Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/54997 et N° RG 25/56383

N° : 2

Assignation du : 09 Juillet 2024, 19 et 22 Septembre 2025

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[1] 3 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 janvier 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

N° RG 24/54997

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES C/O la société PICHET IMMOBILIER SERVICES [Adresse 4] [Localité 8]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS - #B0237

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Z] [L] [Adresse 3] [Localité 9]

Monsieur [G] [H] [V] [Adresse 3] [Localité 9]

représentés par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS - #R170

N° RG 25/56383

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Z] [L] [Adresse 3] [Localité 9]

Monsieur [G] [H] [F] [V] [Adresse 3] [Localité 9]

représentés par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS - #R170

DEFENDERESSES

Madame [P] [K] [E] [Adresse 6] [Localité 10]

Madame [U] [Y] [E] [Adresse 5] [Localité 7]

représentées par Maître Véronique GUIBERT, avocat au barreau de PARIS - #B0278

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

M. [O] [L] et M. [G] [V] sont copropriétaires du lot n°32 de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Ils ont acquis ce bien de Mme [J] [M], par acte notarié du 26 janvier 2023.

Mme [M] est décédée le 7 février 2025. Ses héritières sont Mmes [P] et [U] [E].

Par acte du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner M. [O] [L] et M. [G] [V] devant le juge des référés afin de demander notamment : La condamnation in solidum des défendeurs à libérer la cour commune de l’immeuble, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à retirer le store ban installé sur le mur de la copropriété, et à repeindre ce mur, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à retirer le climatiseur fixé en partie commune, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme provisionnelle de 9.000 euros à titre d’indemnité d'occupation pour la cour commune de l’immeuble, pour la période courant du 26janvierv 2023 au 26 juin 2024, outre la somme de 500 euros par mois à compter du 26 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieuxLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens comprenant le coût de plusieurs procès-verbaux de constat. Les parties ont tenté de se rapprocher dans le cadre d’une mesure de médiation, mais ont finalement échoué.

Plusieurs renvois ont été accordés dans ce cadre.

Par acte du 19 et 22 septembre 2025, M. [O] [L] et M. [G] [V] ont fait assigner Mmes [P] et [U] [E] devant le juge des référés en sollicitant principalement : À titre principal le rejet de toutes les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires et les ayants-droits de Mme [M]Une mesure d’expertise à titre subsidiaireLa condamnation du syndicat des copropriétaires à vider le puit de lumière, sous astreinte de 50 euros par jour de retardLa condamnation de Mmes [P] et [U] [E] à les garantir de toute condamnation, sanction, astreinte, obligation et paiement, qui seraient mis à leur chargeLa condamnation des parties succombantes aux dépens et à payer à M. [O] [L] et M. [G] [V] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Les deux dossiers ont été joints.

Par conclusions déposées à l’audience du 4 décembre 2025 et soutenues oralement, les parties ont présenté leurs demandes, pour partie nouvelles.

Par mémoire distinct, M. [O] [L] et M. [G] [V] ont sollicité la transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité suivante : « L’article 26, d), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en ce qu’il permet à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des deux tiers, de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location de lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, porte-t-il atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment au droit de propriété (articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789), à la liberté contractuelle (article 4 de la Déclaration), à la sécurité juridique et à la garantie des droits (article 16 de la Déclaration) ainsi qu’au principe d’égalité devant la loi (article 6 de la Déclaration) ? ». Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’est opposé à la transmission de cette question.

Mmes [P] et [U] [E] s’en sont rapportées sur ce point.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 61-1 de la Constitution, « lorsque, à l’occasion d’une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu’une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d’État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé ».

L’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel dispose que la juridiction transmet sans délai la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation si les conditions suivantes sont remplies : « 1° la disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ; 2° elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ; 3° la question n’est pas dépourvue de caractère sérieux. »

L’article 126-5 du code de procédure civile précise que « le juge n’est pas tenu de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité mettant en cause, par les mêmes motifs, une disposition législative dont la Cour de cassation ou le Conseil constitutionnel est déjà saisi. En cas d’absence de transmission pour cette raison, il sursoit à statuer sur le fond, jusqu’à ce qu’il soit informé de la décision de la Cour de cassation ou, le cas échéant, du Conseil constitutionnel. »

En l’espèce le tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation, par ordonnance du 24 septembre 2025, une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, rédigée de la façon suivante :

« En édictant les dispositions de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu'issues de l'article 6 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l'occurrence au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ? ».

Par décision du 18 décembre 2025 la Cour de cassation a jugé que cette question présentait un caractère sérieux et l’a renvoyée au Conseil constitutionnel.

Cette question met en cause la même disposition législative que la question soulevée par M. [O] [L] et M. [G] [V], pour des motifs identiques.

Par conséquent il n’y a pas lieu de transmettre la question soulevée par les défendeurs, mais cependant de sursoir à statuer sur le litige, dans l’attente de la décision à venir du Conseil constitutionnel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et non susceptible de recours,

Disons n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, compte-tenu de la saisine du Conseil constitutionnel par décision de la Cour de cassation du 18 décembre 2025 ;

Sursoyons à statuer dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/54997 jusqu’à réception de la décision du Conseil constitutionnel sur la question transmise ;

Renvoyons l’affaire à l’audience du 16 avril 2026 à 13 heures 30 ;

Réservons les dépens.

Fait à Paris le 12 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ