Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 4] [Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06865 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXDH

Minute : 25/00172

ok

Monsieur [X] [E] Représentant : Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS Madame [K] [E] Représentant : Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [R]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Alexandra TROJANI

Copie délivrée à : Mme [S] [R] M. Le Sous-Préfet Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection d’Aulnay-sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6] représenté par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6] représentée par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2023, Monsieur [X] et Madame [K] [E], représentés par la SAS TREMBLAY GESTION IMMOBILIERE, ont donné à bail à Madame [S] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Le 16 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 2 015,07 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Monsieur [X] et Madame [K] [E] ont fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

o constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat ; o ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ; o condamner la locataire au paiement de la somme de 3 325,52 euros au titre des loyers et charges dus au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 2 015,07 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, o condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer révisable selon les dispositions du bail, et des charges, jusqu'à libération complète des lieux ; o condamner la locataire à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l'audience du 12 décembre 2024, Monsieur [X] et Madame [K] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l'acte introductif d'instance, sauf à indiquer que le montant de l'impayé locatif avait augmenté.

Citée à étude, Madame [S] [R] n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 16 février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 17 avril 2024.

L'indemnité d'occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 325,52 euros au 17 avril 2024, incluant l'indemnité d'occupation pour le mois d'avril 2024.

Dès lors, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur la somme de 3 325,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 2 015,07 euros et à compter du 23 mai 2024, date de l'assignation pour le surplus.

En l'absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire selon les modalités prévues au présent dispositif.

Par ailleurs, la locataire sera condamnée à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée précédemment, jusqu'à libération complète des lieux.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [X] et Madame [K] [E],

CONSTATE à la date du 17 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] et Madame [K] [E] d'une part, bailleurs, et Madame [S] [R] d'autre part, preneur, portant sur le logement [Adresse 3] à [Localité 9] ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [S] [R] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [S] [R] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Madame [S] [R], en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer à Monsieur [X] et Madame [K] [E] la somme de 3325,52 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 17 avril 2024, incluant l'indemnité du mois d'avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 2 015,07 euros et à compter du 23 mai 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE à compter de l'échéance du mois de mai 2024 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Madame [S] [R] à payer à Monsieur [X] et Madame [K] [E] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

DÉBOUTE Monsieur [X] et Madame [K] [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [R] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION