Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RG N° RG 25/00098 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GV2T Nature de l'affaire : 5AA

S.A. NOVIA (SEM HABITAT)

C/

[U] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Madame Johanna RIGUET, magistrate à titre temporaire, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT, assistée de Madame Morgane PILORGET, Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 JUIN 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. NOVIA (SEM HABITAT), [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Mme [D] [T] munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [R] né le 28 Juin 1974 à [Localité 2] (RDC), demeurant [Adresse 2] [Localité 3] Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 14-02-2021 avec prise d’effet au 28-09-2012, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT a donné à bail à MONSIEUR [R] [U] un logement situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1902,18 euros en date du 23 JUILLET 2024 au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 AVRIL 2025, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT a assigné MONSIEUR [R] [U] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Châtellerault à l'audience du 19 JUIN 2025 aux fins de voir : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 2], Ordonner l’expulsion de MONSIEUR [R] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, Condamner MONSIEUR [R] [U] au paiement de la somme de 4190,94 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation,Condamner MONSIEUR [R] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner MONSIEUR [R] [U] à payer une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner MONSIEUR [R] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Lors de l'audience du 19 JUIN 2025, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT, représentée par Madame [T] [D] ayant pouvoir, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1277,48 euros au 17-06-2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et confirme la reprise des loyers au jour de l’audience.

En défense, MONSIEUR [R] [U] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 30 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté avant l’audience à la connaissance de NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 25-09-2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le VIENNE par la voie électronique le 15-04-2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24-07-2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 AVRIL 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

- sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT a fait signifier à MONSIEUR [R] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1902,18 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 23 JUILLET 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

MONSIEUR [R] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 23 JUILLET 2024, réglé les causes dudit commandement, De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 SEPTEMBRE 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article L.442 5 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation dispose par ailleurs que : Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5 de l'article L.101 1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1277,48 euros à la date du 17-06-2025- incluant le loyer de MAI 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent des dépens (328,19 € ).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance, outre les frais d’assignation et de commandement de payer : -des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (22,86 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application, conformément à l'article L.442 5 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation.

MONSIEUR [R] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience

MONSIEUR [R] [U] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1254,62euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement comme demandé dans l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience (...) l’article 24 VII. Precise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que : - MONSIEUR [R] [U] a repris le paiement des loyers courants et qu’il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant compte tenu d’un revenu mensuel de 1797 euros. Une aide de 4000 € lui ayant été attribuée par action logement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, MONSIEUR [R] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

En cas de non-respect de ce moratoire, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de MONSIEUR [R] [U].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que MONSIEUR [R] [U] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges , avec revalorisation de droit, jusqu'à la libération effective des lieux loués.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, MONSIEUR [R] [U] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14-02-2012 avec prise d’effet au 28-09-2012 entre NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT et MONSIEUR [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 SEPTEMBRE 2024;

CONDAMNE MONSIEUR [R] [Y] verser à NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT la somme de 1254,62 euros (décompte arrêté au 17-06-2025- , incluant le loyer de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

AUTORISE MONSIEUR [R] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour MONSIEUR [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que MONSIEUR [R] [U] soit condamné à verser à NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE NOVIA ANCIENNEMENT SEM HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE MONSIEUR [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE