Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

5AB Minute N°

N° RG 25/00041 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GS3D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [V]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [F], es qualité de porte fort de la succession de Madame [C] [T] et occupant de son appartement né le 14 Avril 1978 à [Localité 3] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 mai 2009, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé LOGIPARC, aux droits duquel vient l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [T] [C] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 287,68 € outre une provision mensuelle sur charges de 151,24 €.

[T] [C] est décédée le 6 septembre 2021.

Selon attestation du 7 septembre 2021, [P] [F] s’est porté fort des héritiers apparents.

Le 26 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a fait signifier à [P] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 124,72 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner à comparaître en référé [P] [F], ès qualité de porte fort de la succession de [T] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de [P] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, jusqu’à la libération totale des lieux ; - condamner [P] [F] au paiement d'une provision d'un montant de 4 128,51 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner [P] [F] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 4 354,23 €.

[P] [F], qui a été cité à étude, n’est ni présent, ni représenté.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, indique avoir saisi la Caisse aux allocations familiales de la Vienne le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Cette pièce n’est toutefois par versée aux débats, ce qui interdit le prononcé de la recevabilité de la demande.

Sur la demande de résiliation du bail

Le bail a été conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé LOGIPARC, d’une part, et [T] [C], d’autre part.

Or, l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location prend fin en cas de décès du locataire.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il n’est pas justifié du transfert du bail au défendeur ; le bailleur produit sur ce point une attestation manuscrite de porte-fort datée du 7 septembre 2021, laquelle liste des personnes désignées comme héritiers apparents de la défunte, sans notion de transfert de bail à quiconque.

Le commandement de payer a été délivré à [P] [F] ; il reproduit la clause résolutoire insérée au bail initial, auquel il n’est pas partie.

Sur ce point, le bailleur indique dans ses écritures que [P] [F] s’est introduit dans le logement pour s’enquérir du mobilier ; qu’il n’a par la suite jamais quitté ledit logement, et qu’il en règle le loyer de manière épisodique.

L’assignation est quant à elle adressée à [P] [F], ès qualité de porte fort de la succession de [T] [C], étant observé qu’une succession ne dispose pas d’une personnalité morale.

L’assignation reste taisante sur le fondement des demandes ; il se déduit des motifs que [P] [F] est réputé s’être introduit dans les lieux sans bénéficier d’un transfert de bail ; du commandement de payer que les clauses du bail lui sont opposées ; mais du dispositif que le bailleur prétend à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, à l’égard de la succession.

Le commandement de payer vise [P] [F], en des termes qui laissent supposer qu’il est alors considéré comme locataire ; l’assignation le vise ès qualité de porte fort de la succession de [T] [C], de sorte que l’arriéré locatif, dans cette hypothèse, serait à porter au passif de ladite succession, dont le juge des référés ne sait rien.

Au total, l’irrecevabilité de la demande, à la supposer formée à l’endroit de [P] [F] ; ensemble l’imprécision sur l’identité du défendeur, en ce que la procédure serait adressée à [P] [F], ou à [P] [F] ès qualité de porte fort de la succession de [T] [C] ; l’absence d’invocation textuelle permettant notamment d’éclairer le juge des référés sur ce point, illustrent l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS en conséquence les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront ;

LAISSONS les dépens à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM..

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS