Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/01157 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J5RM

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 22 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1124000049

Jugement du tribunal de proximité de Bernay, juge des contentieux de la protection du 29 novembre 2024

APPELANTS :

Madame [E] [U] épouse [O]

née le 17 Janvier 1983 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 10]

[Localité 4] (MAROC)

représentée par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Domitille TESSON, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [X] [O]

né le 06 Mai 1975 à [Localité 3] (80)

[Adresse 10]

[Localité 4] (MAROC)

représenté par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Domitille TESSON, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [W] [D]

né le 07 Mars 1971 à [Localité 6] (27)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, présidente

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 22 janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, M. [W] [D] a consenti à M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] un bail portant sur une maison à usage d'habitation, située [Adresse 8] à [Adresse 9] (27), moyennant un loyer mensuel de 1 270 euros hors charges.

Se plaignant d'un défaut de paiement des loyers, M. [W] [D] a fait signifier le 19 mai 2023 aux locataires un commandement de payer, de justifier de l'occupation du logement ainsi que d'une assurance visant la clause résolutoire, puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay par acte d'huissier du 30 janvier 2024, pour obtenir à titre principal la nullité du contrat de bail, subsidiairement faire notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay a :

- prononcé la nullité du contrat de bail conclu le 27 mai 2022 et prenant effet le 1er juin 2022 entre M. [W] [D], d'une part, et M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O], d'autre part, concernant la maison individuelle située [Adresse 8] à [Adresse 9] (27) ;

- constaté que M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre du logement susvisé depuis cette date';

- ordonné à M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés à [Adresse 8] à [Adresse 9] (27) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement';

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;

- dit que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux';

- rejeté la demande d'expulsion dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir formée par M. [W] [D]';

- rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution';

- condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, soit 1 280 euros par mois, sous déduction des sommes déjà versées par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] depuis leur entrée dans le logement (22 890 euros au 5 février 2024)';

- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2022, date d'effet du contrat du bail annulé, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire';

- dit n'y avoir lieu à condamnation surabondante de M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] au titre de l'arriéré locatif';

- rejeté la demande d'octroi de délais de paiement formée par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O]';

- débouté M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts';

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision';

- condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] à payer à M. [W] [D] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- rejeté la demande formée par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] contre M. [W] [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mai 2023 et celui des assignations du 30 janvier 2024.

Par déclaration électronique du 21 mars 2025 M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] ont interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans leurs conclusions communiquées le 11 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 29 novembre 2024 en ce qu'il a « condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dues si le bail n'avait pas été annulé, soit 1 280 euros (mille deux cent quatre-vingts euros) par mois, sous déduction des sommes déjà versées par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] depuis leur entrée dans le logement (soit 22.890 euros au 5 février 2024) »,

Statuant à nouveau,

- condamner M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 980 euros par mois, sous déduction des sommes déjà versées par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] depuis leur entrée dans le logement,

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 29 novembre 2024 en ce qu'il a « rejeté la demande d'octroi de délais de paiement formée par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O]»';

Statuant à nouveau,

- octroyer des délais de paiement de deux ans à M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O]';

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 29 novembre 2024 en ce qu'il a « condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] à payer à M. [W] [D] la somme de 900 euros (neuf cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile »';

Statuant à nouveau,

- débouter M. [W] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 29 novembre 2024 en ce qu'il a « condamné M. [X] [O] et Mme [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mai 2023 et celui des assignations du 30 janvier 2024 »';

Statuant à nouveau,

- débouter M. [W] [D] de sa demande au titre des dépens de première instance';

- confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du 29 novembre 2024

pour le surplus';

En cause d'appel,

- donner acte à M. [X] [O] et de Mme [E] [U] épouse [O] de leur libération des lieux au 24 avril 2025';

- condamner M. [W] [D] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner M. [W] [D] aux entiers dépens d'appel,

Dans ses conclusions d'intimé transmises le 8 août 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l'exposé des motifs, M. [W] [D] demande à la cour de :

- débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs demandes';

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 29 novembre 2024';

A titre principal,

- prononcer la nullité du bail';

A titre complémentaire,

- condamner Mme [E] [U] et M. [X] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer soit 1 270 euros outre 10 euros au titre de provision pour charges soit 1.280 euros par mois, depuis le 1er juin 2022';

- condamner Mme [E] [U] et M. [X] [O] au paiement de la somme de 24 204 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022';

- débouter Mme [E] [U] et M. [X] [O] de leur demande de délais de paiement';

- condamner Mme [E] [U] et M. [X] [O] à payer 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

Y ajoutant,

- condamner Mme [E] [U] et M. [X] [O] à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner Mme [E] [U] et M. [X] [O] à régler les entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer soit 191,58 euros, les frais de l'assignation, et les dépens, de première instance et en cause d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir «'dire et juger'», «'constater'» ou «'donner acte'» lorsqu'elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l'expression de moyens.

Par ailleurs, il doit être relevé pour la délimitation du litige en cause d'appel que la nullité de contrat de bail pour dol prononcée par le premier juge n'est pas remise en cause, ni l'expulsion des preneurs (appelants), qui indiquent avoir quitté les lieux le 24 avril 2025, ce qui n'est pas contesté.

Sur le montant contesté de l'indemnité d'occupation et son paiement

Les appelants ne contestent pas devoir une indemnité à raison de leur présence dans les lieux loués par suite de l'annulation prononcée par le premier juge du contrat de bail à compter de sa prise d'effet le 1er juin 2022.

Le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge s'élève à 1'280 euros par mois correspond au montant du loyer et des charges.

Pour obtenir une diminution de ce montant et voir fixer l'indemnité à hauteur de 980 euros par mois, les appelants font valoir qu'ils n'ont pas pu jouir de l'ensemble des installations figurant au bail (équipements équestres), que les consommations énergétiques ne correspondent pas à l'estimation prévue au bail et que M. [W] [D] n'a pas hésité à agresser M. [X] [O] en août 2024.

M. [W] [D] conteste toute agression et souligne qu'il avait déposé plainte pour faux et usage de faux à l'encontre de M. [X] [O], ce qui a donné lieu à une procédure de composition pénale. Il conteste tout trouble de jouissance dans la mesure où les chevaux des appelants ont dus être éloignés pour des raisons sanitaires. Quant au surcoût de consommation énergétique il estime que ce moyen ne saurait prospérer en raison du diagnostic énergétique qui avait été fourni.

Dans la mesure où le prix du loyer qui avait été initialement prévu s'élevait à la somme de 1 270 euros, outre 10 euros de provisions pour charges, pour la location d'une maison de caractère de 133 m² habitables, comportant trois chambres à l'étage, ainsi que des dépendances comprenant un box pour chevaux, l'accès à la carrière et au manège situés à proximité immédiate, le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge à la somme de 1 280 euros apparaît correspondre à de telles caractéristiques.

Concernant les éléments mis en avant par les appelants pour modérer le montant de cette indemnité, ils n'apparaissent pas pertinents dans la mesure où la surconsommation énergétique évoquée n'est pas établie au regard de la surface du bien, pouvant nécessiter un certain coût de dépenses d'énergie selon le confort attendu et de ce qu'un diagnostic de performance énergétique établi le 24 novembre 2021 avait été fourni par l'intimé avec un classement de performance du bien en «'D'». De plus, les appelants ne justifient pas du bon état sanitaire de leurs chevaux par la production de quelques factures de vétérinaires (pas toujours lisibles), alors que l'exploitant des écuries a dû restreindre l'accès des équipements équestres aux chevaux de ces derniers pour prévenir un risque sanitaire sur les autres chevaux (témoignage de M. [F] ' pièce n° 7 de l'intimé), situation qui au surplus ne saurait être opposée à l'intimé en tant que propriétaire du bien occupé. Enfin, les violences évoquées par les appelants, qui sont contestées, qui ont donné lieu à un dépôt de plainte (leur pièce n° 3) sont sans lien direct avec le montant de l'indemnité d'occupation, de telle sorte qu'elles seront écartées comme élément pouvant la diminuer.

Par ailleurs, s'agissant de la demande de délais de paiement sollicités par les appelants pour payer les indemnités d'occupation, elle sera rejetée dans la mesure où ils ne justifient pas de leur situation comme l'exige l'article 1343-5 aliéna 1er du code civil.

En conséquence de ce qui précède le jugement entrepris sera confirmé concernant le montant de l'indemnité d'occupation et rejeté la demande d'octroi de délais de paiement formée par M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O].

Sur les frais et dépens

Les dépens et frais prévus au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la première instance seront confirmés.

En cause d'appel, M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens, ainsi qu'à payer à M. [W] [D] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du

29 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay';

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [X] [O] et Mme [E] [U] épouse [O] à payer à M. [W] [D] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière Le président