Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00116 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DHLX

Minute n° 25/00232

Mme [S] [A] non comparante, ni représentée

C/

M. [E] [X] non comparant, ni représenté

Copie certifiée conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [X]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée le : à : Me Laurence HERTZ NINNOLI

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [S] [A] née le 21 Janvier 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Et

Monsieur [E] [X] né le 09 Mars 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Adrienne AUBERT Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 10 septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 novembre 2025, par Adrienne AUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 mai 2021, Madame [S] [A] a loué à Monsieur [E] [X] un local à usage d'habitation [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 365 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, Madame [S] [A] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3340 € au titre des loyers échus, mois de mars 2025 inclus et de fournir des justificatifs d’assurance locative.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date 10 juin 2025 Madame [S] [A] a fait assigner Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, condamner les locataires à payer la somme de :4435 € au titre des loyers et charges impayés dus à juin 2025 inclus outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 365 € égal au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,1000 € à titre de dommages intérêts,500 € au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à partir du jugement,aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Haute Saône le 8 juillet 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 septembre 2025.

A cette audience, Madame [S] [A], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5530 €, au titre des loyers et charges échus au jour de l’audience, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [X] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2025 soit plus de deux mois avant l'audience du 10 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, MADAME [S] [A] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au jour de l’audience, la dette locative de Monsieur [E] [X] s’élève à la somme de 5530 €, au titre des loyers et charges, terme du mois septembre 2025 inclus. Cependant, en l'absence du débiteur à défaut d'avoir pu débattre contradictoirement du montant de la dette réactualisée, le locataire sera condamné à payer la somme de 4435 € au titre des loyers et charges impayés dus au 8 juillet, terme du mois de juin 2025 inclus outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VI qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [E] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [E] [X] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages intérêts :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 devenu 1231-6 du Code civil, “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.”

En l’espèce, faute pour la bailleresse d’alléguer, ni à plus forte raison de démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard, elle ne pourra être que déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires Sur la demande au titre des frais irrépétibles : Succombant la présente instance Monsieur [E] [X] sera condamnée à payer à Madame [S] [A] la somme de 100 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [X] succombe à l’instance de sorte qu'il doit vent être condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l’assignation.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit, il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au Greffe,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mai 2021 entre MADAME [S] [A], d'une part, et Monsieur [E] [X], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Madame [S] [A] la somme 4435 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 8 juillet, terme du mois de juin 2025 inclus outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Madame [S] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du 13 mai 2025 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Madame [S] [A] la somme de 100 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [S] [A] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l'assignation,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 novembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président