Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Expéditions le : Minute n° 25/00281

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00079 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-FZ2L

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [D] [P] [Adresse 1] [Localité 1]

comparante en personne assistée de Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74010-2024-001008 du 05/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANNECY)

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [O] [Adresse 1] [Localité 1]

comparant en personne assisté de Me Frédérique MARQUOIS, avocat au barreau d’ANNECY

PARTIE INTERVENANTE

Madame [V] [I] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 1]

comparant en personne assisté de Me Frédérique MARQUOIS, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 Septembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Mme ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 4 octobre 2012, M. [W] [O] a donné en location à Mme [D] [P], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer de 745 euros hors charges.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025, Mme [D] [P] a attrait M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy aux fins d’obtenir la condamnation de M. [O] à lui payer les sommes suivantes : 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,790 euros correspondant au remboursement du coût de l’expert, 6240 euros au titre des loyers versés entre le mois de juin 2024 et janvier 2025, somme à parfaire. Elle demande à être dispensée du paiement de son loyer à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux, et la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025.

Mme [P] assistée de son conseil, maintient ses demandes initiales si ce n’est qu’elle les formule à l’encontre des 2 époux [O], et sollicite le rejet des demandes formées par ceux-ci. Elle sollicite en outre, qu’il soit ordonné aux époux [O] de communiquer un diagnostic de performance énergétique en cours de validité concernant le bien loué à Mme [P], sous astreinte de 30 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir.

M. [O] et Mme [O] intervenue volontairement à la procédure, assistés de leur conseil formulent les demandes suivantes : - acter de l’intervention volontaire de Mme [O] à la présente instance, - rejeter l’intégralité des demandes formées par Mme [P], - condamner Mme [P] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 15 000 euros en réparation des dégradations commises au cours de la location, - constater que Mme [P] est occupante sans droit, ni titre depuis le 1er décembre 2024, - condamner Mme [P] à leur payer la somme de 780 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux, - condamner Mme [P] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater l’intervention volontaire de Mme [V] [O] à la présente instance, celle-ci justifiant être désormais propriétaire du bien objet du litige, en commun avec M. [W] [O].

Sur l’état du logement

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Il résulte du rapport annexé au diagnostic de performance énergétique produit par les époux [O] à la demande de Mme [P] que le logement présente de l’amiante.

Il ressort en outre, du compte-rendu de visite réalisé par la société URBANIS que le logement présente d’importants problèmes d’humidité, de moisissures, d’infiltration d’eau dans la salle de bain, d’isolation, de ventilation, et que l’installation de chauffage et l’installation électrique ne respectent pas les normes de sécurité.

Le rapport conclut à la nécessité de réaliser d’importants travaux de rénovation dont il n’est pas contesté que la charge pèse sur les propriétaires du bien.

Sur les conséquences financières

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’état du logement le rend impropre à son usage. La responsabilité des bailleurs est donc établie, le préjudice de jouissance doit être évalué à hauteur du montant du loyer pour la période comprise entre le mois de juin 2024, le rapport constatant l’état du logement ayant été réalisé en juin, et jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, soit la somme de 14 040 euros.

Les époux [O] seront condamnés à verser cette somme à Mme [P] à titre de dommages et intérêts.

La demande de remboursement du loyer versé formée par Mme [P] concerne le même préjudice que la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance. Le préjudice de jouissance étant réparé, cette demande sera rejetée.

L’existence d’un préjudice moral n’est pas suffisamment caractérisée, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Quant à la demande de suspension du loyer pour l’avenir, il convient de relever que Mme [P] ne demande pas la condamnation du bailleur à réaliser des travaux, les travaux à réaliser ne sont pas précisés. Dans ce contexte, il n’apparaît pas envisageable de suspendre pour une durée indéterminée, le paiement du loyer. Cette demande sera donc rejetée.

Selon l’article L.126-29 du code de la construction et de l’habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Il résulte de l’article L. 126-31 du même code que le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1.

Il apparaît que le diagnostic de performance énergétique versé aux débats, n’est plus valide et doit être renouvelé. Dans la mesure où les époux [O] ne justifient pas de la réalisation de ce nouveau diagnostic et où ils reconnaissent eux-mêmes qu’ils n’avaient pas remis le 1er diagnostic à la locataire lors de son entrée dans les lieux, il convient de les condamner à réaliser ce diagnostic de performance énergétique à leurs frais et le communiquer à Mme [P], sous astreinte, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande relative au coût de l’intervention de la société URBANIS, ces frais constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et seront donc traités comme tels.

Sur la validité du congé délivré

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé délivré par les époux [O] mentionne comme motif « des travaux importants de rénovation à effectuer ».

Les consorts [O] ont toutefois, soutenu à l’audience, qu’ils ne disposent pas des fonds pour engager les travaux de rénovation nécessaires.

Ils n’apportent en outre, aucun élément tel que des devis ou des plans qu’ils auraient fait réaliser pour démontrer leur intention réelle d’engager des travaux, ni pour justifier que les travaux rendent nécessaire le départ de la locataire.

Il apparaît par ailleurs, que M. [O] a donné congé à Mme [P] moins d’un mois après que celle-ci lui ait adressé un courrier dénonçant l’insalubrité du logement, et qu’il fait référence à ce courrier dans son propre courrier. Or, il ressort des dispositions de l’article 1719 précitées qu’il ne peut se prévaloir de ce que les locaux sont impropres à leur usage pour solliciter la résiliation du bail.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est clair que le congé n’est pas fondé sur un motif légitime et sérieux.

Il sera donc déclaré nul.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [O]

Les époux [O] font état de plusieurs manquements de la locataire à ses obligations pour justifier leur demande de dommages et intérêts du même montant que celle formée par Mme [P].

S’agissant en premier lieu de l’absence de justification d’une assurance, Mme [P] a justifié avoir souscrit une assurance habitation. Mais surtout, il convient de relever que l’absence de souscription d’une assurance peut justifier la résiliation du bail, si la difficulté n’est pas résolue à l’issue de la délivrance d’un commandement de payer mais ne peut donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts.

Les époux [O] reprochent en outre, à Mme [P] l’entrepôt d’objets sur le palier, une occupation excessive de l’espace du garage et un défaut d’entretien du logement.

Il convient de constater qu’ils n’apportent au soutien de leurs déclarations que des photographies d’un palier dont on ne peut établir où elles ont été prises, ni la date exacte. Aucun élément n’est produit concernant l’occupation du garage.

Quant à l’absence d’entretien du logement, à nouveau, seules des photographies dont on ne peut établir la date à laquelle elles ont été prises, ni le lieu sont insuffisantes à caractériser l’existence d’un défaut d’entretien de la locataire.

L’existence d’un préjudice moral n’est pas davantage caractérisée.

Les demandes de dommages et intérêts des époux [O] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [O] et Mme [V] [O] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du compte-rendu de visite réalisé par la SAS URBANIS en date du 25 juin 2024.

Ils seront en outre condamnés à verser à Mme [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [V] [O],

CONDAMNE in solidum M. [W] [O] et Mme [V] [O] à payer à Mme [D] [P] la somme de 14 040 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [W] [O] et Mme [V] [O] à faire réaliser à leurs frais et communiquer à Mme [D] [P] un diagnostic de performance énergétique concernant le bien loué, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de 2 mois après la signification du présent jugement,

DECLARE NUL le congé délivré par M. [W] [O] à Mme [D] [P] en date du 17 mai 2024,

REJETTE les autres demandes formées par les parties,

CONDAMNE in solidum M. [W] [O] et Mme [V] [O] au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du compte-rendu de visite réalisé par la SAS URBANIS en date du 25 juin 2024,

CONDAMNE in solidum M. [W] [O] et Mme [V] [O] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE