Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/00315 - N° Portalis DB2R-W-B7J-DZCA AFFAIRE : [H] [N], [I] [O] / Société 4807 IMMOBILIER, S.A.S. COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBLIER (CAP IMMOBILIER) MINUTE N° : 26/00001

DEMANDEURS

Monsieur [H] [N] né le 18 Avril 1961 à [Localité 7] demeurant [Adresse 3] comparant en personne

Madame [I] [O] née le 06 Décembre 1969 à [Localité 6] demeurant [Adresse 3] comparante en personne

DEFENDERESSES

Société 4807 IMMOBILIER sise [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBLIER (CAP IMMOBILIER) dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PIRAS ASSOCIES - SELARL PVBF, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 26 Novembre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en dernier ressort, prononcé le 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le à Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PIRAS ASSOCIES - SELARL PVBF.

Expédition délivrée le même jour aux demandeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat à effet du 5 août 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [E] [Z], représentés par leur mandataire “4807 IMMOBILIER”, ont donné en location à Monsieur [H] [N] et Madame [I] [O] un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 788 € charges en sus.

Un rapport préliminaire d’expertise amiable avait été établi le 15 avril 2024 par l’expert mandaté par l’assureur dommages ouvrage de l’immeuble, concernant les chaudières de l’immeuble.

Les locataires, se plaignant d’une non conformité de la chaudière qui leur aurait été signalée par la société de maintenance, ont donné congé par courrier du 31 octobre 2024 pour le 5 décembre 2024.

Après une tentative de conciliation infructueuse, Monsieur [H] [N] et Madame [I] [O] ont, par requête déposée le 26 février 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir la condamnation de “4807 IMMOBILIER” à leur payer : - la somme de 3178,23 € en remboursement des loyers acquittés, - la somme de 789,80 € en remboursement des honoraires de location, - la somme de 78,98 € en remboursement des taxes d’ordures ménagères, - la somme de 326,70 € en remboursement des loyers du garage, - la somme de 53,54 € en remboursement des cotisations d’assurance logement, - la somme de 99,59 € en remboursement de l’abonnement à l’électricité et au gaz.

A l’audience, la juridiction a retenu l’affaire sans que ne soient appelés en cause les assureurs de la défenderesse, cette dernière n’ayant pas procédé à leur assignation pour l’audience.

Les demandeurs maintiennent leurs demandes.

Ils font valoir : - que la chaudière du logement loué était défectueuse, au point qu’il leur soit remis un détecteur de monoxyde carbone, ce qui les empêchait de vivre dans le logement, - qu’ils n’ont donc pas occupé le logement et ont donné leur congé, - qu’ils ont acquitté malgré tout des sommes en exécution du bail.

Aux termes de ses écritures soutenues oralement, la “société 4807 IMMOBILIER” s’oppose aux demandes et sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir : - que les demandeurs ont bien joui du logement jusqu’au 5 décembre 2024 et ne démontrent pas avoir été dans l’obligation de déménager puisque la chaudière fonctionnait malgré le désordre, - que le logement n’était donc ni inhabitable ni insalubre et un détecteur de monoxyde de carbone assurait leur sécurité, - que les réclamations sont injustifiées, notamment s’agissant du garage, non atteint par le désordre, et pour les frais d’électricité et de gaz dont le quantum n’est pas justifié et qui sont la contrepartie de leur occupation. Par jugement en date du 10 septembre 2025, la juridiction a soulevé d’office l’absence de personnalité juridique de la défenderesse, ainsi que son défaut de qualité à défendre et a invité les parties à s’expliquer sur ces points et à mettre en cause, le cas échéant, les parties concernées.

A l’audience de réouverture des débats, les demandeurs maintiennent leurs demandes qu’ils dirigent exclusivement contre la société COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER (CAP IMMOBILIER).

La société CAP IMMOBILIER, intervenant à l’instance en qualité de défenderesse, reprend à son compte les moyens de défense précédemment exposés pour le compte de la “société 4807 immobilier”, ainsi que la demande reconventionnelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune autre partie n’a été appelée en cause.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et en bon état d’usage et de réparation ;

Qu’en cas de manquement du bailleur à cette obligation, le locataire est fondé à demander des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Que cette responsabilité à l’égard du locataire incombe au bailleur, et non pas à son mandataire ;

Qu’en l’espèce, l’action en responsabilité engagée par les demandeurs repose nécessairement sur l’obligation sus rappelée due par le bailleur, les demandeurs faisant valoir un dysfonctionnement des chaudières de l’immeuble rendant le logement inhabitable en ce qu’il cause un risque important de fuite de monoxyde de carbone dans les appartements ;

Or attendu que la défenderesse a signé le bail en qualité de mandataire de Monsieur et Madame [Z], qui seuls ont la qualité de bailleurs ;

Que les demandeurs ne sont donc pas recevables à agir contre la société défenderesse, leur action devant être dirigée contre les bailleurs qui disposent eux mêmes d’une action récursoire éventuelle contre leur mandataire ;

Attendu que les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens ;

Attendu que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [O] dirigées contre la société CAP IMMOBILIER ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] et Madame [I] [O] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE