Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16397 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIK5N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Août 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] - RG n° 23/000386

APPELANTE

Madame [T] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-506344 du 23/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Virgile LEBLANC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 497

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

- Mme Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

- Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte du 20 aout 2021, la société Immobilière 3F Office Hlm a donné à bail à Mme [T] [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5],

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 septembre 2022 concernant un arriéré locatif d'un montant de 4104, 63 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, la société [Adresse 8] a fait assigner Mme [T] [L] Mme [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité' de Saint-Ouen, lequel, par jugement contradictoire rendu le 04 aout 2023, a :

- déclaré l'action de la société Immobilière 3F Office Hlm recevable ;

- constaté, à compter du 09 novembre 2022 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [T] [L] et situés au [Adresse 4] ;

- ordonné en conséquence à Mme [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ; - dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société [Adresse 8] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [L] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [T] [L] à payer à la société Immobilière 3F Office Hlm la somme de 3433,27 euros (mai 2023 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 21/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2022 ;

- condamné Mme [T] [L] à payer à la société [Adresse 8], à compter du 1er juin 2023 et jusqu' 'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;

- condamné Mme [T] [L] à payer à la société Immobilière 3F Office Hlm la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- condamné Mme [T] [L] aux dépens.

Mme [T] [L] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [T] [L] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondée en son appel

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il ne lui a pas accordé de délais de paiement,- lui accorder un délai de paiement reprenant les termes d'un accord entre les parties, soit 120 euros par mois jusqu'à extinction de la dette, et à défaut, lui accorder un délai de paiement de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire au paiement de la dette,

- de dire qu'il n'y a pas lieu à expulsion,

si par extraordinaire, la cour confirmait le jugement déféré, accorder des délais de relogement de 24 mois.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Adresse 8] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 4 août 2023 par le Tribunal de proximité de Saint-Ouen en ce qu'il a constaté, à compter du 09 novembre 2022 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [T] [L] et situés au [Adresse 4] ;

- ordonné en conséquence à Mme [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

- dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société 3F pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution;

- condamné Mme [T] [L] à lui payer, à compter du 1er juin 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié;

Et, statuant à nouveau :

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- accorder 24 mois de délais de paiement à l'appelante ;

- à défaut de paiement du loyer courant ou d'une des échéances, dire que la clause résolutoire reprendra son plein effet, et dans ce cas :

- ordonner en conséquence à Mme [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

- dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société [Adresse 8] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [L] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

- rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L4331 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner Mme [T] [L] à payer à la société Immobilière 3F Office Hlm , à compter du 1er juin 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;

En tout état de cause, ajoutant au jugement de 1ère instance,

- actualiser la dette locative et condamner Mme [T] [L] à payer la somme de 4 951,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 04 juin 2025 et incluant l'échéance de mai 2025 ;

- condamner Mme [T] [L] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [T] [L] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts de Seine.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de la dette locative

Il n'est pas contesté que la dette locative n'a pas été réglée dans les deux mois du commandement de payer du 09 septembre 2022 visant la clause résolutoire. En conséquence, la résiliation du bail était acquise le 09 novembre 2022 à minuit et le jugement sera confirmé de ce chef.

La société [Adresse 8] verse aux débats un décompte locatif actualisé au 04 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse), qui mentionne que Mme [T] [L] est redevable à cette date de la somme de 4 951,85 euros, Mme [T] [L] sera condamnée au paiement de cette somme et la décision attaquée sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société Immobilière 3F Office Hlm déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés.

Eu égard à l'accord des deux parties sur l'octroi de délai de paiement durant 24 mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Mme [T] [L] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative dans les conditions précisées au dispositif de l'arrêt en précisant que si la locataire se libère dans les conditions fixées au dispositif la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

La cour accordant des délais de paiement durant 24 mois à Mme [T] [L], sa demande de délais pour quitter les lieux devient sans objet.

Sur l'indemnité procédurale et les dépens,

Il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens étant confirmées.

Il n'y a pas lieu, en équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives aux dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [T] [L] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 4 951,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 juin 2025, loyer de mai 2025 inclus,

Autorise Mme [T] [L] à se libérer de sa dette par 24 versements de 120 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payable le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,

Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

Si la clause résolutoire reprend effet :

- Ordonne l'expulsion de Mme [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne Mme [T] [L] à verser à la société Immobilière 3F Office Hlm une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Déboute la société [Adresse 8] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE