Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS [Adresse 1] [Localité 1]

Références : N° RG 25/00280 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WQ6

MINUTE N°2025/ 518

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 09 Septembre 2025

E.P.I.C. OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT,

c/

[W] [H]

Copie délivrée à

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT inscrit au RCS de BEZIERS sous le n° 478 182 231 pris en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1]

Représenté par Mme [M], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 1er juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 31 août 2010 ayant pris effet le même jour, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT (ci-après dénommé l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [W] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 327.41 euros, hors charges et taxes.

Après mise en demeure infructueuse, l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025 a fait signifier à Monsieur [W] [H] une sommation de justifier de l’entretien annuel de la chaudière.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné Monsieur [W] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

Autoriser l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, par l’intermédiaire de Me [X] [S], commissaire de justice, accompagné d’un technicien de la société ISERBA à pénétrer dans les lieux loués par Monsieur [W] [H], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de procéder à l’entretien annuel de la chaudière et toute réparation éventuelle sur cette installation ; Condamner Monsieur [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût sommation de justifier de l’entretien annuel de la chaudière; A l’audience du 1er juillet 2025, l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [M] munie d'un pouvoir à cet effet maintient ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte remis par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [W] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 7 -d de la loi du n°89462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Et aux termes des articles R 224-41-4 et suivants du code de l’environnement :

Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe.

Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe au locataire, en l’absence de stipulation contraire du bail de procéder à l’entretien annuel de la chaudière et il ressort des explications et des pièces produites par l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT que le dernier entretien de la chaudière a été réalisé le 11 octobre 2021, de sorte qu’il apparait urgent de réaliser ledit entretien. En conséquence et tenant les carences du locataire, l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT est fondé à solliciter à être autorisé à procéder à l’entretien de la chaudière en lieu et place du locataire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [H], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût sommation de justifier de l’entretien annuel de la chaudière.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS la défaillance du locataire ;

AUTORISONS l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT à pénétrer chez Monsieur [P] [Z] en présence d’un commissaire de justice et à faire procéder à l’entretien de la chaudière en lieu et place de Monsieur [W] [H];

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût sommation de justifier de l’entretien annuel de la chaudière ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des référés