Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE : Le 16 janvier 2026 à Me Laurence KALIFA Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/01805 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6HFN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FCQP, domiciliée : chez LA SARL CABINET BOURGEAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [X] né le 15 Octobre 1984 à ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 22 septembre 2020, la société civile immobilière (SCI) FCQP, représentée par sa mandataire, la société Cabinet Bourgeat, a consenti à M. [R] [X] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300 euros, outre 40 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [R] [X] le 25 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.720,86 euros en principal.

Une sommation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été délivrée à M. [R] [X] le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la SCI FCQP, prise en la personne de son gérant et représentée par sa mandataire, la société Cabinet Bourgeat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de M. [R] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.358,64 euros due au titre des loyers et charges impayés,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à la somme de 333,55 euros et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. S’agissant du diagnostic social et financier, un bordereau de carence a été transmis au tribunal. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de contraintes de service. A l'audience du 13 novembre 2025, la SCI FCQP, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 10.568,48 euros.

M. [R] [X], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 mars 2025 a été dénoncée le 21 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience du 5 juin 2025.

La SCI FCQP justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI FCQP est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 22 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII), stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.720,86 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

M. [R] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [R] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [X] par remise des clés ou expulsion, à la somme de 333,55 euros, conformément à la demande, et de condamner M. [R] [X] à son paiement.

Il ressort des décomptes versés au débat, qu’après déduction des frais de procédure (740,39 euros) et de frais de relance (332,50 euros), M. [R] [X] reste devoir la somme de 9.495,59 euros, à la date du 7 novembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.495,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FCQP, M. [R] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 septembre 2020 entre la SCI FCQP d’une part et M. [R] [X] d’autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2], dans [Localité 1] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FCQP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [R] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de trois cent trente-trois euros et cinquante-cinq centimes (333,55 euros) à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la SCI FCQP, à titre provisionnel, la somme de neuf mille quatre cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-neuf centimes (9.495,59 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 7 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la SCI FCQP une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,