Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 404

Rôle N° RG 25/03729 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTBC

[T] [F]

C/

Société SACOGIVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Anaïs THUILLET

Me Laurence DE SANTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence en date du 14 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000972.

APPELANTE

Madame [T] [F]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-1673 du 13/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anaïs THUILLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société SACOGIVA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2022, la SA SACOGIVA a donné à bail d'habitation à Mme [F] et M.[C] un bien situé à [Localité 3] ainsi qu'une place de parking.

Par acte d'un commissaire de justice du 22 mars 2024, la SA SACOGIVA a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d'un commissaire de justice des 21 juin 2024 et 02 juillet 2024, la SA SACOGIVA a fait assigner en référé Mme [F] et M.[C] aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail, de les voir expulser et condamner à un arriéré locatif et une indemnité d'occupation.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2024 qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- ordonné qu'à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties l'expulsion de Mme [T] [F] des lieux loués situés [Adresse 4], de l'emplacement accessoire à usage de garage situé à la même adresse ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- dit qu'il sera procédé conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,

- rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé qu'il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du premier novembre de chaque année jusqu'au mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

- condamné Mme [T] [F] à payer en deniers ou quittance à la société SACOGIVA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 30 novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,

- condamné conjointement Mme [T] [F] et M.[W] [C] à payer à la société SACOGIVA la somme de 36.642, 24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 30 novembre 2024,

- condamné solidairement Mme [T] [F] et M.[W] [C] à payer à la société SACOGIVA la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement Mme [T] [F] et M.[W] [C] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 26 mars 2025, Mme [F] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SA SACOGIVA a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [F] demande à la cour :

' de dire que le montant de la dette locative est erroné ;

- de condamner [F] au paiement de la somme de XX euros au titre des arriérés de loyers; (à parfaire)

- d'octroyer à Mme [F] un délai de paiement pour l'arriéré de loyer impayé ;

- de condamner la société SACOGIVA au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile'

Elle souligne avoir trouvé un autre logement. Elle indique contester le montant de la créance locative en raison de l'intégration d'un supplément de loyer solidarité. Elle s'interroge sur le mode de calcul du surloyer. Elle déclare solliciter des délais de paiement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SA SACOGIVA demande à la cour :

- de débouter Mme [F] de l'intégralité de ses demandes,

- de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf à majorer le montant de la condamnation provisionnelle,

En conséquence

- de condamner Mme [F] à lui payer la somme provisionnelle de 46.718,57 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juillet 2025,

Y ajoutant,

- de condamner Mme [F] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel.

Elle expose que Mme [F] est redevable d'un surloyer pour l'année 2024, puisqu'elle n'a pas justifié de ses ressources. Elle relève avoir retiré l'application du surloyer pour l'année 2023, à la suite de la communication, en appel, de son avis d'imposition pour les revenus de l'année 2023.

Elle s'oppose à tout délai de paiement en notant qu'aucune reprise des paiements n'est intervenue depuis le 08 avril 2024 et que le montant de la dette s'est aggravé.

L'ordonnance ce clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer la décision.

Mme [F] ne sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions l'infirmation ou l'annulation de l'ordonnance déférée.

De son côté, la SA SACOGIVA sollicite la réactualisation de sa dette locative.

Selon l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Le montant actualisé de la dette sollicitée par la SA SACOGIVA est sérieusement contestable puisqu'il apparaît que certains loyers sont majorés par un surloyer (janvier 2023), alors que le bailleur indique avoir retranché le surloyer pour l'année 2023 et que les mises en demeure préalable évoquées par l'article précité ne sont pas toutes justifiées. La SA SACOGIVA sera donc déboutée de sa demande.

Mme [F], qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, ne justifie pas être en mesure de respecter un échancier. Elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [F] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Mme [F], la SA SACOGIVA sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.

L'ordonnance déférée sera confirmée s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à la disposition du greffe,

CONFIRME l'ordonnance déférée ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [T] [F] ;

REJETTE la demande d'actualisation de la dette formée par la SA SACOGIVA ;

REJETTE les demandes des parties formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,