Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 janvier 2026 à Me RICHARD Florence Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/04781 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z6Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAGI, domiciliée : chez L’AGENCE DE LA COMTESSE, Société GIA MAZET, SA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [J] né le 25 Janvier 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 2 septembre 2024, la société civile immobilière (SCI) MAGI, représentée par sa mandataire, la société La Comtesse Immobilier GIA-MAZET S.A, a consenti à M. [O] [J] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le quatrième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 586 euros, outre 30 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [O] [J] le 16 juin 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.848 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la SCI MAGI, représentée par sa mandataire, la société La Comtesse Immobilier GIA-MAZET S.A, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de M. [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.464 euros due au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à la somme de 616 euros, et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution forcée. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l'audience du 13 novembre 2025, la SCI MAGI, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [O] [J], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 août 2025 a été dénoncée le 1er septembre à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience.

La SCI MAGI justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI MAGI est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 2 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article 9), stipulant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2025, pour la somme en principal de 1.848 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le décompte actualisé au 25 juillet 2025 intervient avant l’expiration du délai de six semaines du commandement de payer (28 juillet 2025) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas acquises, en l’état des débats.

La SCI Magi sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCI Magi , partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DÉBOUTE la SCI Magi de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Magi aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,