Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02511 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FFBD

Minute 25-

Jugement du : 24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la société anonyme l'EFFORT REMOIS [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [P] [I] [Adresse 2] [Localité 2]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 27 janvier 2020, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [P] [I] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 276,13 euros outre une provision mensuelle pour charges générales d’un montant de 35,97 €.

Les loyers n'étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un commandement de payer les loyers par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 pour un montant en principal de 1851,64 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 18 juin 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame [P] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

- Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2020 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

- Dire Madame [P] [I], occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- la condamner au paiement de :

- la somme de 3002,99 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ; - une indemnité d’occupation équivalente d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ; - une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [P] [I] ne s’était pas acquittée de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 18 avril 2024.

A l’audience du 29 septembre 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4065,62 euros.

La bailleresse indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tels que sollicités par la locataire et précise qu’elle a déjà bénéficié d’un plan d’apurement en 2023. Elle ajoute qu’elle n’a jamais justifié de son assurance habitation malgré plusieurs rappels.

Madame [P] [I], présente à l’audience, reconnaît le montant de la dette et remet son attestation d’assurance à la bailleresse. Elle explique travailler en intérim et percevoir un revenu mensuel d’environ 2000 euros depuis avril 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans le logement et propose de régler chaque mois, outre le loyer courant, une somme de 130 €. Elle indique avoir effectué un versement de 330 € le 25 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier, dont il a été fait lecture à l’audience, a été reçu au greffe le 26 septembre 2025. Il relève que la locataire travaille en intérim régulièrement depuis avril 2025 mais qu’elle a réglé d’autres charges au détriment du paiement du loyer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 avril 2024, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le bail en date du 27 janvier 2020, contient une clause résolutoire fixée à 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 1851,64 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte arrêté au 3 octobre 2025, produit en délibéré et qui démontre que Madame [P] [I] restait devoir la somme de 4084,48 euros à cette date.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Madame [P] [I] a sollicité l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat et le bailleur s’y est opposé.

L'examen du relevé de compte en date du 3 octobre 2025 montre que la locataire a effectué deux versements le 24 septembre 2025 d’un montant total de 354,21 € et a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Toutefois, elle ne démontre pas sa capacité à apurer l’arriéré locatif tout en réglant le loyer courant, compte tenu du montant de l’arriéré locatif particulièrement important et si elle indique percevoir un salaire mensuel d’environ 2000 € depuis le mois d’avril 2025, les bulletins de paie qu’elle produit montrent qu’elle a perçu depuis cette date, un salaire mensuel variant entre 791 € et 1250 € qui ne lui permettra pas de régler la somme de 480 € correspondant au montant du loyer actuel et à la mensualité qu’elle propose de régler au titre de l’arriéré.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [P] [I] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 4 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des faibles ressources dont bénéficie Madame [P] [I] et de sa présence à l’audience, il convient d'octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [P] [I] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Il convient également de lui rappeler que la dette de loyers est prioritaire à tout autre et qu’elle doit transmettre chaque année le justificatif de son assurance locative au bailleur.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I], succombant à l'instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [P] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 entre la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS et Madame [P] [I] concernant l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 2] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder à Madame [P] [I] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS la somme de 4084,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 octobre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [P] [I] à s'en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 170 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA l'EFFORT REMOIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge