Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ARRAS [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/00224 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-E4HB

JUGEMENT 14 Novembre 2025 Minute:

[F] [G]

C/

[B] [X]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique du 19 Septembre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [F] [G] né le 04 Novembre 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] représenté par Me François-xavier WIBAULT, substitué par Me NAdir LASRI, avocats au barreau d'ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [X] né le 07 Avril 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE [F] [G], représenté par la société SARL IMMO LESAGE, sous le nom commercial STEPHANE PLAZA IMMOBILIER VITRY EN ARTOIS, donnait à bail à [B] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 avril 2024 avec prise d’effet au 30 avril, pour un loyer mensuel de 850,00 euros avec révision annuelle en fonction de la valeur de l’indice de référence des loyers. Invoquant l'existence de loyers impayés, [F] [G], après une première mise en demeure du 20 août 2024, faisait signifier à [B] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2024 et réclamant, dans un délai de six semaines, le paiement de la somme de 1.700,00 euros au titre de loyers dus au 1er septembre 2024. Cet acte était signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 19 septembre 2024 Estimant que ce commandement est resté infructueux, [F] [G], par acte de commissaire de justice du 12 février 2025 signifié à personne, faisait assigner [B] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'ARRAS aux fins de faire statuer sur les demandes suivantes : constater la résiliation du contrat de bail du 27 avril 2024 ou, à défaut, en prononcer la résiliation ;condamner [B] [X] à payer la somme de 3.400,00 euros au titre des loyers impayés au 19 novembre 2024 avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code civil ; ordonner son expulsion des lieux loués et ainsi que tous occupants de son chef ;le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux ;le condamner au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-Calais le 14 février 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu le 26 mars 2025 : [B] [X] déclarait percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.810,06 euros et supporter des charges à hauteur de 1.668,73 euros. Il expliquait avoir rencontré des difficultés relationnelles avec le mandataire de [F] [G] notamment en raison de ses demandes d’intervention au domicile pour des dysfonctionnements. Il déclarait également que l’état des lieux d’entrée ne correspondant à la réalité du logement et vouloir bénéficier d’un accompagnement social. L'affaire a été appelée à la première audience du 04 avril 2025, avec plusieurs renvois au nom du principe du contradictoire pour être retenue à l’audience du 19 septembre 2025. [F] [G], représenté par Maître Nadir LASRI, substituant Maître François-Xavier WIBAULT, du barreau d’ARRAS, maintient l’ensemble de ses demandes en indiquant que la dette locative est, à ce jour, de 11.607,00 euros. Il n’a pas de mandat pour se positionner sur des délais de paiement. [B] [X] comparait en personne. Il demande le rejet de l’ensemble des demandes formées par [F] [G], en invoquant les nombreux dysfonctionnements affectant le logement, notamment la chaudière, défaillante “en permanence” selon ses dires. Il explique que l’Agence Régionale de Santé aurait fait bloquer les loyers depuis le mois de juin auprès d’un huissier de justice. A titre subsidiaire, il sollicite des délais consistant en le paiement du loyer courant et la somme de 15,00 euros. Il qualifie la procédure d’abusive. L'affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSOLUTION JUDICIAIRE ET EN EXPULSION : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais par voie électronique enregistrée le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le commandement de payer du 06 septembre 2024 a bien été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024. L’action est donc recevable. II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.". L’article 1224 du Code civil énonce que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”. L’article 1219 dispose que “Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”. En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 27 avril 2024 la stipulation d’une clause intitulée “VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE” et rédigée en ces termes : “le présent contrat sera résilié de plein droit : six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt du dépot de garantie prévu contrat”. Conformément aux dispositions légales et contractuelles, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 septembre 2024 à [B] [X] pour des loyers échus d'un montant de 1.700,00 sans que la situation ne soit pleinement régularisée. Pour solliciter le rejet de la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire, [B] [X] soutient avoir cessé de payer les loyers en raison de l’état d’insalubrité du logement, ce que conteste le demandeur. [F] [G] produit l’état des lieux d’entrée du 29 avril 2024, réalisé après l’entrée dans les lieux de [B] [X], intervenue le 22 avril 2024. Il était indiqué, en conclusion de cet état des lieux, que l’état de nettoyage général était insuffisant, que l’entretien de la chaudière n’avait pas été réalisé, que le ramonage du poêle à granules avait été effectué le 17 avril 2024, que les appareils électriques avaient été testés sauf les prises, contrairement au système de chauffage, non testé lors de l’état des lieux. Il était prévu que le locataire sortant procède à différents nettoyages. Ainsi, au 29 avril 2024, [B] [X] ne pouvait pas apprécier le bon état de fonctionnement du système de chauffage de même que l’état des prises électriques : ainsi, [F] [G] ne peut invoquer l’état des lieux de sortie pour affirmer que le logement ne présentait pas de difficulté majeure venant remettre en question sa salubrité, dans la mesure où ni le système de chauffage ni l’intégralité du système électrique n’ont pu être évalués. Le défendeur produit également des échanges de message téléphoniques avec Madame [I], professionnelle travaillant pour l’agence en charge de la gestion locative du bien à compter du 14 juin 2024, dans lequel [B] [X] évoque des “soucis urgent (sic) à régler”. La professionnelle, en mai 2024, évoquait déjà une “liste de défauts”, ce à quoi [B] [X] déclarait “l’absence de vmc salle de bain, l’électricité à revoir pour la cuisine et salle de bain en date du 13 mai 2024. Il mentionnait également l’intervention d’un chauffagiste pour la chaudière. Ainsi, [B] [X] avait d’ores et déjà alerté le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire locatif, sur les difficultés rencontrées dans la jouissance du logement. Il assure également la production d’un procès-verbal de constat en date du 19 février 2025 qui, s’il n’est pas contradictoire, a été soumis au contradictoire des parties et peut donc venir au soutien des moyens de défense de [B] [X], à condition d’être étayé par d’autres éléments. Il est relevé, à cette date : - dans la chambre du rez-de-chaussée, la présence de traces d’humidité sur le sommier situé dans cette pièce avec un sommier recouvert d’une bâche en guise de protection, la présence de traces de rétention d’eau au sol au niveau de la fenêtre de la chambre ainsi que des traces d’humidité un peu partout dans la pièce, photographies à l’appui ; - dans le bureau, une partie du mur s’est effondrée avec des biens endommagés et la présence d’un radiateur d’appoint au gaz, face à l’arrêt de la chaudière ; par ailleurs, le commissaire de justice point également un plafond avec des lambris gondolés à plusieurs endroits de même que des traces d’humidité au niveau des meubles ; - dans la pièce de vie, un poêle à granulés avec des murs noircis et une trace noir au niveau du conduit du poêle ; - dans la cuisine, le tableau électrique est fréquemment disjoncté, ne permettant pas le bon fonctionnement de l’électroménager ; - dans la salle de bains, un interrupteur situé à l’entrée de la pièce qui est mal fixé avec des gouttes au plafond, des traces d’humidité sur le mur situé derrière la douche et des traces de moisissures dans l’encadrement de la porte des toilettes ; - à l’étage, une trappe de visite grossièrement découpée avec un maintien en position fermée à l’aide d’un papier plié qui n’empêche pas la circulation de l’air et des fils électriques apparents au niveau du mur avec des dominos non raccordés et une fissure au niveau du velux de la chambre ; l’huissier de justice précise ressentir une importante différence de température entre le rez-de-chaussée et le 1er étage. Ainsi, ces éléments viennent établir qu’au 19 février 2025, les difficultés déjà relatées au mois de mai 2024 par [B] [X] ont persisté, d’autant qu’il assure également la production du courrier de GRDF du 22 janvier 2025 dans lequel il est fait état du fait que l’installation au gaz des lieux loués présente une défaillance qui implique des travaux et, à défaut, entraînera l’arrêt de l’alimentation en gaz naturel. Il ressort également d’autres pièces que, le 25 mars 2025, [B] [X] a réalisé un signalement sur la plate-forme Histologe, qui a conduit à une visite du logement en avril 2025 et à un courrier adressé au propriétaire par le guichet unique Eradication Habitat Indigne le 26 mai 2025 par l’intermédiaire de la société STEPHANE PLAZA. Le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel a été réalisé par l’Agence Régionale de Santé du 17 juin 2025 concernant le logement occupé par [B] [X] : il est pointé, au-delà du manque de sécurité au niveau de la chambre du fond et des escaliers d’accès à l’étage, un danger au niveau de l’installation électrique du logement. Cette situation a conduit l’Agence Régionale de Santé à rendre un arrêt du 29 juillet 2025 relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants du logement situé [Adresse 3]. Cet arrêté a été suivi d’un nouvel arrêté en date du 04 septembre 2025, dans lequel il est indiqué que [F] [G] a été informé de la procédure relative au logement insalubre et que des réponses ont été émises par l’agence locative mandatée par le demandeur. Il précisait, cette fois-ci, qu’au-delà du risque d’accident du fait des défaillances électriques, le logement présentait un risque en termes de survenue ou d’aggravation des pathologies notamment maladies pulmonaires, asthme et allergies, infectieuses ou parasitaires et un risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Il est demandé au propriétaire, en plus des travaux initiaux relatifs à la sécurité de la fenêtre et des escaliers ainsi que de l’installation électrique pour le 15 septembre 2025 au plus tard, d’effectuer, en vue du 30 juin 2026, toute une série de travaux de remise en état concernant les fissures des murs extérieurs, la réalisation de tous les diagnostics techniques obligatoires, la mise en place d’une isolation thermique efficace et adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques, la vérification du poêle à pellets, la remise en fonctionnement ou le remplacement de la chaudière au gaz, la remise en état des velux, des parois intérieures et la réalisation de tous les travaux nécessaires à la suppression durable des sources d’humidité. Cet arrêté précise que les travaux, vu leur ampleur, doivent être réalisés en l’absence des occupants. Il ressort donc de l’intégralité de ces éléments que [B] [X] démontre le manquement établi du bailleur à son obligation légale de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et de maintenir la jouissance paisible, dans la mesure où le locataire a tenté, à plusieurs reprises, de contacter le bailleur, essentiellement par l’intermédiaire de l’agence locative, des difficultés rencontrées dans la jouissance des lieux. [F] [G] ne procède que par voie d’allégations pour indiquer que les désordres allégués sont imputables au mauvais entretien des lieux par le locataire, ce qui ne ressort d’ailleurs pas des pièces produites par ce dernier au regard des éléments déjà constatés dès l’état des lieux d’entrée. Il est établi qu’à ce jour, le logement constitue un danger pour ses occupants, de sorte qu’avant même que [B] [X] ne cesse de payer les loyers à compter du mois d’août 2024, le logement présentait déjà des désordres de nature à caractère un manquement suffisamment grave de [F] [G] à l’obligation de garantir un logement en bon état et une jouissance paisible au locataire, en le privant d’un logement correctement isolé et avec un système électrique sécurisé et en bon état de fonctionnement, d’autant que ces dysfonctionnements ont été relevés par plusieurs professionnels que ce soit le commissaire de justice en février 2025 ou les professionnels de l’Agence Régionale de Santé. En conséquence, il convient de caractériser une exception d’inexécution justifiée de la part de [B] [X] en ne réglant pas le loyer en l’absence de régularisation du manquement de l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et de garantir la salubrité du logement. De ce fait, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées par [F] [G] relatives à l’expulsion de [B] [X] et au paiement de l’arriéré locatif, en l’absence de preuve de la réalisation des travaux sollicités.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Partie perdante, [F] [G] sera condamné au paiement de l’intégralité des dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation. L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE [F] [G] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE [F] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris ; DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-Calais.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier.

Le greffier, Le juge,