Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 25/00618

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04121

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat

ET :

[M] [P]

Débats à l'audience du 27 Mars 2025

copie et grosse le : à VTH

copie le : à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M. [B] muni d’un pouvoir en date du 25 mars 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [P] né le 09 Janvier 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé du 25 août 2022 à effet du 6 septembre 2022 , l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [M] [P], un local à usage d’habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 281,20 euros outre 98,21 euros de provisions sur charges.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé le 22 septembre 2023..

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à M. [M] [P], un commandement de payer la somme de 1.448,96 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024 déposé en étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner M. [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de M. [M] [P] devenue occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner M. [M] [P] à payer une indemnité d'un montant de 1.797,41 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2023 à juillet 2024 outre, à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce jusqu’à la libération complète des lieux. - condamner M. [M] [P] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 4] et [Localité 5] le 10 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par son salarié muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, arrêtée au 25 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus à la somme de 2.017,01 euros hors dépens et surloyer.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [M] [P] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier est revenu non rempli au greffe en l'absence de réponse de la locataire aux mises à disposition du service social.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit : - le bail conclu le 25 août 2022 contenant une clause résolutoire, - le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.448,96 euros, - Un décompte de créance actualisé.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

Si M. [M] [P] a effectivement repris le paiement du loyer courant en janvier 2025, l’échéance de février 2025 n’a pas été réglée, le prélèvement ayant été rejeté. L’absence d’information sur sa situation et son absence ne permettent pas que des délais suspensifs lui soient accordés.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [M] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance faisant apparaître une créance de 2.017,01 euros, hors dépens, frais d’enquête, assurance et surloyer, arrêtée à la date du 25 mars 2025 (terme du mois de février 2025 compris).

M. [M] [P] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le décompte n'appelle pas d'observation.

M. [M] [P] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.017,01 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 26 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2022 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT et M. [M] [P] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [M] [P] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à la L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2.017,01 euros (échéance du mois de mars 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dûs au 25 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [P] à payer à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,