Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15112 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHIX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 22/05274

APPELANTS

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [L] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Laure BUREAU de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN, toque : 8201

INTIME

Etablissement Public HABITAT77

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Olivier LAURENT, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

- Mme Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

- Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. Edouard LAMBRY

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, et par M. Edouard LAMBRY, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat du 18 juillet 2014, la société HABITAT 77 (anciennement dénommé OPH 77), OPH de Seine et Marne, a donné à bail à M. et Mme [K] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4].

Par jugement du 26 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MELUN a':

- Débouté M. et Mme [K] de leur demande de condamnation à la réalisation de travaux ou relogement,

- Condamné la société HABITAT 77 à leur verser la somme de 500€ au titre de leur préjudice de jouissance,

- Débouté les demandeurs du surplus de leurs demandes,

- Condamné la société HABITAT 77 au paiement d'une indemnité de procédure de 400€.

M. et Mme [K] ont fait appel de ce jugement par déclaration du 7 septembre 2023 et par conclusions n° 3 transmises par RPVA le 4 juin 2025 ils demandent à la cour de :

- l'infirmer en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau :

- CONDAMNER la société OPH77 :

* à les reloger en urgence du fait de l'insalubrité patente de leur logement,

* et/ou à procéder aux réparations nécessaires et à la remise en état des lieux loués et ce sous astreinte d'une somme de 100 euros à compter de l'achèvement d'un délai d'un mois suivant signification de la décision à intervenir,

* à leur verser une somme de 5.000 euros en indemnisation de l'ensemble du préjudice subi et notamment le préjudice de jouissance et moral,

* à leur verser une indemnité de procédure de 2.000 euros et aux dépens.

- REJETER les demandes adverses.

La société HABITAT 77 (anciennement dénommé OPH 77), par conclusions transmises par RPVA le 11 juin 2025 demande à la cour de :

Débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs prétentions et demandes,

- Accueillir HABITAT 77 en son appel incident et infirmer la décision dont appel en ce qui concerne les dommages et intérêts auxquels elle a été condamnée au titre de son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation,

- A titre infiniment subsidiaire et si la Cour devait estimer que des travaux supplémentaires étaient nécessaires, Habitat 77 sollicite alors la résiliation du bail sur le fondement des dispositions combinées de l'article 1722 et 1741 du code civil,

- Condamner M. et Mme [K] au paiement d'une indemnité de procédure de 1.500€ et aux dépens.

L'ordonnance de clôture est datée du 24 juin 2025.

La cour a sollicité à l'audience les observations des parties par note en délibéré, sur le moyen relevé d'office au visa de l'article 16 du code de procédure civile, tiré de l'irrecevabilité des conclusions n° 4 des appelants transmises par RPVA quelques minutes avant la clôture.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Par note en délibéré reçue le 30 septembre 2025, les appelants ont admis l'irrecevabilité de leurs conclusions n°4 qui n'était en fait par jointes à leur transmission les annonçant.

Ces conclusions n°4 doivent donc être déclarées irrecevables.

***

Le premier juge, après avoir constaté que le bailleur justifie qu'il a réalisé un certain nombre de travaux parmi lesquels des travaux de toiture et des travaux d'isolation pour une somme de 74.452,77€ en août 2021 ainsi que des travaux d'entretien et des menuiseries pour un montant de 11.032,22€ selon facture du 20 décembre 2021, retient qu'il ne dispose pas d'élément suffisant pour apprécier la nature des travaux à réaliser pour remédier aux désordres toujours allégués par les locataires qu'il déboute en conséquence de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de relogement. Puis il condamne le bailleur à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la période du 18 juin 2020, date de leur plainte à août 2021, date de ces travaux.

Les locataires appelants soutiennent pour maintenir leurs demandes que les travaux réalisés n'ont pas suffi à remédier aux désordres au vu d'une expertise du 27 novembre 2023 qui attribue l'humidité ambiante à l'existence d'un pont thermique liée à une isolation insuffisante et maintiennent leurs demandes. Ils ajoutent que cette humidité aggrave l'asthme dont souffre l'appelante.

Toutefois, selon l'expertise susvisée, 'le problème de cette humidité ...et la présence de champignons chryptogamiques semblent provenir d'un pont thermique du fait d'une isolation insuffisante du bâtiment...' et relève que le logement des appelants est particulièrement encombré ce qui ne facilite pas la circulation d'air. Ainsi, à supposer même que cette expertise suffisent à établir l'imputabilité au bailleur de la remise en état demandée, celle-ci n'est pas susceptible d'exécution forcée en ce qu'elle n'est nullement détaillée quant aux travaux précisément souhaités . Cette demande trop imprécise de remise en état ne peut faire l'objet d'une injonction au bailleur.

Au surplus, c'est par une juste appréciation des éléments en débat que le premier juge à fixé à 500 euros le montant des dommages et intérêts dus aux appelants en réparation de leur préjudices de jouissance et moral.

Il suffira d'ajouter que les appelants n'étayent leur demande d'augmentation à 5 000 euros de cette indemnisation, d'aucune pièce suffisamment probante, notamment quant à la faute du bailleur qui a entrepris des travaux particulièrement conséquents de réfection totale de la toiture et de remplacement des huisseries, dans un délai de 14 mois qui ne justifie pas une indemnisation aussi élevée, compte tenu de l'ampleur de ces travaux et de la période de COVID concernée.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

Les appelants, dont le recours échoue, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions n° 4 de M. et Mme [K] objet de leur transmission RPVA daté du 24 juin 2024, jour de la clôture ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [K] aux dépens d'appel ;

Condamne M. et Mme [K] à payer à la société HABITAT 77 (anciennement dénommé OPH 77) une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE