Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GWQU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [F]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y] né le 17 Septembre 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 17 juillet 2023, la SCI DU CHATELLERAUDAIS a donné à bail à M. [O] [Y] un appartement situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350 € augmenté de 20 € à titre de provision sur charges.

Par acte du même jour, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, en sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 1 280 €, puis celle de 750,79 € au titre des sommes dues par M. [O] [Y].

Le 19 juillet 2024, la SAS Action Logement Services a fait signifier à M. [O] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 280 €. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX de la [Localité 5] le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [O] [Y] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée, ou subsidiairement prononcée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence ordonnée l’expulsion de M. [O] [Y] ; elle a sollicité en outre sa condamnation au paiement de la somme de 2 030,79 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 280 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de M. [O] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de M. [O] [Y] , elle est subrogée à tous les droits qu’avait leur créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 juin 2025, la SAS Action Logement Services a maintenu ses demandes, précisant que la dette de M. [O] [Y] doit être actualisée à la somme de 2 587 €.

Comparant en personne, M. [O] [Y] a reconnu sa dette, précisant avoir été sans emploi, mais indiquant avoir repris le paiement des loyers courants depuis qu’il a retrouvé un emploi rémunéré à hauteur de 2 000 € mensuels. Il souhaite cependant quitter rapidement les lieux loués et sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette, à raison de mensualités de 100 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. L’article 16 précise que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de ce texte sont d’ordre public, ce qui impose de relever d’office les moyens de pur droit qui n’auraient pas été évoqués dans le cadre de la procédure contradictoire. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’exemplaire de l’assignation communiqué au greffe pour enrôlement, le 19 mai 2025, n’était pas accompagné de la notification au préfet, mais uniquement de celle qui avait été préalablement faite à la CCAPEX. De même, le dossier de plaidoirie communiqué à l’audience par la SAS Action Logement Services ne contient pas cette notification, en sorte qu’il est impossible, en l’état, de s’assurer de la régularité de l’action en résiliation du bail.

Il convient par conséquent de relever d’office cette irrégularité et de rouvrir les débats afin de recueillir les observations des parties sur ce point, les dépens étant réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, avant dire droit :

RELÈVE D’OFFICE le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS Action Logement Services pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département de la [Localité 5] dans le délai prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE la réouverture des débats pour recueillir les observations et pièces des parties sur ce point ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 28 novembre 2025 à 09H00 ; le présent jugement valant convocation pour les parties ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE