Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 446

Rôle N° RG 23/09217 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTRG

[Y] [V]

C/

S.A. SOGIMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Frédéric AMSELLEM

Me Serge MAREC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 19 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02834.

APPELANT

Monsieur [Y] [V]

né le 24 Mars 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. SOGIMA, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 mars 2019 à effet au même jour, la SA SOGIMA a donné à bail d'habitation à M.[V] un appartement situé à [Localité 3], d'une superficie habitable de 45m², moyennant un loyer mensuel de 441, 61 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 104,43 euros.

Ce dernier a quitté les lieux le 08 novembre 2021.

Par acte d'un commissaire de justice du 03 août 2022, M.[V] a fait assigner la SA SOGIMA aux fins de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts, au motif de l'indécence du logement.

Par jugement contradictoire du 19 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a rejeté les demandes de M.[V] et l'a condamné aux dépens.

Il a estimé que M.[V] ne démontrait pas l'insuffisance du chauffage dans le logement loué alors que le bailleur démontrait que la température s'élevait entre 19 et 20°.

Par déclaration du 11 juillet 2023, M.[V] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SA SOGIMA a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[V] demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau

- de débouter la SA SOGIMA de ses demandes,

- de condamner la SA SOGIMA au versement de la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts,

- de condamner la SA SOGIMA aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il reproche à son bailleur d'avoir violé son obligation de lui délivrer un logement bénéficiant d'un chauffage normal. Il relève que lors du passage du technicien mandaté par le bailleur, la température du logement était de 17,4 degrés en décembre 2020. Il ajoute justifier par des attestations de la non-conformité du logement en matière de chauffage.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SA SOGIMA demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré,

- de rejeter les demandes de M.[V],

- de condamner M.[V] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il conteste toute violation de son obligation de délivrance d'un logement bénéficiant d'un chauffage normal.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 octobre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le logement donné à bail doit bénéficier des éléments d'équipement et de confort minimums (avec des ajustements pour les départements d'outre-mer) énumérés à l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 et notamment d'une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

M. [V] produit au débat diverses attestations. Celles de M.[B] et de Mme [F] indiquent que la température du domicile de M.[V] n'a jamais dépassé les 14° affichés au thermomètre. Mme [H] indique quant à elle avoir constaté, à plusieurs reprises, à chaque visite, que la température en hiver était extrêmement basse et que le thermomètre n'était jamais au dessus de 14°.

Ces attestations, qui, pour certaines, ne distinguent pas les périodes (alors que l'assertion selon laquelle une température n'excédant pas 14°durant toute l'année à [Localité 3] est fausse), sont contredites par la propre pièce 11 de M.[V], qui est une photographie prise le 14 décembre 2020, sur laquelle est mentionnée une température de 17°4 sur un thermostat.

Ces attestations ne sont donc pas probantes.

Il appartient toutefois au bailleur de justifier qu'il a délivré un logement bénéficiant d'une installation permettant un chauffage normal.

M. [V] a envoyé à un représentant de son bailleur, le 03 mars 2020, un courriel lui indiquant rencontrer un problème de chauffage dans son logement ; il y expliquait avoir avisé le gardien de cette difficulté dès le mois de mars 2019 et soutenait que son chauffage ne fonctionnait pas.

Par courriel du 04 décembre 2020, le représentant de son bailleur lui indiquait qu'à la suite du relevé de la sonde par la société DALKIA, son directeur et lui-même souhaitaient revenir avec cette société faire un nouveau relevé sur place.

Il ressort des échanges de courriels qu'un représentant de la société DALKIA devait passer le 11 décembre 2020. Le 14 décembre 2020, le représentant du bailleur indiquait à M.[V] que la société DALKIA l'avait informé du remplacement de deux radiateurs (salon et chambre) et que le technicien devait planifier l'intervention. Ce courriel faisait suite à celui de M.[V], du même jour, qui indiquait 'Bonjour, Qu'on vienne me répéter que chez moi il fasse 20,5 degrés en moyenne... température démenti par votre technicien Dalkia qui lui, spécialiste du domaine, en déclare 19 degrés grand maximum température relevée à 10 h ce matin lundi 14 décembre 2020 (...).

Par une lettre du 21 décembre 2020 adressée à M.[V], le directeur technique du bailleur notait que lui-même et M.[U], [représentant également du bailleur ]s'étaient déplacés le 27 novembre 2020 avec un technicien de DALKIA, qui avait posé une sonde dans le logement et avait procédé à des réglages. Il exposait que la sonde avait été retirée le 30 novembre 2020 et que les températures mesurées durant le week-end des 28 et 29 novembre 2020 étaient en moyenne de 20 à 20 ,5 degrés. Il précisait qu'à la suite de nouvelles réclamations, il avait sollicité à nouveau la société DALKIA qui avait relevé une température de 19°. Il déclarait avoir décidé du remplacement des radiateurs du salon et de la chambre pour améliorer la rentabilité de chauffage et pour qu'une solution satisfaisante lui soit apportée. Il évoquait un changement de radiateur dans la chambre dans la semaine du 28 décembre 2020 et un changement de radiateur du salon courant janvier 2021.

Par lettre du 22 janvier 2021 adressée à M.[V], le bailleur indiquait que les radiateurs de la chambre et du séjour avaient été remplacés et évoquait une indemnisation de 250, 93 euros portés au crédit de son compte, en déduction de son prochain loyer.

La pièce n° 2 du bailleur, censée être un relevé de température de l'appartement de M.[V], est tout à fait insuffisante pour démontrer que le logement aurait une température comprise entre 20 et 20,5 °. Le bailleur ne verse aucune attestation de la société DALKIA permettant de confirmer ce relevé produit au débat. Il ressort des pièces que l'assertion de M.[V], selon laquelle la température de son logement était 'au maximum' de 19° n'est pas démentie par les pièces du bailleur. Ce dernier a fait procéder à un changement de radiateur, sur propositions de la société DALKIA, ce qui démontre qu'il existait un problème de chauffage dans le logement de M.[V].

Ainsi, le bailleur ne démontre pas avoir délivré un logement permettant un chauffage normal.

Le bailleur a procédé de lui-même à une indemnisation de 250,93 euros.

L'absence de chauffage normal d'un logement pendant les périodes d'hiver et les périodes où le logement ne peut atteindre la température de 19° constitue un préjudice au détriment du locataire.

Ce dernier fait état, compte le montre une photographie d'un thermostat dont le bailleur ne conteste pas qu'il serait celui de son logement, d'une température de 17,4° le 14 décembre 2020.

M.[V] démontre avoir avisé son bailleur en mars 2020 de cette difficulté et n'a reçu une réponse qu'à compter du mois de novembre 2020, avec un changement de radiateurs fin décembre 2020 et courant janvier 2021.

A la suite du changement des radiateurs, M.[V] ne justifie plus s'être plaint d'un problème de chauffage.

Le logement n'a jamais été totalement dépourvu de chauffage.

M. [V] a pris possession du logement situé à [Localité 3] le 05 mars 2019 et l'a quitté le 08 novembre 2021 ; les radiateurs ont été changés courant décembre 2020 et janvier 2021.

Compte tenu de ces éléments et de l'indemnisation qui a déjà été versée à M.[V], il convient de fixer à la somme de 1700 euros le préjudice subi par ce dernier lié aux dysfonctionnements du chauffage.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SA SOGIMA est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[V] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. La SA SOGIMA sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M.[V] aux dépens sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SA SOGIMA faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SA SOGIMA faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SA SOGIMA à verser à M. [Y] [V] la somme de 1700 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA SOGIMA au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel exposés par M.[Y] [V] ;

CONDAMNE la SA SOGIMA aux dépens de première instance et d'appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,