Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

17 Octobre 2025

N° RG 25/04028 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSA3

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [V] [K] Monsieur [Q] [K]

C/

Madame [P] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [V] [K] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] assistée par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [Q] [K] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] assisté par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [P] [Z] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame LEMAIRE, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 26 Septembre 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 17 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 10 juillet 2025, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [V] [K], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 3 juillet 2025 à la requête de Mme [P] [Z].

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025 à laquelle Monsieur [Q] [K] est intervenu volontairement.

Mme [V] [K] et M. [Q] [K], assistés de leur avocat qui développe oralement ses conclusions visées à l’audience, demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, notamment financières, de la scolarité de leurs trois enfants et de leurs recherches de logement qui n'ont pas encore abouties. Ils font valoir qu’ils sont à jour dans le paiement de l’indemnité d’occupation et qu’ils ont été reconnus prioritaires au titre du DALO. Ils soutiennent que le logement est insalubre et qu’aucun travaux n’a été entrepris par la bailleresse pour mettre un terme aux désordres existants.

Mme [P] [Z], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s'oppose à l'octroi de délais et réclame une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’elle est mère célibataire avec deux enfants en bas âge à charge et que l’acquisition du bien occupé par les demandeurs a été financée avec un crédit dont la mensualité de remboursement est supérieure au montant du loyer contractuel. Elle expose qu’elle règle un loyer mensuel de 1 404,50 euros pour le logement qu’elle occupe à [Localité 2] (74) en sus de la mensualité de prêt. Elle soutient également que les demandeurs se sont déjà vus accorder un délai de deux mois pour quitter les lieux par le tribunal de proximité et qu’ils ont bénéficié de délais de fait.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 2 mai 2025 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment : - validé le congé pour reprise du 25 septembre 2023 signifié à Mme [V] [K] et M. [Q] [K], - constaté l’expiration au 31 mars 2024 à minuit du bail conclu entre les parties, - constaté que Mme [V] [K] et M. [Q] [K] sont occupants sans droit, ni titre des lieux pris à bail depuis le 1er avril 2024, - dit qu’à défaut pour Mme [V] [K] et M. [Q] [K] de libérer les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, - débouté Mme [P] [Z] de sa demande d’astreinte, - accordé à Mme [V] [K] et M. [Q] [K] un délai de deux mois, soit jusqu’au 2 juillet 2025 pour quitter les lieux, - condamné solidairement Mme [V] [K] et M. [Q] [K] à payer à Mme [P] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 1er avril 2024, - ordonné à Mme [P] [Z] de communiquer à Mme [V] [K] et M. [Q] [K] une attestation de loyer sur l’imprimé cerfa n°10842*07 et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, - condamné in solidum Mme [V] [K] et M. [Q] [K] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 21 mai 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 3 juillet 2025.

Sur la recevabilité, il est justifié dans la présente affaire d’éléments nouveaux portant notamment sur le recours que les époux [K] ont déposé devant le tribunal administratif le 10 septembre 2025 et les démarches réalisées récemment en vue de leur relogement.

Dès lors, le juge de l’exécution peut statuer sur cette nouvelle demande de délais qui ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée.

Sur le bien-fondé :

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [V] [K] et M. [Q] [K] leur permet de bénéficier de délais avant leur expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [V] [K] et M. [Q] [K] disposent de revenus mensuels de 1772,87 euros correspondant aux prestations versées par la CAF, dont 542 euros d’allocation logement. Le couple a trois enfants à charge, scolarisés et âgés respectivement de 21, 18 et 17 ans. Leur avis de situation déclarative établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 0.

M. [Q] [K] est président bénévole et associé de la SARL GARAGE AUTO DE LA GARE créée le 08 juin 2021 dont l’objet social est l’« achat vente réparation et restauration de véhicule vente pièces de rechange et accessoire auto. » Mme [V] [K] est à la recherche d’un emploi et a signé un contrat d’engagement réciproque avec le département le 26 mars 2025 d’une durée de 12 mois dont l’objet est de construire un parcours d’accès à l’emploi.

Ils démontrent également qu’ils sont à jour dans le paiement de l’indemnité d’occupation qui s’élève à 681,45 euros.

Par ailleurs, les demandeurs démontrent avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement. Ainsi, ils disposent d’une demande de logement locatif social depuis le 11 juin 2008 qu’ils renouvellent tous les ans, le dernier étant intervenu en juin 2024. Ils sont reconnus prioritaires et devant être logés au titre du DALO depuis une décision du 26 janvier 2024 rendue par la commission de médiation du Val d’Oise. Ils ont aussi sollicité dès le mois d’octobre 2024 le service logement des communes d’[Localité 1] et de [Localité 3] ainsi que la préfecture du Val d’Oise concernant leur demande de relogement au titre du DALO. Compte tenu de l’absence de proposition de logement par la préfecture, ils ont formé un recours devant le tribunal administratif qui a été enregistré le 10 septembre 2025.

Mme [P] [Z] justifie avoir acquis le bien occupé par les demandeurs le 25 septembre 2020. Elle indique que le montant du loyer ne couvre pas celui de l’échéance du crédit souscrit pour l’acquisition du bien. Au soutien de ses déclarations, elle verse un tableau d’amortissement d’un prêt à compter de mars 2025 ayant pour objet de financement « APPARTEMENT ANCIEN LOCATION » et une mensualité actuelle de 818 euros maximum. Toutefois, le tableau d’amortissement n’est pas nominatif et il n’est pas établi qu’il s’agit du mode de financement du bien occupé par les époux [K]. De plus, si les quittances de loyers produites démontrent qu’elle verse un loyer mensuel de 1 404,50 euros pour un logement situé à [Localité 2] (Haute-Savoie), elle ne justifie pas de sa situation financière et professionnelle. Par ailleurs, elle déclare être célibataire, avoir deux enfants en bas âge et vouloir occuper le logement afin de se rapprocher de ses proches mais ne verse aucune pièce permettant de justifier de ces éléments.

Dès lors, elle ne démontre pas qu’elle rencontre des difficultés financières, ni l’urgence de la situation, d’autant que l’indemnité d’occupation courante est payée et qu’il n’y a pas d’arriéré locatif.

En revanche, il convient de rappeler que le bail est résilié depuis le 31 mars 2024 minuit, que les demandeurs se sont vu accorder un délai de deux mois par le juge des contentieux de la protection de SANNOIS soit jusqu’au 2 juillet 2025 et qu’ils occupent toujours le logement dont s’agit, de sorte qu’ils ont de fait bénéficié de délais supplémentaires. Enfin, s’ils justifient avoir réalisé de nombreuses démarches en vue de leur relogement et être reconnus prioritaires au titre du DALO, il n’appartient pas au bailleur de pallier les carences des institutions devant pourvoir à leur relogement.

En raison de ces éléments et de la bonne foi des époux [K], il convient d'accorder un ultime délai de quatre mois, soit jusqu’au 17 février 2026, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [V] [K] et M. [Q] [K], étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont ils bénéficient, et de les faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par Mme [P] [Z] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L'EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [V] [K] et M. [Q] [K] un délai de quatre mois, soit jusqu’au 17 février 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l'expulsion s'étend du 1er novembre au 31 mars ;

Laisse les dépens à la charge de Mme [V] [K] et M. [Q] [K] et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont ils bénéficient ;

Condamne Mme [V] [K] et M. [Q] [K] à payer à Mme [P] [Z] une somme de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 17 Octobre 2025

Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,