Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE : Le 15 janvier 2026 à Me Samira KORHILI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/05157 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65AN

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I] né le 03 Février 1970 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [N] née le 11 Février 1971 à , domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS IMMOBILIER1, [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2003, M. [T] [O] a consenti à M. [W] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 260 euros. Par avenant du 3 octobre 2008, une provision sur charges mensuelle de 25 euros a été fixée entre les parties.

M. [T] [O] a vendu l’appartement objet du contrat de bail à Mme [H] [N]. Un avenant a été signé le 4 juillet 2012 entre M. [T] [O] et M. [W] [I] faisant état du changement de propriétaire et de la signature d’un mandat de gestion avec la société Cytia.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, M. [K] [I] a fait assigner Mme [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : La condamner à payer les sommes de 15.000 à titre de dommages-intérêts et de 2.812 euros en remboursement des aides personnelles au logement;La condamner à exécuter les travaux prescrits sous astreinte de 150 euros par jour;La condamner aux dépens. A l’audience du 10 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [K] [I], représenté par son conseil, soutient que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et n’a pas réalisé les travaux prescrits par la Compagnie des Bâtisseurs. En outre, il fait valoir que le bailleur n’a pas restitué les allocations personnelles au logement indûment perçues alors que la Caisse d’allocations familiales avait suspendu le versement de ces aides en raison de l’indécence du logement.

Citée à étude, Mme [H] [N] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’il ressort du titre de séjour n°[Numéro identifiant 1] que l’identité et l’orthographe exactes du demandeur sont « [W] [K] [I] ».

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories : - le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants - certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents - des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

L'obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s'exonérer que par la force majeure.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. Par ailleurs, l'indécence d'un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur un appartement de type 2 d’une superficie de 27,13 m² situé au cinquième étage d’un immeuble et composé d’une chambre, d’un hall, d’un séjour, d’une cuisine et d’une salle de bain avec toilettes.

M. [I] produit un rapport établi par un inspecteur de salubrité du 1er février 2016 qui constate la présence dans les lieux d’humidité, de moisissures, d’absence de ventilation, de problèmes au niveau de l’installation électrique – sans plus de précisions – une absence de chauffage, des problèmes au niveau des fenêtres, une absence de fenêtre dans la chambre. Dans un courrier du 29 février 2016, la mairie de [Localité 2] informe le locataire qu’une mise en demeure a été adressée au mandataire Citya Paradis de réaliser les travaux dans un délai de deux mois.

Il est également versé aux débats un rapport du 11 juin 2020 du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône qui relève les désordres suivants: L’absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bain;Une installation électrique défectueuse;Une absence de chauffage;Un mauvais état des menuiseries extérieures;Une absence de fenêtre dans une chambre;Un mauvais état des revêtements des planchers et plafonds.Le rapport précise que le bailleur avait reçu une injonction en 2015 de réaliser les travaux de mise aux normes.

Un rapport établi le 9 mars 2023 par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône conclut au caractère indécent du logement sans pour autant considérer qu’il est impropre à l’habitation. Le rapport précise que les dommages relevés ne présentent pas un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants. Il relève ainsi les désordres suivants: Des défauts de stabilité du bâti consistant en la présence d’un trou dans le plancher de la salle de bain à l’emplacement du bac de douche, le rapport constatant ainsi un affaissement du plancher de la salle de bain ;Des dégradations au niveau des murs et des menuiseries consistant en des fissures au niveau du plafond de la chambre. Il est précisé que les porte-fenêtres de la cuisine ne ferment pas. Absence de fenêtre dans la chambre et présence de fissures au plafond;Une installation électrique non sécurisée, précisant que le tableau électrique était positionné trop haut;Absence de ventilation dans la salle de bain et la cuisine. Le rapport indique que le logement est en travaux depuis 2021 et que le locataire est “à l’hôtel depuis cette date” et que le jour de la visite le logement ne disposait ni d’électricité ni de gaz et les travaux étaient interrompus. Le rapport conclut que les éléments d’indécence constatés relèvent du manque d’entretien par le bailleur.

Un courrier du gestionnaire Citya Paradis du 14 décembre 2020 confirme que M. [W] [K] [I]  a été contraint de quitter le logement dans l’attente de l’évaluation des risques et de la réalisation des travaux dans la salle de bain. Un nouveau courrier du 1er février 2021 du gestionnaire confirme que les travaux dans la salle de bain devant être entrepris à la suite de l’affaissement du plancher ne sont pas terminés. Il est précisé que le locataire sera dispensé du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux et sera logé à l’hôtel.

Une visite de contrôle après travaux a été réalisée le 3 octobre 2024 en présence du bailleur et du locataire. Il en ressort que les travaux de la cuisine, du séjour et du couloir ne sont pas terminés. En outre, le lino de la salle de bain n'a pas été remplacé et les fissures présentes au niveau du plafond de la chambre n’ont pas été réparées. Enfin, le trou d’évacuation des fumées n’a pas été obstrué. Il est conclu au caractère indécent du logement.

Une nouvelle visite a eu lieu le 9 janvier 2025 qui constate que les travaux préconisés n’ont toujours pas été réalisés, tels que ceux relatifs au tableau électrique qui a été repositionné mais à une hauteur toujours non réglementaire. De même, les travaux du couloir, du séjour et de la cuisine ne sont pas terminés. Le lino de la salle de bain n’a pas été remplacé. Le trou d’évacuation des fumées n’a pas été obstrué, les fissures de la chambre ne sont pas réparées. Un avis défavorable est émis et il est à nouveau conclu au caractère indécent du logement.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le locataire a, à de multiples reprises, mis en demeure le gestionnaire de remédier aux différents désordres (courriers des 6 janvier 2020, 27 mai 2020, 20 janvier 2021).

Il est en outre démontré par l’ensemble des éléments que le logement loué est indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement était de fait inhabitable pendant plusieurs mois puisque son occupant a dû quitter les lieux et être logé à l’hôtel pendant plusieurs mois.

Ces désordres ont incontestablement occasionné à M. [W] [K] [I] un trouble de jouissance en réduisant notablement le confort offert par le logement et est imputable à Mme [H] [N] qui a ainsi manqué à son obligation de remettre un logement décent et qui ne justifie pas des diligences entreprises pour y mettre fin. De telles nuisances justifient l’allocation d’une indemnisation à hauteur de 30% du loyer mensuel sur sur une durée de neuf ans, à compter de 2016, soit la somme de 9.234 euros.

Il convient donc de condamner Mme [H] [N] à payer à M. [W] [K] [I] la somme de 9.234 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de remise en état

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1998, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués. Il est également tenu d’assurer ua locataire une jouissance paisible du logement.

Il en résulte que l'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

En l’espèce, le diagnostic technique initial du 9 mars 2023 préconise les travaux suivants: Remplacer les porte-fenêtres qui ne ferment plus;Modifier le bail pour prendre en considération l’absence de fenêtre dans la chambre et sa superficie (6m²);Installer le branchement à la terre dans le logement;positionner le tableau électrique à hauteur réglementaire ;Terminer les travaux dans le couloir, la cuisine et le séjour;Reprendre les travaux de doublage de la salle de bain avec du placo hydrofuge;S’assurer de la stabilité du plancher dans le logement avant de terminer la salle de bain et remplacer le lino;Réparer les fissures au niveau du plafond de la chambre;Obstruer le trou d’évacuation des fumées;Créer une amenée dans le séjour et la cuisine;Créer un système de ventilation efficace et permanent dans le logement. Il ressort par ailleurs des visites de contrôle réalisées le 3 octobre 2024 et le 9 janvier 2025 que les travaux préconisés n’ont pas été réalisés dans leur totalité, en particulier ceux relatifs au tableau électrique qui a été repositionné mais à une hauteur toujours non réglementaire. De même, les travaux du couloir, du séjour et de la cuisine ne sont pas terminés. Le lino de la salle de bain n’a pas été remplacé. Le trou d’évacuation des fumées n’a pas été obstrué, les fissures de la chambre ne sont pas réparées. Un avis défavorable est émis et il est à nouveau conclu au caractère indécent du logement.

En conséquence, faute de démontrer l’existence d’une situation de force majeure l’exonérant de son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués, la responsabilité de Mme [H] [N] sera engagée. A défaut d’avoir remédié aux désordres, elle sera condamnée à réaliser les travaux nécessaires pour remettre les lieux loués tels que préconisés dans le rapport de diagnostic du 9 janvier 2025, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Afin de garantir l’effectivité de la décision, il sera fixé une astreinte de 200 euros par mois passé le délai d’un mois de la signification du jugement, et ce durant six mois.

Sur la demande de restition des allocations personnelles au logement

L’article L. 831-3-II du code de la sécurité sociale dispose que lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques imposées au 1° du I et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le versement de l’allocation de logement a fait l’objet d’une mesure de conservation par la Caisse d’aloocations familiales depuis le 1er juin 2023.

Ainsi, dans un courrier du 15 mai 2023, la Caisse d’allocations familiales informe M. [W] [K] [I] qu’en raison du défaut de conformité du logement qu’il occupe au regard des critères de décence, elle a notifié au bailleur que l’allocation de logement sera suspendue et ne lui sera donc pas versée. Dans un courrier du 5 septembre 2024, la Caisse d’allocations familiales informe M. [W] [K] [I] qu’à défaut de mise en conformité du logement avant le 30 novembre 2024, l’allocation de logement sera suspendue. Dans un courrier du 26 novembre 2024, la caisse d’allocations familiales informe M. [W] [K] [I] qu’à défaut de réalisation des travaux, il ne peut plus percevoir l’allocation de logement.

Il en résulte que les allocations personnelles de logement n’ont pas été versées au bailleur et ne sauraient donc donner lieu à restitution.

Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [H] [N] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne Mme [H] [N] à payer à M. [K] [I] la somme de 9.234 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à titre de dommages-intérêts;

Condamne Mme [H] [N] à réaliser dans le logement sis [Adresse 1] les travaux nécessaires à la remise en état des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et en particulier les travaux préconisés par le rapport de diagnostic du 9 janvier 2025 à savoir : Repositionnement du tableau électrique;travaux du couloir, le séjour et la cuisine ne sont pas terminés;changement du revêtement du sol de la salle de bain ;obstruction du trou d’évacuation des fumées;réparation des fissures de la chambre; Dit que faute pour Mme [H] [N] de procéder aux travaux de remise en état ordonnés, elle sera redevable, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte fixée à 200 euros par mois de retard et ce durant six mois ;

Condamne Mme [H] [N] aux dépens;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,