Décision civ1

CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION ______________________

Arrêt du 5 novembre 2025

Rejet

Mme CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 708 F-D

Pourvoi n° C 23-21.875

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2025

La société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 23-21.875 contre l'arrêt rendu le 28 juillet 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Anpi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à M. [W] [T],

3°/ à Mme [C] [N] [S], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 3] (Italie),

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Peyregne-Wable, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Anpi, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [T], et l'avis de M. Straudo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juillet 2023), par acte authentique dressé le 4 décembre 2012 par M. [I] (le notaire), notaire membre de la société de notaires Bona-[I], devenue société Catherine Bona-[I] et Michael Frech (la société de notaires), la société Anpi (la venderesse), représentée par M. [Y], gérant de la société Le Lien maîtrisé (la société LLM), habilité à percevoir le prix de la vente en vertu d'une substitution de pouvoirs consentie par M. [J], a vendu à M. et Mme [T] (les acquéreurs) un bien immobilier au prix de 198 500 euros.

2. L'acte constatait que le prix avait été préalablement payé par les acquéreurs entre les mains de la société LLM, hors la comptabilité du notaire.

3. La société LLM, qui n'a pas transféré à la venderesse les sommes reçues des acquéreurs, a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 20 juin 2013.

4. Le liquidateur judiciaire de la société LLM a sollicité la condamnation du gérant, M. [Y], et du gérant de fait, M. [J], à la faillite personnelle.

5. Par jugement du 27 mars 2015, un tribunal de grande instance a condamné M. [J] à payer à la venderesse une certaine somme outre une autre somme à titre de dommages-intérêts.

6. Le 12 mai 2017, ne parvenant pas à recouvrer le montant des condamnations et invoquant des irrégularités, la venderesse a assigné les acquéreurs et le notaire en responsabilité civile professionnelle et en annulation de la vente.

Réponse de la Cour

8. L'arrêt relève, d'abord, que les règlements partiels du prix de vente par les acquéreurs intervenus les 3 août 2012, 10 septembre 2012 et 17 octobre 2012 ont été effectués au profit de la société LLM, alors que celle-ci ne disposait d'aucun mandat de la venderesse pour recevoir le prix de vente, ni d'une substitution dans les pouvoirs conférés à M. [J] par le vendeur et que ces anomalies dans le paiement de la totalité du prix de vente avant même la cession du bien et d'un honoraire d'entremise payé avant la réalisation de la vente au mépris des textes, à un tiers non mandaté au moment des versements, ne pouvaient qu'alerter un notaire normalement diligent.

9. Il retient, ensuite, que dans les circonstances décrites, la société de notaires ne pouvait pas ne pas s'intéresser à un paiement intervenu en dehors de sa comptabilité, et que le notaire s'étant abstenu de tout contact direct avec la venderesse, celle-ci n'avait pas été informée de ce que le prix de la vente avait déjà été réglé à une société tierce avant même la cession de son bien immobilier.

10. De ces énonciations, constatations et appréciations excluant l'existence d'une ratification des actes de la société LLM par la venderesse et faisant ressortir les circonstances particulières qui auraient dû conduire la société de notaires à procéder à des diligences complémentaires, la cour d'appel a exactement déduit qu'il appartenait à celle-ci de vérifier, avant de dresser l'acte de vente, que le propriétaire du bien avait bien été le destinataire du prix déjà payé.

11.Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, la condamne à payer à la société Anpi la somme de 3 000 euros et à M. et Mme [T] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le cinq novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.