Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00236 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEN4

MINUTE N° : 25/270

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Mme [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SHLMR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SHLMR immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro B 310 895 172 [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Mme [V] [U], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [J] [O] [F] HLM PRIMULA [Adresse 2] [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL, Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

, EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location en date du 12 septembre 2017, la SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Madame [F] [J] [O], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 474,64 euros. Par acte délivré par commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a fait assigner Madame [F] [J] [O] à comparaître à l’audience du 13 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de SAINT-BENOIT, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Prononcer la résiliation du bail signé le 12/09/2017 entre la SHLMR et Madame [F] [J] [O],Ordonner l’expulsion de Madame [F] [J] [O] ainsi que des personnes introduites de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,Dire que cette expulsion pourra intervenir dans un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,Condamner Madame [F] [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 522,72 euros révisable à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés à la requérante,Condamner Madame [F] [J] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [F] [J] [O] aux dépens.La SHLMR reproche à la défenderesse de troubler la tranquillité de ses voisins par des comportements inappropriés, en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui imposant, en sa qualité de locataire, d’user paisiblement des lieux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. La tentative préalable de conciliation, menée par un conciliateur de justice, s’est soldée par un constat de carence établi le 3 juin 2025. A l’audience du 13 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Madame [F] [J] [O], comparant en personne, déclare qu’elle a la maladie de Charcot, que sa voisine la provoque, qu’elle fait de « petites nuisances sonores », qu’elle crie chez elle, qu’elle « pète les plombs » toute seule. Après débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2024, par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le trouble de voisinage Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Le trouble anormal de voisinage est celui qui par sa durée, son intensité, et sa répétition excède les inconvénients normaux du voisinage. Il suppose une relation de voisinage et une relation de cause à effet entre le trouble allégué et le préjudice subi par la victime de ce trouble. Dès le mois de septembre 2024, la SHLMR est interpellée par des locataires de la résidence dans laquelle habite Madame [F] [J] [O] pour signaler les nuisances qu’elle occasionne. Une lettre anonyme du 26 septembre 2024 dénonce les nuisances sonores, menaces, insultes, provocations de Madame [F] [J] [O]. Dans son attestation datée du 26 novembre 2024, Madame [M] [X], demeurant au n° 31 de la résidence, indique que Madame [F] [J] [O] l’insulte, la menace, crie, chante à tue-tête, met de la musique à un niveau sonore élevé. Dans son attestation datée du 28 octobre 2024, Madame [R] [L], demeurant au n° 18 de la résidence, indique que Madame [F] [J] [O] fait du bruit de manière excessive, de jour comme de nuit, occasionnant chez elle un état de stress permanent en raison de son état de santé et empêchant sa fille de dormir paisiblement. Dans son attestation datée du 30 octobre 2024, la même, indique que Madame [F] [J] [O] se montre de plus en plus agressive envers elle et perturbe de plus en plus le sommeil de sa fille épileptique. Dans son attestation datée du 7 novembre 2024, la même, indique que, ce jour-là, Madame [F] [J] [O] est venue sous sa fenêtre proférer à son égard des insultes et des menaces, lesquels se sont prolongés durant une grande partie de la nuit, le tout accompagné par des cris et de la musique à niveau sonore élevé. Dans son attestation datée du 7 décembre 2024, la même, indique que la situation ne s’améliore pas malgré l’intervention des services de police et même empire (cris, menaces, insultes, musique à fond…) Dans son attestation datée du 2 décembre 2024, Madame [P] [T] qui réside au n° 23 de la résidence, indique qu’après avoir demandé à Madame [F] [J] [O] d’arrêter de crier sans raison, elle a fait l’objet d’insultes et de menaces de sa part. Dans son attestation datée du 21 janvier 2025, Madame [M] [E] qui habite au n° 31 de la résidence, confirme les insultes proférées par Madame [F] [J] [O] à l’encontre de ses voisins, la musique à une niveau sonore élevé à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit. Dans son attestation datée du 17 juillet 2025, la même, indique que les incivilités continuent. Dans son attestation datée du 21 janvier 2025, Madame [H] [S] qui habite au n° [Adresse 3] de la résidence, confirme également les insultes récurrentes de Madame [F] [J] [O] à l’encontre de ses voisins, le tapage nocturne incessant, les cris intempestifs, la musique forte. Dans son attestation datée du 13 janvier 2025, Madame [D] [E] qui habite au n° [Adresse 4] de la résidence, fait état des mêmes nuisances occasionnées par Madame [F] [J] [O] (musique forte à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit, cris et hurlements…) Dans son attestation datée du 21 janvier 2025, Madame [N] [W] [Z] qui habite au n° [Adresse 5] de la résidence, confirme les insultes et la musique à un haut niveau sonore. Dans son attestation datée du 17 juillet 2025, la même, évoque de nouveau des insultes et de la musique à un haut niveau sonore. Dans son attestation datée du 21 janvier 2025, Madame [Y] [I] qui habite au n°[Adresse 6] de la résidence, relate des faits similaires. Dans sa main courante déposée le 19 septembre 2024 auprès du commissariat de police de Saint-André, Madame [R] [W] [L] déclarait être victime de nuisances sonores commises par Madame [F] [J] [O] (musique à toute heure de la journée et de la nuit) Dans une deuxième main courante déposée le 2 octobre 2024 auprès du commissariat de police de Saint-André, Madame [R] [W] [L] déclarait que malgré l’intervention des services de police elle n’avait noté aucun changement dans le comportement de sa voisine qui a continué à l’insulter et à écouter de la musique à un haut niveau sonore. Dans une troisième main courante déposée le 7 août 2025 auprès du commissariat de police de Saint-André, Madame [A] [G], employée de la SHLMR, déclarait avoir rencontré la veille Madame [F] [J] [O] venue se renseigner sur les règles de bon voisinage, que se sentant personnellement visée elle l’a insulté en tenant à son égard des propos racistes et injurieux. Le certificat médical délivré le 2 octobre 2024 par le docteur [Q] [K], décrit, en parlant de Madame [R] [W] [L] qui suit un traitement lourd contre l’épilepsie, une personne effondrée et stressée du fait des injures et agressions répétées de sa voisine. Madame [R] [W] [L] sera entendue par les services de police le 24 octobre 2024. Dans sa déclaration, elle indiquera avoir aménagé avec son compagnon et sa fille dans le logement qu’elle occupe le 28 août 2024, que depuis cette date, elle fait l’objet de nuisances verbales (insultes et menaces) et sonores (tapage incessant de jour comme de nuit) de la part de sa voisine Madame [F] [J] [O] qui l’a même menacé de dégrader son véhicule. Madame [R] [W] [L] de nouveau entendue par les services de police le 10 janvier 2025, déclarera dans sa déposition que la situation ne s’est pas améliorée, qu’elle vit dans un état de stress permanent du fait des agressions verbales répétées de Madame [F] [J] [O]. Madame [R] [W] [L] de nouveau entendue par les services de police le 20 janvier 2025 déclarera dans sa déposition que sa voisine a jeté des galets sur sa porte d’entrée. Les attestations font toutes état de nuisances verbales et sonores imputables à Madame [F] [J] [O], présentée comme étant régulièrement alcoolisée et sous l’emprise de stupéfiants. Les attestations convergent et émanent de voisins directs de Madame [F] [J] [O]. Tout en cherchant à les minimiser, Madame [F] [J] [O] n’a pas nié les nuisances commises. Pour se disculper, Madame [F] [J] [O] ne saurait se retrancher derrière un conflit qui ne se limiterait qu’avec un seul de ses voisins, ce qui n’est pas le cas, ni même derrière son état de santé qui, nonobstant sa gravité, n’est pas une excuse absolutoire. Les incivilités qui lui sont reprochées (comportement agressif, violent, excessivement bruyant, au mépris des droits des voisins) caractérisent du fait de leur durée, leur intensité et leur répétition, des troubles manifestes ayant dépassé les inconvénients normaux de voisinage. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de La Réunion, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. L’action de la SHLMR est recevable. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail L’article 6 sous b) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible de son logement. L’article 7 sous b) de la même loi fait obligation au locataire d’user paisiblement des locaux loués. En l’espèce, la SHLMR a adressé à Madame [F] [J] [O] deux mises en demeure, l’une le 12 novembre 2024, l’autre le 14 mai 2025, pour lui demander de cesser les nuisances sonores répétées dont elle est responsable et l’avertir des conséquences dommageables en cas d’inobservation de ses obligations découlant à la fois des dispositions du règlement intérieur de la SHLMR interdisant tout fait de nature à troubler la tranquillité des voisins notamment entre 22h et 7h du matin et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelé ci-dessus. Madame [F] [J] [O] a passé outre aux avertissements donnés par la SHLMR, étant précisé qu’un rappel à l’ordre du même genre lui avait été adressé dès le 18 octobre 2022, et continué à avoir un comportement inapproprié nuisible à la santé et à la tranquillité de ses voisins. Les troubles de jouissance répétés, malgré des mises en demeure et une sommation interpellative de mettre un terme aux nuisances, caractérisent un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la date de l’assignation et la libération des lieux par la locataire sera ordonnée. Sur l’indemnité d’occupation La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [J] [O] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation mensuelle révisable de 522,72 euros, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux. Sur les demandes accessoires En équité, compte tenu des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [F] [J] [O] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SHLMR sera déboutée de ce chef de demande. Madame [F] [J] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SHLMR et Madame [F] [J] [O] à effet du 24 juillet 2025, date de l’assignation,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Madame [F] [J] [O] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut pour Madame [F] [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SHLMR pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef, avec le concours et l’assistance de la force publique, si nécessaire, CONDAMNE Madame [F] [J] [O] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle révisable de 522,72 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [F] [J] [O] aux dépens, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE