Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04162 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOML

N° de Minute : 25/1035

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[Y] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [E] [U] (Représentant légal)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2018 à effet du 17 décembre 2018, la SA VILOGIA a donné à bail à [Y] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 452,07 euros, outre une provision sur charges de 56,05, pour une durée de un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à [Y] [I] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.658,09 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La CAF a été saisie de la situation d'impayé de loyers et charges, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la SA VILOGIA a fait assigner [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : Constater la résiliation du bail ou à défaut, prononcer sa résiliation ; Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; Autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de [Y] [I] ; Condamner [Y] [I] à lui payer : - la somme de 2.958,90 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 3 janvier 2025, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers pour la somme de 1.658,09 euros et de l'assignation pour le surplus ; - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l'assignation. Rappeler l'exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 5 mars 2025. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA comparaît représenté par [E] [U], régulièrement muni d'un pouvoir.

La SA VILOGIA s'en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2.682,33 euros au 10 juillet 2025.

Assignée par acte de commissaire de justice délivré à l'étude, [Y] [I] n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, [Y] [I], assignée à l'étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la résiliation du bail :

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La SA VILOGIA justifie avoir saisi la CAF le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande de constatation de la résiliation :

Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois a été signifié le 15 juillet 2024 à [Y] [I].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucune attestation d'un assureur ou de son représentant n'a été remise au bailleur dans le délai imparti d'un mois ni même à l'audience.

[Y] [I] n'établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le la SA VILOGIA.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d'une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d'assurance.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de [Y] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 août 2024, et [Y] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été du si le bail n'avait pas été résilié. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal de reprise des lieux ou d'expulsion.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l'occurrence, la SA VILOGIA produit un décompte démontrant que [Y] [I] reste devoir à la SA VILOGIA la somme de 2.682,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise.

[Y] [I] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner [Y] [I] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2.682,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.658,09 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

[Y] [I] sera encore condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 628,18 euros, pour la période courant mois de juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[Y] [I], qui succombe à l'instance, supportera la charge aux dépens, en ce compris de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d'une éventuelle mesure d'exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ".

Au regard de la situation respective des parties, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité de la SA VILOGIA présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2018 entre la SA VILOGIA et [Y] [I] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] sont acquises à la date du 15 août 2024 ;

ORDONNE à défaut pour [Y] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire";

CONDAMNE [Y] [I] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2.682,33 euros, créance arrêtée au 10 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.658,09 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE [Y] [I] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 628,18 euros, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à [Y] [I] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

CONDAMNE [Y] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,