Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

5AE Minute N°

N° RG 24/00789 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GRE4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [F]

DEMANDERESSE

Madame [G] [T] NEE [U] née le 25 Décembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Emmanuel BREILLAT, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Mazama-Esso AGO-SIMMALA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

Madame [J] [E], née le 15 Décembre 1987 à [Localité 8], demeurant Chez M. [O] [Y] - [Adresse 2]

Madame [N] [E] née le 05 Février 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représentées par Maître Lidwine REIGNE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 8 juin 2021, Madame [G] [U] épouse [T] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [J] [E] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] en contrepartie d’un loyer mensuel de 425 €, outre 35 € de provisions au titre des charges récupérables, et un dépôt de garantie de 425 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [N] [E] s’est portée caution des obligations de sa fille.

Le logement a été restitué le 5 juillet 2023.

Par lettre envoyée en recommandé avec demande d’accusé de réception du 20 juillet 2023, Madame [G] [U] épouse [T] a mis en demeure Madame [J] [E] de lui payer la somme de 1933,54 € au titre des réparations locatives, le montant du dépôt de garantie étant déduit.

Par courrier envoyé en lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 28 août 2023, la même mise en demeure a été adressée à Madame [N] [E] en sa qualité de caution.

Le 28 novembre 2023, la Commission de conciliation de la [Localité 9] a dressé un procès-verbal de non-conciliation.

Par exploits de commissaire de justice des 10 et 12 avril 2024, Madame [G] [U] épouse [T] a fait assigner respectivement Madame [J] [E] et Madame [N] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1730 et suivants du code civil, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1933,54 € en principal et 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Après deux renvois ordonnés à la demande de Madame [G] [U] épouse [T], l’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, Madame [G] [U] épouse [T], représentée par son avocat, a actualisé sa demande principale à 1852,42 € et a maintenu ses prétentions pour le surplus.

Il conviendra de se reporter à ses conclusions n°1 reçues le 26 mai 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [J] [E] et Madame [N] [E], représentées par leur avocate, ont soulevé la nullité du cautionnement, conclu au débouté, et sollicité la condamnation de Madame [G] [U] épouse [T] à verser à chacune d’elles la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de se reporter à leurs conclusions reçues le 3 décembre 2024 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, date prorogée au 03 octobre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 in fine de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, prévoyait que : “La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

Le texte prévoyant que : “La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil.” a été ajouté à cet article par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 et n’était donc pas encore en vigueur au moment de la conclusion du cautionnement.

L’absence de mention, dans l’acte de cautionnement, des dispositions de l’article 2297 du code civil, qui n’avait d’ailleurs lui-même pas le même contenu lors du 8 juin 2021, n’est donc pas de nature à entraîner la nullité.

Par ailleurs, il sera relevé que, si l’acte a apparemment été rédigé en première intention comme étant un cautionnement simple, et invoqué comme tel par la défenderesse, le mot “simple” a été rayé sur la deuxième page et remplacé par le mot “solidaire”, dans une écriture similaire à celle utilisée dans le reste de l’acte, et sans que celle-ci produise une copie du cautionnement différente.

Il s’en déduit que ce changement a été effectué par elle-même, dans l’intention de modifier son engagement et de lui donner une pleine portée, cette correction fut-elle omise sur la première page du document.

Il conviendra donc de considérer le cautionnement comme étant solidaire.

2) Sur le montant des sommes dues

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire es tobligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; et qu’il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le chat de la locataire a dégradé les tapisseries de la chambre et du séjour.

A ce titre, la bailleresse est bien fondée à réclamer le remplacement des revêtements muraux des deux pièces concernées, étant précisé qu’il est légitime de procéder au remplacement de l’ensemble des murs de chacune en ce que le contraire aurait pour effet de créer une dysharmonie entre leurs différents côtés.

En revanche, il doit aussi être tenu compte de l’état des tapisseries au moment de l’entrée dans les lieux, la locataire n’ayant pas à supporter le coût d’un remplacement à neuf alors que les revêtements étaient déjà abîmés au moment de son arrivée, et alors, de surcroît, que le temps de la location entraînait également en soi une diminution naturelle de leur valeur.

Ainsi, s’agissant des murs du salon, la tapisserie était notée en “Bon état/Etat d’usage”, abîmée à certains endroits avec des traces et tâches au moment de l’entrée dans les lieux ; tandis que celle de la chambre était qualifiée d’à l’ “Etat d’usage”, se décollant et abîmée à certains endroits, avec des traces.

Il conviendra dès lors d’appliquer un coefficient de vétusté, tel que sollicité par les défenderesses, de 45 %.

S’agissant du prix de la prestation, le prix pratiqué par l’entreprise intervenante, de 23,60 € par m², n’est pas déraisonnable, même en prenant en compte le fait que pouvait se trouver à l’origine un papier peint de mauvaise qualité.

En conséquence, le coût devant être supporté par les défenderesses est de :

208,41 + 774,55 + 45 + 211,65 + 786,59 + 45 = 2071,20 x 1,10 (TVA) = 2278,32 - (45 % x 2278,32) (vétusté) = 1480,91 - 425 (dépôt de garantie) = 1055,91 €, qu’elles seront condamnées solidairement à payer à la demanderesse.

3) Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où le montant de la condamnation correspond sensiblement à la concession qu’étaient prêtes à assumer les défenderesses lors de la tentative de conciliation devant la Commission de conciliation de la [Localité 9], et que le procès n’a été rendu nécessaire que par l’obstination de la bailleresse à obtenir davantage, celle-ci gardera à sa charge le coût des dépens et de ses frais irrépétibles, et sera en outre condamnée à verser à Maître [C] [Z] d’une part, Madame [J] [E] d’autre part, la somme, qu’il convient de fixer en application des articles 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, à 575 € au titre de leurs propres frais irrépétibles, à charge pour Maître [C] [Z] de renoncer à la part contributive de l’Etat.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Madame [N] [E] ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Madame [N] [E] à payer à Madame [G] [U] épouse [T] la somme de 1055,91 euros après déduction du dépôt de garantie conservé par cette dernière ;

CONDAMNE Madame [G] [U] épouse [T] à payer à Madame [J] [E] la somme de 575 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [U] épouse [T] à payer à Maître [C] REIGNE la somme de 575 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour celle-ci de renoncer à la part contributive de l’Etat ;

CONDAMNE Madame [G] [U] épouse [T] aux dépens.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE