Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04/11/2025

N° RG 25/00205 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3BA N° MINUTE : 25/00214

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Me Romane CHAUVIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, t Me Léopold LEMIALE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL VIARD HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Ludivine CAUVIN de la SELARL CGA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 02 Septembre 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 04 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 04/11/2025 à Mes CHAUVIN et VIARD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 mai 2003, M. [W] [C] a consenti à la société HMC - Domaines du Soleil, un bail commercial pour une durée de neuf années consécutives pour se terminer 30 avril de sa neuvième année, portant sur le lot n°182 (appartement n°35 B) lui appartenant dans la résidence de tourisme 3* “[Etablissement 1]” située sur le territoire de la commune de [Localité 1], en vue de l’exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée.

Le bail s’est tacitement renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, M. [W] [C] a fait délivrer à la Sas Odalys Résidences, venant aux droits de la société HMC - Domaines du Soleil, un congé sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2024.

Par acte du 23 mai 2025 M. [W] [C] a assigné la Sas Odalys Résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant de déterminer conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [W] [C] à la Sas Odalys Résidences et le montant de l’indemnité d’occupation. Il sollicite également que soit fixée l’indemnité d’occupation due par la Sas Odalys Résidences à M. [W] [C].

La Sas Odalys Résidences formule des protestations et réserves à la demande d’expertise aux frais avancés du demandeur.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue le 2 septembre 2025 et mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L 'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

En l’espèce, M. [W] [C] a régulièrement délivré un congé sans offre de renouvellement à son locataire, la Sas Odalys Résidences suivant acte du 21 mars 2024, ce qui n’est pas contesté par cette dernière. Néanmoins, le preneur et le bailleur ne s’entendent pas quant au montant de l’indemnité.

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que M. [W] [C] justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soit évalué le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la Sas Odalys Résidences ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation. Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef, à ses frais avancés.

S’agissant de la demande relative à la fixation de l’indemnité d’occupation par le juge des référés, il sera rappelé que l’indemnité d’occupation se détermine conformément aux dispositions des sections 6 et 7 (du chapitre V du Titre IV du Livre 1er du code de commerce) compte tenu de tous les éléments d’appréciation. Il sera relevé qu’aucun élément ne permet de fixer cette indemnité ce que le demandeur reconnaît puisqu’il demande à ce que l’expert judiciaire en évalue le montant.

Cette demande sera donc rejetée.

S'agissant des demandes accessoires, l'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement après débats publics, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une mesure d’expertise qui sera effectuée au contradictoire de M. [W] [C] et de la Sas Odalys Résidences,

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [D] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 1]

Avec mission pour lui de :

1° se rendre sur les lieux et les visiter,

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

5° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 30 septembre 2024 jusqu’à leur libération effective,

6° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : ° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, ° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera, ° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent, ° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 4 novembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée par virement émis à l'ordre du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par M. [W] [C] avant le 10 décembre 2025,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que la présente mesure d'instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

DISONS qu'elles devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert et qu'en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte,

DISONS l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du Code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [W] [C],

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,