Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09651 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWS6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/03544

APPELANT

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT-OPH

immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 344 810 582 5

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Stéphane LEVILDIER de l'AARPI LGAvocats, Association d'Avocats à Responsabilité Profession nelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765

INTIMÉ

Monsieur [X] [M]

[Adresse 5]

[Localité 2]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Agnès BODART-HERMANT, faisant fonction de Présidente de chambre pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organistion judiciaire et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2019, la société [Localité 8] Habitat OPH a donné à bail à M. [X] [M] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 283,22 euros.

M. [X] [M] a menacé la gardienne de son logement. Celle-ci a déposé une plainte qui a été classée sans suite.

M. [X] [M] a été placé dans un établissement psychiatrique. Puis, il a été libéré et a cherché à réintégrer son logement.

Saisi par la société [Localité 8] Habitat OPH par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2022, par jugement contradictoire rendu le 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

- rejeté les demandes principales de la société [Localité 8] Habitat OPH ;

- rejeté les demandes reconventionnelles de M. [X] [M] ;

- condamné M. [X] [M] à verser à la société [Localité 8] Habitat OPH la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné M. [X] [M] aux dépens ;

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 26 mai 2023, la société [Localité 8] Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Localité 8] Habitat OPH demande à la cour de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 5 mai 2023 en ce qu'il rejeté ses demandes principales ;

- en conséquence :

- ordonner la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2019 entre elle et M. [X] [M] ;

- ordonner l'expulsion de M. [X] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 9] ;

- supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappeler que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter de l'arrêt à intervenir à un montant égal au double du loyer additionné des charges que M. [X] [M] aurait payé en cas de non-résiliation du bail et ce, jusqu'à libération complète des lieux, et condamner à titre provisionnel M. [X] [M] à en acquitter le paiement intégral ;

- condamner M. [X] [M] à lui payer la somme de 4 748,40 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 3 avril 2025 ;

- condamner M. [X] [M] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens.

M. [X] [M] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 24 août 2023 à l'étude et les conclusions le 12 mai 2025 à l'étude, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur la demande de résiliation du bail,

La société [Localité 8] Habitat Oph fait grief au premier juge d'avoir rejeté ses demandes tendant à ce que soit ordonnée la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2019 avec M. [X] [M] et à ce que son expulsion soit ordonnée.

Elle soutient que des éléments précis et concordants sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, et donc la perte du logement et fait valoir que M. [X] [M] s'est rendu responsable en juin et octobre 2021 de troubles de jouissance.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1728 du code civil :

" Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Aux termes de l'article 1729 du code civil :

" Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. "

Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 :

"le locataire est obligé : (')

b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".

L'appelante verse aux débats une attestation de M. [Z] [E], responsable d'agence au sein de la société [Localité 8] Habitat Oph, par laquelle ce dernier rapporte que le 1er octobre 2021, il a entendu un très fort bruit de choc à l'accueil de l'agence, puis a constaté que M. [M] était " en train de hurler et de taper du poing sur le bureau d'accueil sans pouvoir connaitre les raisons de cet acte ".

Il indique que M. [M] relevait " systématiquement la voix à chaque prise de parole de [sa] part " ce qui l'a empêché de connaitre les raisons de ses agissements et 'qu'il n'avait pas peur de mourir, ni de la police ".

Mme [R] [N] gardienne de l'immeuble explique aux termes d'une plainte du 6 octobre 2021, avoir été menacée de mort par message laissé sur son répondeur téléphonique, ainsi que la gérante du site, Mme [A].

Il est aussi établi par les pièces de la procédure que M. [M] a déambulé dans les parties communes avec un couteau à la main en indiquant aux différents témoins qu'il croisait, qu'il cherchait à tuer la gardienne.

Mme [U] [L] femme de ménage, a été témoin de ces faits et ces menaces.

Un autre résident de l'immeuble, M. [C] a indiqué à la gardienne que " l'homme était toujours menaçant avec son couteau à la main et semblait déterminé ".

La police est intervenue et a placé l'intéressé en garde à vue puis, l'a dirigé vers l'infirmerie psychiatrique de la préfecture de police.

M. [M] a fait ensuite l'objet d'un placement d'office.

Le comportement violent du locataire à l'égard de la gardienne qui est établi, constitue en soi un comportement suffisamment grave pour entrainer la résiliation du bail, les obligations contractuelles s'imposant au locataire atteint de troubles mentaux, lequel ne peut s'exonérer des conséquences de sa responsabilité civile et du respect des obligations contractuelles lui incombant en sa qualité de locataire.

Il ressort de ce qui précède que la société [Localité 8] Habitat Oph est bien fondée à solliciter l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la résiliation du bail pour méconnaissance des articles 1728 et 1729 du code civil, et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence :

- de prononcer cette résiliation,

- d'ordonner la libération des lieux à défaut l'expulsion de M. [M] et des occupants de son chef du logement sis [Adresse 4], selon les modalités prévues au dispositif, étant précisé qu'il y a lieu de supprimer le délai de deux mois pour procéder à l'expulsion, compte tenu de la nature et de la réitération des faits reprochés au locataire

- et de condamner le locataire à payer une indeminité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été duée en vertu du bail résilié.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l'arriéré des loyers et charges impayées,

Il ressort d'un décompte locatif produit par l'appelante qu'au 3 avril 2025, M. [M] reste devoir à la société [Localité 8] Habitat Oph la somme de 4748,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 03 avril 2025.

M. [M] est donc condamné au paiement de la somme de 4 748,40 euros échus au 03 avril 2025 inclus, puis d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi à compter du présent arrêt qui prononce la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux.

Sur l'indemnité procédurale et les dépens,

M. [M], qui succombe, est condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [M] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la société [Localité 8] Habitat Oph peut être équitablement fixée à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ces dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail,

Par conséquent,

Ordonne la libération des lieux et à défaut l'expulsion de M. [X] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Supprime le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992,

Condamne M. [X] [M] à verser à la société [Localité 8] Habitat Oph :

- la somme de 4 748, 40 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 avril 2025,

- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail par le présent arrêt jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne M. [X] [M] à verser à la société [Localité 8] Habitat Oph la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [M] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,