Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00592 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GO3D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 29 AOUT 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [M]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [Y] [Z], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Madame [W] [F] née le 05 Novembre 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

Monsieur [L] [F] demeurant [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [F], mandatée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 mai 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a donné à bail à Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] un logement situé à [Adresse 6], logement n°3, moyennant un loyer mensuel de 461,54 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 17,59 €.

Le 21 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] pour un montant de 3135 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] au paiement d'une provision d'un montant de 6163,64 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, - condamner solidairement Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] au paiement d'une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 3 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a reçu la déclaration de surendettement de Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F], et a orienté leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Après plusieurs renvois ordonnés en vue de connaître le dénouement de la procédure de surendettement, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 9124,66 € et à solliciter la suspension de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive de la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne.

Comparant en personne et représentant Monsieur [L] [F], Madame [W] [F] a fait valoir la procédure de surendettement afin d’obtenir la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

En cours de délibéré, Madame [W] [F] a fait parvenir au greffe le courrier de la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne par lequel cette dernière a fait connaître, le 25 juin 2025, le caractère définitif des mesures d’effacement des dettes au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 22 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandment resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 21 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 22 août 2023. La provision à valoir sur l’’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 5], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit et non contesté par les défendeurs, et compte tenu de ce que la dette a été effacée au 28 avril 2025, en ce non inclus le loyer dû pour le mois d’avril 2025 qui est payable à terme échu, la dette était de 50 € au 24 juin 2025, incluant le loyer du mois de mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] solidairement à verser au bailleur une provision de 50 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] ont repris le paiement des loyers.

La clause résolutoire sera suspendue jusqu’au  28 avril 2027 - sauf absence de paiement du loyer et des charges qui viendrait lui redonner ses effets - date à compter de laquelle elle sera réputée ne pas avoir joué, les défendeurs devant en outre s’acquitter de leur dette en 5 mensualités de 10 € de chacune.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans la mesure où les dépens ont été exposés avant le 28 avril 2025, ceux-ci sont concernés par l’effacement des dettes. Ils resteront donc à la charge du demandeur.

Par ailleurs, ce dernier ne justifie pas avoir été exposé à des frais irrépétibles. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] ;

CONSTATONS à la date du 22 août 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] d’une part, Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 7] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] à une somme égale au montant du loyer mensuel (523,80 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges (17,78 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 50 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 24 juin 2025, incluant le loyer de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

AUTORISONS en conséquence Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 5 mensualités de 10 euros chacune, le tout au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que jusqu’au 28 avril 2027, les effets de la clause résolutoire seront suspendus;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à leur terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu'à défaut par Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [W] [F] et Monsieur [L] [F] seront tenus solidairement à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ; DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens demeureront à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS