Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17513 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIN7D

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 Septembre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/08485

APPELANTS

Madame [A] [D] née le 22 janvier 1980 à [Localité 15],

[Adresse 3] ; [Adresse 10]

[Localité 12]

Monsieur [V] [J] né le 31 octobre 1977 à [Localité 17],

[Adresse 6] ; [Adresse 10]

[Localité 12]

Tous deux représentés et assistés de Me Patrice MOURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1553

INTIMÉS

Monsieur [F] [E]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [N] [W]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tous deux représentés par Me Sabine CORDESSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0893

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 17 juillet 2019, reçu par Me [P] [X], notaire, avec la participation de Me [T] [L], notaire assistant l'acquéreur, faisant suite à une promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2019, M. [F] [E] et Mme [N] [W] ont vendu à M. [V] [J] et Mme [A] [D] le lot n°1, du bien immobilier situé [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Adresse 16] [Localité 1], moyennant un prix de 1.000.000 €.

Le lot no1 est décrit de la même façon dans les actes du 1er mars 2019 et du 17 juillet 2019 :

« Un ensemble de locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et sur cour, auquel on accède par une entrée particulière réservée au propriétaire de ce lot ' au premier étage du lot, deux pièces principales, cuisine donnant accès par une porte-fenêtre à la cour dont l'usage est exclusivement réservé au propriétaire du lot ' 

Obligation étant faite au propriétaire dudit lot de permettre l'accès en cas de nécessité à tous préposés des services publics ' de la cour dont il a l'usage exclusif ' »

L'acte du 17 juillet 2019 précise quelques modifications sur la désignation actuelle du lot numéro 1, en maintenant le même droit de jouissance exclusive de la cour, et ajoute :

« Aux termes de la 22ème résolution de l'assemblée générale du 14 mai 2019, ci-annexée, il est rappelé que les propriétaires du lot n°1 ont la jouissance exclusive de la cour ' ».

Par exploit d'huissier délivré le 23 juin 2021, soutenant qu'ils ne pouvaient exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour en présence des conteneurs poubelle de l'immeuble, M. [V] [J] et Mme [A] [D] ont fait assigner M. [F] [E] et Mme [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la résolution de la vente du 17 juillet 2019.

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-déclare irrecevables les demandes de M. [F] [E] Mme [N] [W] tendant à :

¿dire et juger la demande de M. [V] [J] et Mme [A] [D] irrecevable faute d'avoir été précédée d'une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l'article 129 du code de procédure civile,

¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [J]/[D] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble,

¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d'avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble,

¿inviter les consorts [J]/[H] à mieux se pourvoir,

-rejette les demandes de M. [V] [J] et Mme [A] [D] tendant à :

¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019,

¿condamner en conséquence M. [F] [E] et Mme [N] [W] à payer à M. [V] [J] et Mme [A] [D] la somme de 1.000.000 €, outre les intérêts légaux,

¿condamner M. [F] [E] et Mme [N] [W] au paiement des frais d'actes et de formalités inhérents à la restitution du bien,

¿ordonner à M. [V] [J] et Mme [A] [D] de restituer à M. [F] [E] et Mme [N] [W] le bien sis [Adresse 4], cadastré section [Localité 13] n°[Cadastre 2],

¿condamner M. [F] [E] et Mme [N] [W] à payer à M. [V] [J] et Mme [A] [D] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts,

¿condamner M. [F] [E] et Mme [N] [W] à payer à M. [V] [J] et Mme [A] [D] à titre de restitution d'une partie du prix de vente, une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par le Tribunal,

¿condamner M. [F] [E] et Mme [N] [W] à payer à M. [V] [J] et Mme [A] [D] la somme de 50.000 € en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour,

-condamne M. [V] [J] et Mme [A] [D] à payer à M. [F] [E] et Mme [N] [W] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejette l'ensemble des demandes plus amples ou contraires,

-condamne M. [V] [J] et Mme [A] [D] au paiement des entiers dépens de l'instance,

-rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [V] [J] et Mme [A] [D] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 octobre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2024, par lesquelles M. [V] [J] et Mme [A] [D], appelants, invitent la cour à:

Vu les articles 1641, 1643, 1644, 1645, 1648, 1112-1, 1131 et suivants du code civil

JUGER Madame [A] [D] et Monsieur [V] [J] recevables et bien fondés en leur appel,

Infirmer le jugement en ce que le tribunal a jugé :

-Rejette les demandes de [A] [D] et [V] [J] tendant à :

Juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019

Condamner en conséquence Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 1.000.000 euros outre les intérêts légaux.

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] au paiement des frais d'actes et de formalités inhérents à la restitution du bien.

Ordonner à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] de restituer à

Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] le bien sis [Adresse 7] cadastré section [Localité 13], N° [Cadastre 2].

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 120.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement,

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] à titre de restitution d'une partie du prix de vente une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par le tribunal.

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour.

-Condamne [A] [D] et [V] [J] à payer à [F] [E] et [N] [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette l'ensemble des demandes plus amples et contraires.

-Condamne [A] [D] et [V] [J] au paiement des entiers dépens de l'instance.

Et statuant à nouveau :

Juger que l'impossibilité pour Madame [A] [D] et Monsieur [V] [J] d'exercer le droit de jouissance exclusif sur la courette de l'immeuble, constitue un vice caché connu de Madame [N] [W] et de Monsieur [F] [E], justifiant la résolution de la vente du 17 juillet 2019

Condamner en conséquence Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 1.000.000 euros outre les intérêts légaux.

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] au paiement des frais d'actes et de formalités inhérents à la restitution du bien

Ordonner à Madame [G] [D] et à Monsieur [V] [J] de restituer à Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] le bien sis [Adresse 7] cadastrée section [Cadastre 14], N°[Cadastre 2].

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [G] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 120.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement,

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] à titre de restitution d'une partie du prix de vente une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par la Cour.

Condamner Madame [N] [W] et Monsieur [F] [E] à payer à Madame [A] [D] et à Monsieur [V] [J] la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour.

Confirmer le jugement pour le surplus.

Débouter Monsieur [F] [E] et Madame [N] [W] de leurs demandes.

En tout état de cause,

Condamner [F] [E] et [N] [W] à payer à [A] [D] et à [V] [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à restituer celle de 3.000 euros allouée par le tribunal, outre les dépens de l'instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 12 février 2024, par lesquelles M. [F] [E] et Mme [N] [W], intimés, invitent la cour à :

Vu le décret n°55-22 du 4 Janvier 1955

Vu les articles 122 et 129 du Code de procédure civile

Vu les articles 1641 et suivant du Code civil

- DIRE & JUGER que l'avis du conciliateur est inopposable aux défendeurs AU FOND les intimés contestent l'ensemble des prétentions des consorts [D] & [J]

- DIRE & JUGER que le litige oppose en réalité les consorts [J] & [D] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leurs droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble

- EN CONSEQUENCE :

- SE DECLARER incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d'avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble

- INVITER les consorts [J] et [H] à se mieux pourvoir

- DIRE & JUGER que les consorts [E] et [W] conteste la demande des consorts [J] & [D] fondée sur les vices cachés de la vente immobilière intervenue le 17 juillet 2019

- DIRE et JUGER que les consorts [D] & [J] étaient parfaitement informés de la situation de la cour et de l'entreposage des poubelles avant même la signature de la promesse de vente notariée

- DIRE et JUGER qu'ils n'avaient pas fait de la jouissance privative de la courette une condition suspensive à leur consentement ni une condition essentielle à leur acquisition immobilière

- DIRE et JUGER que cette information leur a été transmise et qu'ils ont été associés à la réunion de copropriété sur le sujet et à leur demande avant la réitération notariée de la vente

- EN CONSEQUENCE :

- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'il n'existait pas de vice caché susceptible d'ouvrir droit ni à résolution de la vente ni à dommages et intérêts

- DEBOUTER Les consorts [J] & [D] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions de demande en résolution de la vente immobilière intervenue le 7 juillet 2019

- DIRE et JUGER que leur demande en réduction du prix de vente est mal fondée

- Les en débouter

- DEBOUTER les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions

- En tout état de cause les inviter à se pourvoir contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]

- Condamner Madame [A] [D] et Monsieur [V] [J] conjointement et solidairement au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la requalification de l'action des consorts [J]/[D] acquéreurs à l'encontre des vendeurs

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé » ;

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » ;

Aux termes de l'article 1625 du code civil, « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » ;

En l'espèce, l'impossibilité d'exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour, que les appelants estiment constituer un vice caché, n'affecte pas l'usage normal du bien vendu mais réduit sa jouissance ;

Il y a donc lieu de mettre dans le débat la requalification de l'action en garantie des vices cachés en une action en garantie des charges, telle que prévue par les articles 1625 et suivants dans le paragraphe intitulé « De la garantie en cas d'éviction » du code civil, et d'ordonner la réouverture des débats à cet effet ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Met dans le débat la requalification de l'action en garantie des vices cachés en une action en garantie des charges, telle que prévue par les articles 1625 et suivants dans le paragraphe intitulé « De la garantie en cas d'éviction » du code civil ;

Ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de remettre de nouvelles conclusions récapitulatives incluant notamment ce point ;

Ordonne le renvoi à l'audience de mise en état du MERCREDI 4 FEVRIER 2026 à 13 HEURES ( sans la présence des avcoats) pour les nouvelles conclusions récapitulatives des parties ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,