Demande en réparation des dommages causés par une nuisance de l'environnement

FMD/HB

Numéro 25/3345

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 09/12/2025

Dossier :

N° RG 24/00179

N° Portalis DBVV-V-B7I-IXNB

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par une nuisance de l'environnement

Affaire :

[P] [O] épouse [D]

[V] [J] [D]

C/

[H] [X]

[B] [R]

S.A.S. MEDIA IMMO

S.C.P. LAURENCE ALBERTY PASCAL LACOSTE OLIVIER ALBERTY

S.C.P. DENIS BONGENDRE

S.A.R.L. MAISON DU DIAG devenue SAS POCHETTE ROUGE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 07 octobre 2025, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère, chargée du rapport conformément à l'article 804 du code de procédure civile,

Madame Anne BAUDIER, Conseillère,

assistés de Madame Hélène BRUNET, Greffier, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [P] [O] épouse [D]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [V] [J] [D]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉS :

Monsieur [H] [X]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B] [R]

née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 6] (99)

de nationalité Britannique

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-64445-2024-0478 du 22/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)

Représentés par Maître Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

S.A.S. MEDIA IMMO

inscrite au RCS d'EVRY sous le n° 750 675 613, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

S.C.P. LAURENCE ALBERTY PASCAL LACOSTE OLIVIER ALBERTY

inscrite au RCS de PAU sous le n° 324 321 587, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

S.C.P. DENIS BONGENDRE

Notaire, inscrite au RCS de NIMES sous le n° 421 0967 148, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par Maître Julie CHATEAU de la SCP JL SCHNERB J CHATEAU, avocat au barreau de PAU, et assistée de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

S.A.R.L. MAISON DU DIAG devenue SAS POCHETTE ROUGE

inscrite au RCS de TARBES sous le n° 753 309 392, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par Maître Isabelle ETESSE de la SELARL ETESSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 19 DECEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG numéro : 21/01622

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 mai 2021 établi par la SCP Laurence Alberty - Pascal Lacoste -Olivier Alberty, avec le concours de la SCP Denis Bongendre, notaires, M. [V] [D] et son épouse, Mme [P] [O], ont acquis de M. [H] [X], un bien immobilier situé à [Adresse 8], moyennant le prix de 189 000 €, dont 7 760 € de meubles.

Dans le cadre de cette vente, M. [X] a mandaté en qualité d'agent immobilier l'agence I@D France dont la mandataire est Mme [B] [R], suivant contrat du 6 octobre 2020 et la SARL Maison du Diag pour réaliser les diagnostics techniques de l'immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2021, les époux [D], faisant état de nuisances sonores importantes, de vibrations et d'odeurs de plastique incommodantes, ont sollicité de leur vendeur l'annulation de la vente.

Par actes des 1er, 6 et 12 octobre 2021, les époux [D] ont fait assigner M. [X], la SCP Denis Bongendre, la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty, Mme [R] et la SARL Maison du Diag devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par acte authentique du 23 février 2022, les époux [D] ont revendu leur maison d'habitation de [Adresse 8] au prix de 170 000 €.

Par acte du 27 septembre 2022, la SARL Maison du Diag a fait appeler à la cause la SAS Média immo, à laquelle elle soutient avoir sous-traité l'établissement des diagnostics état des risques de pollution des sols (ERPS) et la localisation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE).

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

- débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- rejeté la demande de la SAS Media immo au titre des frais irrépétibles,

- condamné les époux [D] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 euros :

- à M. [X],

- à Mme [R],

- à la SCP Denis Bongendre,

- à la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty,

- à la SARL Maison du Diag,

- condamné les époux [D] aux dépens dont distraction au profit de Me Del Regno de la SARL Montagné Del Regno associés, s'agissant uniquement des dépens engagés par la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Oliver Alberty,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

- que la responsabilité du vendeur ne peut être retenue faute de caractérisation d'un comportement dolosif de sa part, dès lors qu'il ressort des éléments versés au débat qu'il a délivré l'information tenant au classement de l'usine [Localité 12] comme installation pour la protection de l'environnement soumise à autorisation. Il en résulte que les acheteurs ont contracté en connaissance de cause sur ce point et ne peuvent légitimement se prévaloir de l'absence de connaissance des nuisances alors que la proximité immédiate de l'usine, visible depuis le jardin du bien acquis, fait obstacle à toute dissimulation d'information par le vendeur,

- que si l'existence des nuisances est avérée et apparaît connue du vendeur, rien ne permet d'en établir leur intensité, et il n'est pas démontré l'intention du vendeur de dissimuler des informations relatives à ces nuisances,

- qu'en outre, l'existence d'un préjudice des époux [D], lié à un prix de revente moindre de leur bien n'est pas justifié, au regard des fluctuations du marché de l'immobilier et aux négociations pouvant avoir été acceptées par eux, pressés de vendre leur bien qu'ils ont d'ailleurs vendu sans difficultés 9 mois après l'avoir acquis,

- qu'aucun élément suffisamment probant ne permet de déterminer que les nuisances engendrées par la proximité de l'usine sont d'une intensité telle qu'elles méritaient de faire l'objet d'une alerte particulière auprès des acquéreurs par l'agent immobilier, alors qu'ils ont été informés des nuisances lors de la visite de l'habitation dans des conditions normales de fonctionnement, de sorte qu'il ne peut être reproché à Mme [R] de ne pas avoir fait état de la particulière intensité des nuisances dans le compromis de vente, alors qu'elle s'est assurée de la communication par le vendeur du diagnostic technique faisant état de la qualité d'ICPE de l'usine, satisfaisant ainsi à l'obligation d'information qui pèse sur elle,

- que s'agissant de la responsabilité des notaires, il n'est pas contesté que la consultation des bases de données environnementales, le certificat d'urbanisme et le dossier de diagnostic techniques faisant référence à la présence de l'usine classée ICPE à proximité ont été annexés à l'acte de vente, de sorte qu'ils se sont assurés de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'ils ont dressé, et qu'aucune faute ne saurait donc leur être reprochée,

- que la SARL Maison du Diag n'a commis aucune faute dans la réalisation de sa mission, dès lors qu'elle a inséré dans son dossier de diagnostics techniques un état des risques et de pollution des sols et s'est ainsi conformée à son obligation résultant de l'arrêté préfectoral du 9 mars 2011; qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir fait paraître l'usine litigieuse, située sur la commune de [Localité 13], dans l'inventaire des ICPE, cet inventaire ne répertoriant que les ICPE situées cumulativement sur la commune de [Localité 14] et à moins de 5000 m du bien diagnostiqué,

- que consécutivement, l'appel en garantie formé à l'encontre de la SAS Média Immo est sans objet.

Par déclaration du 15 janvier 2024, M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

- les a condamnés à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1200 euros à M. [X], à Mme [R], à la SCP Denis Bongendre, à la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty et à la SARL Maison du Diag,

- les a condamnés aux dépens dont distraction au profit de Me Del Regno de la SARL Montagné Del Regno associés, s'agissant uniquement des dépens engagés par la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Oliver Alberty.

Par acte du 3 juin 2024 (RG 24/01690), la SARL Maison du Diag a fait assigner en appel provoqué la SAS Média immo aux fins de la voir condamner à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 4 décembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, sous le numéro RG 24/00179.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2025, M. [V] [D] et son épouse Mme [P] [O], appelants, demandent à la cour de :

- les dire recevables et bien fondés en leur appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné les époux [D] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 euros :

- à M. [X],

- à Mme [R],

- à la SCP Denis Bongendre,

- à la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty,

- à la SARL Maison du Diag,

- condamné les époux [D] aux dépens dont distraction au profit de Me Del Regno de la SARL Montagné Del Regno associés, s'agissant uniquement des dépens engagés par la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Oliver Alberty,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre, ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 26 650 € représentant la différence entre le prix d'acquisition versé à M. [H] [X] et le prix de revente du bien immobilier net vendeur,

- condamner in solidum M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre, ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 14 340,56 € au titre des frais d'acquisition, 1 031,20 € au titre des frais de garantie bancaire, 799,51 € au titre des frais de remboursement anticipé du prêt, 1 314,81 € au titre des intérêts du prêt de mai 2021 à février 2022, 240 € au titre du diagnostic maison et ERP, 93,74 € au titre du diagnostic assainissement Saur et 1 462,80 € au titre des frais de déménagement,

- condamner in solidum M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 18 000 € au titre de leur préjudice moral et 36 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamner in solidum M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre, ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre ou toute partie succombante, aux entiers dépens,

- débouter M. [H] [X], Mme [B] [R], la Société Maison du Diag, la Société Alberty L. Lacoste P. Alberty O. et la Société Denis Bongendre ou toute autre partie, de toutes leurs fins, conclusions et demandes formulées à leur encontre.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 1112-1 et suivants, 1130 et suivants, 1231-1, 1240 et suivants du code civil :

- que M. [X] a commis des manoeuvres et des réticences dolosives en ne les informant pas que l'usine [Localité 12] située à proximité de l'immeuble était une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE), alors que toutes les usines ICPE situées à moins de 5000 m du bien doivent être inventoriées, qu'importe la commune sur laquelle elles se trouvent,

- que l'existence d'une ICPE à proximité du bien acheté causant des nuisances notamment nocturnes était une information déterminante susceptible de les alerter afin qu'ils se renseignent davantage,

- que M. [X] avait connaissance des nuisances générées par l'usine, dont l'intensité anormale est attestée par le dirigeant de l'usine, pour avoir lui-même initié des démarches à l'encontre de l'usine,

- que l'information ainsi dissimulée était déterminante de leur consentement à la vente, dès lors qu'ils recherchaient une propriété tranquille,

- que Mme [R] a manqué à ses obligations d'information et de conseil en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, en ne les informant pas du classement de l'usine, de ses nuisances et de leur intensité, informations déterminantes de leur consentement, et a ainsi concouru à la manoeuvre dolosive, ce qui engage sa responsabilité délictuelle à leur égard,

- que les notaires ont commis une faute en se contentant d'une analyse portant uniquement sur la commune de [Localité 14], alors que l'usine classée ICPE se trouvait sur une autre commune à moins de 100 m du logement acquis et qu'aucune information sur ce classement, sur les risques de nuisances et les dangers ne leur a été donnée, affectant l'acte d'un vice du consentement et lui ôtant donc son efficacité,

- que le diagnostiqueur immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard pour avoir omis de mentionner l'usine dans la liste des sites BASIAS et en indiquant dans son rapport qu'il n'existait aucune ICPE soumise à autorisation à moins de 5000 m du bien, alors qu'il appartenait à la SARL Maison du Diag d'établir les ICPE situées sur la commune de [Localité 14] et celles situées à moins de 5 000 m du bien, de sorte qu'elle a établi un diagnostic erroné,

- que la sous-traitance de l'établissement du rapport ERPS et du rapport de localisation des ICPE à la SARL Média immo ne saurait exonérer la SARL Maison du Diag de sa responsabilité, dès lors que la SARL Média immo est intervenue pour son compte et sous sa responsabilité et que leurs liens contractuels ne sont pas opposables aux tiers,

- qu'en outre, ils n'ont pas été informés que l'usine était répertoriée BASIAS et le diagnostic n'était plus en cours de validité lors de la vente, ce qui constitue également des fautes des intervenants à la vente, professionnels de l'immobilier, directement à l'origine de leurs préjudices,

- que la nécessité de revendre le bien litigieux et de procéder à un nouvel achat est en lien direct avec le dol subi et les manquements des professionnels intervenus dans l'achat de l'immeuble litigieux, ce qui justifie l'indemnisation de leur préjudice matériel correspondant à la différence entre le prix d'acquisition versé à M. [X] et le prix de revente du bien, aux frais d'acquisition, de garantie bancaire, de remboursement anticipé du prêt, d'intérêts, de diagnostics, et de déménagement,

- qu'ils ont également subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral, les nuisances dissimulées empêchant toute jouissance du bien acquis.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2024, M. [H] [X], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [D] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire, au cas où la cour retiendrait sa faute,

- réduire la demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral,

- débouter les époux [D] de leurs autres demandes indemnitaires irrecevables sinon infondées,

Dans tous les cas,

- condamner les époux [D] aux entiers dépens et à une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

- que les nuisances alléguées ne sont pas matériellement établies, ni qu'elles seraient d'une intensité anormale,

- que les bruits de fond de l'usine ne pouvaient être dissimulés lors des visites du bien, de sorte qu'aucune intention de tromper ne peut lui être imputée,

- qu'à titre subsidiaire, la somme que les époux [D] réclament en indemnisation de leur préjudice est exagérée, alors qu'ils ont revendu le bien à un prix très proche de celui auquel ils l'ont acheté,

- que la demande au titre du préjudice moral fait double emploi avec celle au titre du préjudice de jouissance,

- que la demande de remboursement des frais et indemnités n'est pas un préjudice indemnisable dès lors que l'annulation de la vente n'est pas demandée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2024, Mme [B] [R], intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [D] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire, au cas où un dol serait reproché à M. [X],

- l'exonérer de toute responsabilité puisque le dol serait celui de son mandant,

- confirmer le jugement,

À titre infiniment subsidiaire, au cas où sa responsabilité serait retenue,

- réduire la demande indemnitaire concernant le préjudice moral et rejeter les autres postes de dommages et intérêts comment étant irrecevables ou infondés,

Dans tous les cas,

- condamner les époux [D] aux entiers dépens et à une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

- qu'elle n'a commis aucune faute, dès lors qu'elle a fait visiter le bien aux époux [D] alors que l'usine était visible et fonctionnait, sans que le bruit de fond qu'elle générait ne constitue une gêne anormale pour eux,

- que les époux [D] n'ont jamais établi l'anormalité des nuisances alléguées,

- que si la réticence dolosive de son mandant était retenue, cela l'exonérerait de toute responsabilité car le dol suppose un caractère intentionnel, non établi en l'espèce, ayant donné aux acquéreurs les éléments d'information en sa possession,

- que le préjudice allégué par les époux [D] au titre de la différence entre la valeur vénale réelle du bien et le prix d'achat versé à M. [X] n'est pas justifié, la perte de valeur objective du bien n'étant pas établie,

- que les sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance font double emploi avec celles réclamées au titre du préjudice de moral,

- qu'ils ne peuvent se faire rembourser les frais d'acquisition, de remboursement anticipé du prêt et le coût de la garantie bancaire sans solliciter l'anéantissement de la vente ; qu'en tout état de cause, ces frais ne sont pas en lien avec le manquement qui lui est reproché.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2024, la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] en leur action en responsabilité à son encontre et les a condamnés à lui verser une somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

- les condamner au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour et ce en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la Société Maison du Diag de sa demande de garantie présentée à titre subsidiaire à son encontre,

- condamner M. et Mme [D] ou, à défaut, la Société Maison du Diag en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître François Piault.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil :

- qu'elle n'a commis aucune faute, dès lors qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer des vérifications sur la commune voisine à celle où se trouvait le bien vendu, ni de se rendre sur place pour effectuer un contrôle de l'environnement et qu'elle a, au contraire, effectué les recherches qui lui incombaient au regard des pièces qui lui ont été fournies et de la déclaration du vendeur selon laquelle il a reconnu avoir fourni à l'acquéreur toutes les informations dont il disposait,

- qu'en tout état de cause, seul le vendeur, tenu à la garantie légale et responsable de ses agissements, pourrait être tenu de réparer les préjudices causés aux époux [D], la restitution d'une partie du prix de vente ne pouvant en outre être mise à la charge du notaire,

- que le préjudice allégué n'est pas justifié dans son quantum et ne résulte pas directement du fait du notaire,

- qu'en l'absence de faute de sa part, la demande en garantie de la SARL Maison du Diag ne peut aboutir,

- qu'à titre subsidiaire, cette dernière a commis une faute en établissant un diagnostic erroné, de sorte qu'elle ne saurait être garantie par le notaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2024, la SCP Denis Bongendre, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, en cas d'infirmation,

- débouter les époux [D] de leur action infondée,

- débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le notaire qui n'a commis aucune faute, en l'absence de lien de causalité avec des préjudices qui ne sont ni actuels, ni certains,

- débouter la société Maison du Diag de toutes ses demandes, fins et conclusions infondées,

- débouter toute partie de toutes demandes, fins et conclusions à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens,

- faire application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat soussigné.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

- qu'aucun élément versé au débat ne contredit que les notaires se sont assurés de la validité ou de l'efficacité de l'acte qu'ils ont dressé, en annexant l'ensemble des documents requis,

- qu'à titre subsidiaire, l'action des époux [D] n'est pas fondée, dès lors qu'ils cumulent plusieurs fondements juridiques à son encontre, tout en sollicitant la condamnation solidaire de tous les intimés,

- qu'elle n'a commis aucune faute, dès lors que l'efficacité de l'acte n'est pas contestable, que cet acte a répondu au but poursuivi par les parties et qu'ont été annexées toutes les informations BASIAS et BASIOL, étant précisé que le notaire n'a pas l'obligation de se renseigner sur les risques présents sur les communes limitrophes au bien vendu,

- que les préjudices allégués par les époux [D] ne sont pas démontrés, la restitution du prix de vente n'étant en tout état de cause pas un préjudice indemnisable par le notaire qui n'est pas le cocontractant à l'origine du dol,

- que l'appel en garantie de la SARL Maison du Diag formé à son encontre sans motivation ou fondement juridique ne peut aboutir et qu'en tout état de cause, aucun rapport de droit ne lie le notaire au diagnostiqueur.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, la SARL Maison du Diag, devenue SAS Pochette rouge, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné les époux [D] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 €,

- condamné les époux [D] aux dépens dont distraction au profit de Maître Del Regno, s'agissant uniquement des dépens engagés par la SCP Laurence Alberty Pascal Lacoste Olivier Alberty.

Statuant à nouveau,

- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

- débouter toutes demandes formulées à son encontre,

- condamner les époux [D] et toute partie succombante à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

- condamner en outre in solidum les époux [D] et toute partie succombante à lui rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce,

À titre subsidiaire,

- ramener le quantum des dommages-intérêts à de plus justes proportions,

- condamner in solidum de M. [H] [T] [X], Mme [B] [R], la Société [F] Alberty Pascal Lacoste [M] Alberty, la Société Denis Bongendre, la Société Média immo à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

- condamner les époux [D] et toute partie succombante à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

- condamner en outre in solidum les époux [D] et toute partie succombante à lui rembourser les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 444-32 du code de commerce.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 543 et suivants du code de procédure civile et 1231-1 du code civil :

- qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyens dans l'exercice de sa mission et qu'elle ne saurait voir sa responsabilité engagée en l'absence de faute ; qu'en effet, le rapport de localisation des ICPE a été réalisé par la société Média immo sous sa seule responsabilité, est délivré uniquement à titre informatif et mentionne sur la cartographie la présence d'une usine ICPE à proximité immédiate du bien acquis,

- que les époux [D] ne peuvent prétendre à une dissimulation d'information alors que l'usine litigieuse est visible de tous,

- que l'absence de classement de l'usine litigieuse en ASIAS est sans conséquence sur les préjudices allégués,

- que les manquements qui lui sont reprochés dans le diagnostic ne sont pas en lien direct et certain avec la perte de chance de découvrir le vice allégué et de renoncer à l'acquisition,

- que seul le vendeur pourrait engager sa responsabilité pour avoir dissimulé selon les époux [D] l'existence de nuisances dont il avait connaissance,

- que l'existence des nuisances et leur intensité ne sont pas démontrées, de même que la réalité des préjudices matériels et moral,

- qu'à titre subsidiaire, elle est fondée à être garantie par la SAS Média immo dès lors que le litige est survenu du fait des fautes commises par cette dernière dans la mission qui lui était dévolue,

- que le changement de dénomination sociale de la SARL Maison du Diag ne lui ôte pas son intérêt à agir, cette question relevant en outre de la compétence du conseiller de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, la SAS Média Immo, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- rejeter les demandes formées à son encontre,

- ordonner sa mise hors de cause,

- condamner la SAS Pochette Rouge ou toute partie succombante au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1231-1 et 1240 et suivants du code civil :

- que les conclusions signifiées par la SARL Maison du Diag le 31 mai 2024 sont irrégulières dès lors que cette société avait fait l'objet d'un changement de dénomination et de forme sociale à cette date,

- que la SARL Maison du Diag n'ayant plus d'existence, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre et elle ne justifie d'aucun intérêt à agir en garantie à son encontre,

- qu'elle n'est pas contractuellement liée à la SARL Maison du Diag de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée sur ce fondement,

- qu'elle est intervenue pour réaliser un ERP (état des risques et pollution) en ligne sur la base des seules informations fournies par la SARL Maison du Diag et ne devait répertorier que les ICPE situées sur la commune concernée (article 3.7 des conditions générales de vente de l'abonnement conclu entre la SARL Maison du Diag et la société Naturals risks, donneur d'ordre de la SAS Média immo),

- que l'obligation d'information pour les ICPE ne concerne que le vendeur (article L. 514-20 du code de l'environnement) et que l'ICPE inséré dans l'ERP commandé par la SARL Maison du Diag n'est proposé qu'à titre informatif,

- qu'elle n'a commis aucun manquement dans l'exercice de sa mission, dès lors que l'usine litigieuse n'étant pas implantée à [Localité 14], elle n'avait pas à figurer dans l'inventaire des ICPE, lequel ne recense que les ICPE situées sur la commune de [Localité 14] et à moins de 5000 m du bien,

- que les époux [D] n'ont subi aucun préjudice en lien avec le manquement qui lui est reproché, alors qu'ils ont eu connaissance de l'existence de l'usine à proximité immédiate du bien acquis pour l'avoir visité à plusieurs reprises avant acquisition,

- que le préjudice matériel des époux [D] ne peut être indemnisé, dès lors que ne sont pas justifiées les circonstances de la revente du bien ni les modalités de fixation du prix de revente, et qu'en tout état de cause, seul le vendeur peut être tenu de restituer tout ou partie du prix de vente,

- que les différents préjudices (moral et de jouissance) allégués ne sont pas justifiés et que les frais de déménagement ne sont pas en lien avec les préjudices allégués.

Dans ses conclusions transmises le 5 juin 2024, Monsieur le procureur général sollicite de la cour qu'elle applique sa jurisprudence habituelle relative aux obligations de conseil, de diligence et de vérifications imposées aux notaires et aux limites pouvant être apportées à ces obligations, constatant qu'en l'espèce, ces obligations paraissent avoir été respectées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l'audience de plaidoiries fixée au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le dol reproché au vendeur

Au cas précis, les acheteurs ont fait le choix de fonder leurs demandes indemnitaires à l'égard du vendeur sur le dol. Ces demandes seront donc examinées au regard des conditions de celui-ci.

En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que la partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Pour être caractérisé, le dol suppose la réunion de trois conditions :

> une manoeuvre qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive,

> le caractère déterminant du consentement de la victime,

> le caractère intentionnel de la manoeuvre : son auteur doit avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant.

C'est à celui qui invoque le dol de prouver que les conditions en sont réunies. Le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

À cet égard, il convient de rappeler que dans le cas d'une vente immobilière, lorsque les juges constatent d'une part que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l'acquisition et que les faits litigieux (nuisances sonores, olfactives...) étaient notoires dans la commune, et retiennent d'autre part dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation que ces faits ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants et que ces derniers pouvaient en avoir connaissance par eux-mêmes, ils peuvent en déduire que les vendeurs n'étaient alors pas tenus d'une obligation particulière d'information et qu'aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée (Civ. 3ème, 9 octobre 2012, n°11-23.869).

En l'espèce, est en cause la dissimulation volontaire par M. [X] de l'existence d'une usine de transformation de déchets plastiques - l'usine [Localité 12] - occasionnant des nuisances sonores et olfactives à proximité de la maison que les époux [D], en recherche de tranquillité, ont acquise le 14 mai 2021 et qui est située sur la commune de [Localité 14] (Pyrénées-Atlantiques).

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de celles communiquées par les acheteurs eux-mêmes que l'usine [Localité 12] se trouve à proximité, et plus précisément à 700 mètres du lotissement Le Trinicale dont fait partie la maison litigieuse.

Cette proximité géographique n'a pu échapper aux époux [D] qui, avant d'acquérir le bien litigieux, ont pu le visiter à plusieurs reprises, et notamment le vendredi 18 décembre 2020.

Ils indiquent dans leurs conclusions avoir immédiatement remarqué la présence de ce bâtiment ressemblant à un hangar agricole. À cet égard, s'ils soutiennent avoir alors demandé à M. [X] si ce bâtiment générait des nuisances sonores et/ou olfactives, ils n'en rapportent pas la preuve, pas plus qu'ils n'établissent que le vendeur leur aurait déclaré qu'il n'y avait ni odeur ni bruit provenant de l'usine.

La photographie prise du jardin des époux [D] (leur pièce n° 7) est éloquente : l'usine est en outre parfaitement visible du jardin, lequel est dépourvu de toute haie.

Les acquéreurs ont également pu examiner à loisir avant d'acquérir le bien non seulement le plan des lieux, mais également l'itinéraire piéton Mappy qu'ils versent à leur dossier d'appel (leurs pièces n° 5 et 6) et mesurer ainsi la proximité de l'usine litigieuse.

Ils ont eu en outre entre leurs mains le rapport réalisé le 29 septembre 2020 par le diagnostiqueur technique, la Maison du Diag (leur pièce n° 8) qui confirme également la proximité géographique de la maison des époux [D] et de l'usine [Localité 12] classée ICPE. En effet, selon ce diagnostic technique, l'usine [Localité 12] est bien représentée sur la cartographie du rapport de localisation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) par un pictogramme dont la signification figure dans la légende comme 'usine non Seveso' (page 30 du rapport).

Il apparaît enfin qu'en ne signant l'acte de vente que le 14 mai 2021, soit près de cinq mois après leur première visite, ils ont eu le temps de rassembler le maximum de renseignements sur l'activité de cette usine, ce qu'ils n'ont d'ailleurs pas manqué de faire puisqu'ils produisent la fiche descriptive de l'usine litigieuse (leur pièce n° 18) qui est disponible en libre accès sur internet (cf site géorisques.gouv.fr).

Il est ainsi manifeste que les acquéreurs étaient parfaitement à même de constater personnellement, avant la vente, l'existence de l'usine litigieuse dans un environnement très proche et d'apprécier si elle constituait ou non, de leur point de vue, une source de nuisances sonores et olfactives.

Dans ces conditions, les époux [D] ont acquis le bien litigieux en connaissance de cause et ne sauraient se prévaloir de la réticence dolosive du vendeur. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur la responsabilité de l'agent immobilier

L'agent immobilier, en tant que professionnel, est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à la vente à laquelle il prête son concours. Il a, à ce titre, un devoir de vérification, afin d'assurer l'efficacité de son acte.

Au cas précis, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'aucun élément suffisamment probant ne permettait de déterminer que les nuisances engendrées par la proximité de l'usine [Localité 12] étaient d'une intensité telle qu'elles méritaient de faire l'objet d'une alerte particulière auprès des acquéreurs au moment de la vente, aucun constat d'huissier ne l'attestant.

En cause d'appel, les époux [D] ne rapportent pas davantage la preuve de l'intensité des nuisances par la production d'un constat d'huissier.

Il sera ajouté que l'agent immobilier, Mme [B] [R], a bien indiqué dans sa fiche technique descriptive que 'les visites' étaient 'fortement recommandées'. Elle s'est en outre assurée de la communication par le vendeur du diagnostic technique faisant état de la qualité d'ICPE de l'usine litigieuse, ce qu'ont relevé à bon droit les premiers juges.

Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de Mme [B] [R] en sa qualité d'agent immobilier. Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur immobilier

Aux termes de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

En vertu de l'article L.271-6 du même code, les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l'article L. 271-4 ainsi qu'à l'article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

La responsabilité du diagnostiqueur immobilier n'est engagée que si le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes réglementaires et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné (3e civ. 10 novembre 2021, n°20-19-513).

Il en résulte que sa responsabilité n'est pas engagée s'il s'en est tenu strictement aux diligences prescrites par la réglementation existante.

La cour constate que c'est après avoir dûment rappelé les obligations de compétence qui incombe au diagnostiqueur immobilier au vu des articles susvisés que les premiers juges - après avoir rappelé que le dossier de diagnostic technique devait notamment comprendre un état des risques et de pollution lorsqu'il concerne une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles laquelle est déterminée par arrêté préfectoral - ont retenu à bon droit que, conformément à l'arrêté préfectoral n° 2011-0066-0028 du 9 mars 2011, la Sarl Maison du Diag avait inséré dans son dossier de diagnostic technique un état des risques et de pollution des sols (pages 15 à 35).

C'est également à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'il ne pouvait être reproché au diagnostiqueur immobilier de ne pas avoir fait paraître l'usine litigieuse dans l'inventaire des ICPE, dès lors que celle-ci, si elle se trouvait à moins de 5 000 mètres du bien immobilier diagnostiqué, n'était pas située sur la commune de [Localité 14], mais sur celle de [Localité 13].

Par ailleurs et comme l'ont relevé également les premiers juges de façon pertinente, la Sarl Maison du Diag, en mentionnant l'usine [Localité 12] sur la cartographie des ICPE et en la représentant très clairement sur la carte par un pictogramme bleu correspondant à une usine 'non Seveso', a répondu à ses obligations.

Il n'est en outre pas établi par les appelants que l'usine litigieuse figurerait sur la liste des sites BASIAS (base d'anciens sites industriels et activités de service).

Il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a considéré qu'aucune faute ne peut être reprochée à la Sarl Maison du Diag et en ce qu'il a débouté les époux de leur demande indemnitaire formée à l'égard de cette dernière.

Aucune faute ne pouvant être imputée à la Sarl Maison du Diag, la demande subsidiaire de cette dernière tendant à voir la SAS Média Immo - la société qui est intervenue à sa demande pour réaliser un ERP (état des risques de pollution) - à la garantir et à la relever indemne de toute condamnation est devenue sans objet. Par voie de conséquence, la demande de la SAS Média Immo tendant à demander à la cour de la mettre hors de cause est également sans objet.

Sur la responsabilité des notaires

Le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il est tenu à ce titre d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, dont le manquement est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Dans le cadre de son devoir de mise en garde, il lui appartient de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel qui sont effectuées par le vendeur ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue. En revanche, il ne lui appartient pas de donner des explications techniques et de visiter le bien immobilier (Civ 3ème, 17 septembre 2014 n°13-18.931).

Par ailleurs, la délivrance de ses conseils ou mises en garde doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences.

Le notaire est en outre tenu d'accomplir sa fonction avec loyauté, probité et impartialité.

Au cas précis, les quelques nouvelles pièces produites en cause d'appel par les époux [D] ne sont pas de nature à contredire utilement l'analyse pertinente des premiers juges concernant les deux notaires rédacteurs.

Ces derniers ont en effet scrupuleusement rempli leurs obligations :

> en sollicitant et obtenant le 19 janvier 2021 le certificat d'urbanisme, puis en l'annexant à l'acte notarié du 14 juin 2021. À cet égard, il résulte de l'acte de vente que 'le contenu de ce certificat a été intégralement porté à la connaissance de l'acquéreur',

> en annexant à l'acte notarié le dossier de diagnostic technique qui a été établi le 29 septembre 2020 par la société Maison du Diag.

Il ne saurait leur être reproché de ne pas s'être rendus sur les lieux pour contrôler l'état du bien et vérifier la configuration des lieux, dès lors qu'ils n'étaient pas redevables de telles diligences.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [D] de leurs demandes dirigées contre la SCP Denis Bongendre et la SCP Laurence Alberty.

Sur les frais du procès

Les époux [D] qui succombent seront solidairement tenus aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel. Ils seront en outre condamnés à payer à M. [X], à Mme [R], à la Sarl Maison du Diag devenue SAS Pochette Rouge, la SCP Laurence Alberty, Pascal Lacoste, Olivier Alberty et la SCP Denis Bongendre au titre des frais irrépétibles exposés en appel la somme de 1 500 euros à chacun, ces sommes s'ajoutant à celles qui leur ont déjà été allouées à ce titre en première instance.

L'équité commande de laisser à la Société Média Immo la charge de ses frais irrépétibles.

La demande des époux [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 19 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] à payer à M. [H] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] à payer à Mme [B] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] à payer à la Sarl Maison du Diag devenue SAS Pochette Rouge la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] à payer à la SCP Laurence Alberty, Pascal Lacoste, Olivier Alberty la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] à payer à la SCP Denis Bongendre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Média Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [V] [D] et Mme [P] [O] épouse [D] aux entiers dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ