Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06563 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWAM

Minute : 25/00155

EM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [W] [V] Représentant : M. [M] [V] (Fils) Madame [L] [V]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à : M. [W] [V] Mme [L] [V]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection Assistée de Mme Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 21 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI,juge des contentieux de la protection, assistée de Mme MARTIN Esther, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 5] représenté par M. [M] [V], son fils muni d’un pouvoir

Madame [L] [V], demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé le 21 décembre 2012, la société EFIDIS devenue SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Mme [L] [V] et M. [W] [V], un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actuel de 625.39 euros.

Par avenant en date du 9 avril 2013, la société EFIDIS devenue la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail aux défendeurs, un emplacement de stationnement n°1050 98 84 0038 situé à la même adresse.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT a fait assigner Mme [L] [V] et M. [W] [V] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : · A titre principal, constater l’acquisition de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, · en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours de la force publique, · dire que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, · condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes : o 1 974.18 euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 5 avril 2024, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 5 avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail, o une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux, o 800 euros à titre de dommages et intérêts, o 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Représentée par son conseil, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes et actualise celle relative à l’arriéré locatif à la somme de 3 755.80 euros. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [W] [V], non comparant, représenté par son fils, M. [M] [V] a expliqué sa dette locative du fait d’un changement d’établissement bancaire. Il indique avoir procédé à 2 règlements non pris en compte par le bailleur de 1 500 euros le 21 novembre 2024 et 625 euros, le 20 novembre 2024. Il indique vouloir tenter de solder sa dette au 26 décembre 2025 ou, à défaut, il propose de régler sa dette à hauteur de 300 euros par mois.

Le tribunal a sollicité de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, la production d’un décompte actualisé des sommes dues au regard des déclarations du locataire.

Bien que régulièrement citée par remise de l’acte à étude, Mme [L] [V] n’est ni présent, ni représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être rendu le 27 janvier 2025, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I- SUR LA RESILIATION

- Sur la recevabilité des demandes

Conformément aux II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable à l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 19 novembre 2024 et la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a été informée de la situation d’impayé des locataires par courrier daté du 23 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL est donc recevable.

- Sur le bienfondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail initial signé le 21 décembre 2012 et son avenant du 9 avril 2013, dans ses conditions générales, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 349.27 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 janvier 2024.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [V] et M. [W] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [L] [V] et M. [W] [V].

I- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l’espèce, le juge « peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de cette même loi ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 10 janvier 2025 que le montant restant dû au titre des loyers impayés est de 2 891.45 euros.

En conséquence, Mme [L] [V] et M. [W] [V] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2 891.45 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges restant dus, selon décompte arrêté à la date du 10 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le fondement de l'article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [L] [V] et M. [W] [V] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

II- SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi du 9 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Il résulte par ailleurs de l’article 24 VII dans sa nouvelle rédaction que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que les locataires ont réglé le dernier loyer courant et ont procédé à un règlement de 1 500 euros le 21 novembre 2024.

Compte des efforts consentis par les locataires, le montant de la dette locative et l’ancienneté du bail, il convient d'accorder à Mme [L] [V] et M. [W] [V] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif à hauteur de 300 euros par mois.

Faute pour à Mme [L] [V] et M. [W] [V] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant leur expulsion. III- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

En l’espèce, d’une part, aucun préjudice n’est caractérisé justifiant de faire droit à des dommages et intérêts autres que ceux alloués dans le cadre de l’indemnité d’occupation ; d’autre part, la débitrice est d’ores et déjà condamnée au paiement de la dette avec intérêts au taux légal. Par conséquent, la demande sera rejetée.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [L] [V] et M. [W] [V] , partie perdante, supporteront la charge des dépens. Par souci d’équité, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, mis à disposition par les soins du greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux signés les 21 décembre 2012 et 9 avril 2013 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [L] [V] et M. [W] [V], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation à titre principal sis [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, sont réunies à la date du 4 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V] et M. [W] [V] à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 891.45 euros, arrêtée au 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V] et M. [W] [V] à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Mme [L] [V] et M. [W] [V] à se libérer de la dette locative en 10 mensualités de 300 euros payables avant le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [L] [V] et M. [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [L] [V] et M. [W] [V] soient condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes, y compris celle formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [V] et M. [W] [V] aux entiers dépens;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et signé le 27 janvier 2025,

LA GREFFIERE, LA JUGE,