Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Janvier 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Y] [I], munie d’un pouvoir écrit D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L] Logement 54 Etage 8 3 Rue de Pornichet 44300 NANTES

comparant en personne

Madame [K] [T] [J] [F] épouse [L] Logement 54 Etage 8 3 Rue de Pornichet 44300 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 novembre 2025 date des débats : 26 novembre 2025 délibéré au : 15 janvier 2026

RG N° N° RG 25/03477 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OCTV

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [R] [L] CCC à Madame [K] [T] [J] [F] épouse [L] CCC à la préfecture Copie dossier

Par acte sous seing privé du 14 mars 2024, l'Office Public Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur et Madame [L] un immeuble à usage d'habitation situé au 3 rue de Pornichet 44300 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 531,25 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2.230,71 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 8 juillet 2025, l'Office Public Nantes Métropole Habitat a fait citer Monsieur et Madame [L], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 3.027,14 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 371,70 euros, charges en sus, avec indexation ; - une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 26 novembre 2025, l'Office Public Nantes Métropole Habitat actualise sa créance à la somme de 2.901,65 euros et il précise que les locataires sont en phase de recevabilité devant la Commission de surendettement, une décision ayant été rendue en ce sens le 14 octobre 2025.

Monsieur [L] expose qu'ils ont deux enfants à charge et ils bénéficient du RSA couple.

Madame [L], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 15 janvier 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 3 mars 2025 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 9 juillet 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 2.901,65 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 17 novembre 2025, loyer d'octobre inclus à terme échu.

Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges. En revanche, il est également inclus dans ce décompte des frais qui ne relèvent pas la dette locative et doivent en être exclus.

Par voie de conséquence, il convient de tenir Monsieur et Madame [L] solidairement au paiement de la somme de 2.583,11 euros.

En application de la procédure de surendettement, il convient de rappeler que cette somme n'est pas exigible et elle sera réglée conformément à la décision à venir de la Commission de surendettement.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.230,71 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Mais l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En conséquence, il convient d'ordonner des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ainsi qu'il est dit au dispositif.

Mais, à défaut de paiement du loyer et des charges, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 531,25 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 14 mars 2024 entre l'Office Public Nantes Métropole Habitat et Monsieur et Madame [L] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 3 rue de Pornichet 44300 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 28 novembre 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à l'Office Public Nantes Métropole Habitat la somme de 2.583,11 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rappelle que Monsieur et Madame [L] devront se libérer de cette somme conformément à la décision rendue par la Commission de surendettement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire en raison de la procédure de surendettement et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier préconisé par la Commission et du paiement régulier des loyers et des charges pendant deux ans a minima à compter de ce jour, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu'à défaut de paiement du loyer et des charges, ou d'une mensualité prévue par la Commission, à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour les locataires d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur et Madame [L], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 531,25 euros, sera versé à l'Office Public Nantes Métropole Habitat et, en tant que de besoin, les y condamne solidairement ;

Déboute l'Office Public Nantes Métropole Habitat de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection