convocation de l’assemblée générale du 2 juillet 2025, visant interdiction du syndic de procéder à la signature de tout modificatif de division et du règlement de copropriété, - surseoir à statuer dans l’attente de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 et des résultats du vote de la résolution portant interdiction de signer ; A titre reconventionnel, - dire et juger que l’action judiciaire diligentée par la SCI Livingston, dépourvue de tout fondement et de toute justification, caractérise un abus de droit et l’intention de nuire ; - condamner la SCI Livingston à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de réparation des préjudices subis du fait des allégations formulées à son encontre et du caractère abusif de la procédure diligentée ; En tout état de cause, - condamner la SCI Livingston à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Livingston aux entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 13 novembre 2025, la société Abege patrimoine demande de : - débouter la SCI Livingston de sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc ; - débouter la SCI Livingston de l’ensemble de ses demandes ; En tout état de cause, - débouter la SCI Livingston de sa demande formée au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Livingston aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc

Aux termes du V de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. »

Aux termes de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété. L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

L’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précité, qui renvoie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, permet la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété dans les cas de carence ou d’empêchement du syndic. Il y a carence du syndic chaque fois que celui-ci n’exerce pas, comme il le devrait, les droits et actions du syndicat, ne remplissant pas ses obligations légales.

En l’espèce, l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble du 27 juin 2024 a adopté les résolutions n° 26.1 portant « approbation du projet de modificatif au règlement de copropriété et à l’état de répartition des charges suite créations par prélèvement sur les parties communes des lots 172, 173 » et n° 26.4 portant « adoption d’un nouvel état descriptif de division de copropriété créant les lots 174 (espaces combles) ».

La demanderesse reproche au syndic de ne pas avoir procédé aux modifications de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété résultant de ces délibérations. Elle soutient que l’assemblée des copropriétaires a souverainement décidé d’approuver ces résolutions et que le syndic ne peut se soustraire à leur exécution, de sorte que sa carence fautive justifie la désignation d’un administrateur ad hoc.

Cependant, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2025 que les copropriétaires ont adopté une résolution n° 39 comportant une « interdiction faite au syndic de signer tout modificatif à l’état descriptif de division de copropriété relatif à la création de parties privatives sur parties communes litigieuses en absence de cession desdites parties approuvée par l’assemblée générale ».

Cette délibération fait l’objet d’une demande d’annulation de la SCI Livingston devant le tribunal judiciaire de Paris, selon assignation du 30 septembre 2025.

Néanmoins, à ce jour, la décision de l’assemblée générale est exécutoire (3e Civ., 9 juin 2010, pourvoi n° 08-19.696, Bull. n° 117), de sorte qu’aucune carence ne peut être reprochée au syndic qui s’abstient de mettre en œuvre les résolutions n° 26.1 et n° 26.4 de l’assemblée générale du 27 juin 2024.

Par suite, la demande de désignation d’un mandataire ad hoc sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une créance de dommages et intérêts qu’en cas de faute caractérisée. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Au cas présent, l’action de la demanderesse n’a pas dégénéré en abus susceptible de justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive au syndicat des copropriétaires.

La SCI Livingston, partie perdante, sera condamnée aux dépens et, par suite, au paiement à chacun des défendeurs de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ses demandes étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société civile immobilière Livingston de ses demandes ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamnons la SCI Livingston aux dépens ;

Condamnons la SCI Livingston à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris 7ème et à la société Abege patrimoine la somme de 2.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Faite à [Localité 7] le 11 décembre 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Rachel Le Cotty