Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/00737 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RUE

Minute : 25/00409

JUGEMENT

Du 17 Novembre 2025

Monsieur [Q] [M] Représentant : Me Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368

C/

Monsieur [P] [G] [Y] Monsieur [U] [R]

copie exécutoire : Maître Jean-Baptiste ABADIE Copie certifiée conforme : Monsieur [P] [G] [Y] Monsieur [U] [R]

Le 17 Novembre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Novembre 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l'audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Q] [M] [Adresse 2] [Localité 2] Représenté par Maître Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [G] [Y] [Adresse 3] [Localité 3] non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [R] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Par actes d’huissier en date des 31 décembre 2024 et 2 janvier 2025, des assignations au ont été délivrées séparément à M. [U] [R], demeurant [Adresse 4] [Localité 4] et M. [P] [G] [Y], demeurant [Adresse 3], [Localité 3], à comparaitre le 4 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen aux fins de les condamner solidairement : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 mars 2024, - ordonner l’expulsion de M. [P] [G] [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner le cas échéant la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux et ce, aux frais, risques et périls du locataire, - fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 6 mars 2024 au montant actuel du loyer mensuel augmenté de la provision pour charges mensuelles avec indexation dans les conditions du bail et ce, jusqu’à restitution des clés et libération effec-tive des lieux et condamner M. [P] [G] [Y] à payer en deniers et quittances cette indemnité, - condamner solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution à payer à M. [M] la somme de 2 116,16€ au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 5 mars 2024 et celle de 149,97€ au titre des frais et accessoires arrêtés à cette même date, assorties des intérêts à taux légal à compter du jugement à intervenir, A titre subsidiaire : - ordonner la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l’expulsion de M. [P] [G] [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner le cas échéant la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux et ce, aux frais, risques et périls du locataire, - fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 6 mars 2024 au montant actuel du loyer mensuel augmenté de la provision pour charges mensuelles avec indexation dans les conditions du bail et ce, jusqu’à restitution des clés et libération effec-tive des lieux et condamner M. [P] [G] [Y] à payer en deniers et quittances cette indemnité, - condamner solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution à payer à M. [M] la somme de 2 861,93€ correspondant au montant des loyers et des charges arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de la résiliation, à laquelle il convient d’ajouter le montant des frais et accessoires arrêtés à la somme de 149,67€ à cette même date, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation judiciaire du bail, avec indexation dans les conditions du bail, - rappeler que l’exécution provisoire est de droit, - condamner in solidum M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - les condamner in solidum aux dépens,

Les actes n’ayant pu être remis à personne, il a été fait application des articles 656 à 658 -2- du Code de procédure civile,

Par courrier électronique du 3 mars 2025 adressé au greffe du tribunal, M. [M] demande le renvoi de l’affaire,

A l’audience du 4 mars 2025, M. [Q] [M] n’est ni présent ni représenté, Ni M. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] ne sont présents ou représentés, L’affaire est renvoyée au 1er avril 2025,

A l’audience du 1er avril 2025, M. [Q] [M] est représenté, Ni M. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] sont présents ou représentés,

Le conseil de M. [M] explique que le locataire est parti, des travaux sont en cours de réalisation et demande un renvoi afin de pouvoir fixer le solde locatif, L’affaire est renvoyée au 3 juin 2025,

A l’audience du 3 juin 2025, M. [Q] [M] est représenté, Ni M. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] sont présents ou représentés,

Le conseil de M. [M] demande un nouveau renvoi, L’affaire est renvoyée au 2 septembre 2025,

Par courrier électronique adressé le 1er septembre 2025 au greffe du tribunal, M. [M] demande le renvoi de l’affaire, étant retenu au tribunal judiciaire d’Evry,

A l’audience du 2 septembre 2025, M. [Q] [M] n’est ni présent, ni représenté, Ni M. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] sont présents ou représentés, L’affaire est renvoyée au 9 octobre 2025,

Par actes d’huissier en date du 29 septembre 2025, des conclusions ont été signifiées à MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R], aux termes desquels il est demandé : -la condamnation solidaire de MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 5 907,94€ se décomposant en 4 475,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2025 et 1 432,86 € au titre du rappels de charges, -la condamnation solidaire de MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 3 585€ au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, -la condamnation solidaire de MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 246,16€ au titre des frais exposés pour la délivrance d’un commandement de payer et sa dénonciation, -la condamnation solidaire de MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 84,08 € au titre du coût de l’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, -la condamnation solidaire de MM. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] à payer à M. [M] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens, -3- L’acte destiné à M. [U] [R] n’ayant pu être remis à personne, il a été fait application des articles 656 à 658 du Code de procédure civile,

L’acte destiné à [P] [G] [Y] a été transformé en en procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du Code de procédure civile,

A l’audience du 9 octobre 2025, M. [Q] [M] est représenté par son conseil, Ni M. [P] [G] [Y], ni M. [U] [R] sont présents ou représentés,

Le conseil de M. [M] rappelle que les conclusions ont été signifiées aux défendeurs, seul M. [U] [R], la caution a pu être touchée et explique, qu’une fois l’assignation délivrée, M. [P] [G] [Y] a quitté les lieux. Les demandes exposées dans la signification des conclusions sont réitérées et la somme, au titre des frais, est rectifiée à 162,86 €,

L’affaire est mise en délibéré au 17 novembre 2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du Code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; ainsi l’absence de MM. [P] [G] [Y] et [U] [R] n’empêche pas que l’affaire soit jugée au fond,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de Procédure civile,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses demandes, M. [M] soumet au débat les pièces suivantes : - contrat de location, - acte de caution solidaire du 01/03/23, - commandement de payer du 05/01/24 et sa dénonciation à la caution, - décompte de la dette au 31/12/24, - charges locatives 2023, - procès-verbal de constat du 24/01/25, - décompte actualisé à la date de l’audience, - charges locatives 2024 et 2025, - facture FRIDJA du 17/03/25, - état des lieux d’entrée,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre des défendeurs,

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2) sur la demande concernant les loyers et charges

Par contrat de location à prise d’effet le 1er mars 2023, M. [Q] [M], [Adresse 2] [Localité 2] a donné en location à M. [P] [G] [Y], un logement situé [Adresse 3], [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 890 €, majoré de 20 € de provision sur charges,

L’état des lieux d’entrée signé le 1er mars 2023 par les parties relève un état général « neuf » dans toutes les pièces avec VMC dans les toilettes et la cuisine,

Par acte séparé signé le 1er mars 2023, M. [U] [R], s’est porté caution solidaire de M. [P] [G] [Y],

Par exploit du 5 janvier 2025, M. [Q] [M] fait commandement à M. [P] [G] [Y] de payer la somme de 3 159 € au principal au titre de la dette locative, échéance de décembre 2024 incluse, dans un délai de deux mois, l’acte ayant été remis à étude,

La dénonciation à caution avec sommation de payer cette somme au principal de 3 159€ a été signifiée à M. [U] [R] le 15 janvier 2025, l’acte ayant été remis à étude,

La somme n’ayant pas été acquittée dans les deux mois, M. [Q] [M] a fait assigner MM. [P] [G] [Y] et M. [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen en vue d’une expulsion,

La dette locative réclamée s’élevait alors au 31 décembre 2024 à la somme de 2 861,93€, échéance de décembre 2024 et rappel de charges pour l’année 2023 inclus,

M. [P] [G] [Y], peu après la délivrance de l’assignation en date du 2 janvier 2025, a quitté les lieux en rendant les clés mais sans qu’un état des lieux de sortie ait pu être effectué avant le 20 janvier 2025, par procès-verbal établi par un commissaire de justice de la SELARL ATLAS JUSTICE, [Adresse 6] à [Localité 5] (92),

M. [M], qui avait déjà récupéré les clés de l’appartement à une date non précisée, fait partir le préavis à compter de l’état des lieux de sortie, la dette locative étant ainsi fixée au 20 février 2025,

Il est prétendu que M. [Y] a été convoqué par courrier RAR pour le constat d’huissier se déroulant le 20 janvier 2025, mais sans que la copie de cette convocation n’ait été fournie au débat,

Au vu du dernier décompte, arrêté au 20 février 2025, établit la dette locative de M. [P] [G] [Y] à la somme de 5 907,94€, soit : - 4 475,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2025, - 1 432,86 € au titre du rappels de charges sur la période du 1er janvier 2024 au 20 février 2025, -5- Au vu du décompte actualisé au 20 février 2026, M. [P] [G] [Y] serait ainsi redevable de la somme la somme totale de 5 907,94€, soit : - 4 475,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2025 - 1 432,86 € au titre du rappels de charges,

Le dernier règlement (1 000€ en espèces) effectué par M. [P] [G] [Y] remonte à décembre 2024,

En conséquence, M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à verser à M. [Q] [M] la somme de 4 475,08€ pour les loyers impayés au 20 février 2025 et 1 432,86 € pour les charges arrêtées au 20 février 2025, régularisation 2024 incluse, somme totale majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

3) sur les réparations locatives

Le 1er mars 2023, l’état des lieux d’entrée signé par les parties, faisait état dans un appartement qualifié de neuf, tant pour les peintures que pour les installations,

Le 20 janvier 2025, un procès-verbal de constat de sortie des lieux, de 44 pages, établi par un commissaire de justice de la SELARL ATLAS JUSTICE, [Adresse 6] à [Localité 5] (92), a relevé les observations suivantes : - entrée (10 photos) : parquet encrassé hors d’usage, plafond et murs : peinture hors d’usage, couvert de moisissures, prises, interrupteurs, porte palière et porte du placard encrassés, une prise arrachée », - toilettes (8 photos) : « carrelage au sol cassé et hors d’usage, porte encrassée recouverte de moisissures, plafond et murs : peinture encrassée et hors d’usage, cuvette des wc, lavabo, robinetterie, douche, robinetterie, flexible et chauffe-serviette hors d’usage, encadrement et ouvrant de la fenêtre encrassés », - cuisine (16 photos) : « porte sur entrée manquante, revêtement du sol arraché, peinture des murs et plafond encrassée et recouverte de moisissures, mobilier de cuisine, plan de tra- travail, évier et robinetterie, plaque de cuisson, hotte et chaudière hors d’usage, encadrement et ouvrants de la fenêtre encrassés, ouvrant de droite vissé sur l’encadrement et poignée cassée », - séjour (12 photos) : « porte sur couloir encrassée, poignée cassée, plusieurs lames de parquet cassées et enfoncées, prises et interrupteurs encrassés, prises arrachées, radiateur encrassé, peinture murs et plafond encrassée, hors d’usage, tâchée, sale et recouverte de moisissures, encadrement et ouvrants de la fenêtre encrassés, poignée cassée », - chambre (17 photos) : « porte sur séjour encrassée, poignée cassée, prises et interrupteurs encrassés, prises électriques arrachées, parquet encrassé, tâché, sale, avec traces de scotch, radiateur encrassé, peinture des murs et du plafond hors d’usage, encrassée et couverte de moisissures, encadrement et ouvrants de la fenêtre encrassés, poignée cassée »,

M. [Q] [M] a fait remettre en état l’appartement et réglé le 17 mars 2025 la facture n°001/25 de l’entreprise FRIDJA d’un montant de 4 475€ TTC, pour un ensemble de travaux comprenant le remplacement du plan de travail, de la plaque de cuisson, de meubles de cuisine, le lessivage et les travaux de peinture de l’ensemble de l’appartement, le remplacement de deux prises de courant, de deux serrures avec poignée, -6- Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

La somme réclamée ayant été dûment justifiée, il sera fait droit à la demande de M. [Q] [M], soit la somme de 4 475 € diminuée du montant de garantie versé à l’entrée dans les lieux de 890€, soit la somme de 3 585 €,

En conséquence, M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à verser à M. [Q] [M] la somme de 3 585 € au titre des réparations locatives, somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

4) sur les frais

M. [Q] [M] demande, au titre des frais engagés, le remboursement de la moitié du procès-verbal de l’état des lieux de sortie établi le 20 février 2025 par ATLAS JUSTICE,

Or, M. [M] ne fournit d’une part, aucune facture dudit procès-verbal et d’autre part, aucun courrier prouvant que M. [P] [G] [Y] a bien été convoqué,

La demande de ce chef sera donc rejetée,

En revanche, sera accordé le remboursement de la délivrance du commandement de payer du 5 janvier 2024 à M. [P] [G] [Y] pour un coût de 149,67€ et la dénonciation dudit acte à M. [U] [R] pour un coût de 72,68 €,

5) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans l’instance,

M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, qui succombent au principal seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer en deniers et quittances à M. [Q] [M] la somme de 4 475,08€ (quatre mille quatre cent soixante quinze euros et 8 centimes) pour les loyers impayés au 20 février 2025 et 1 432,86 € (mille quatre cent trente-deux euros et 86 centimes) pour les charges arrêtées au 20 février 2025, régularisation 2024 incluse, somme totale majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision, -7- Condamne solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à M. [Q] [M] la somme de 3 585 € (trois mille cinq cent quatre vingt cinq euros) au titre des réparations locatives, somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

Déboute M. [Q] [M] de sa demande remboursement de la moitié du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 20 février 2025,

Condamne solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, à rembourser à M. [Q] [M] la somme 222,35€ au titre du coût du commandement de payer du 5 janvier 2025 et de sa dénonciation à la caution le 15 janvier 2025,

Condamne solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à M. [Q] [M] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [P] [G] [Y] et M. [U] [R], en sa qualité de caution solidaire, aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 17 novembre 2025, la minute étant signée par

LE GREFFIER LA JUGE M.T.T.

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